2008/12/30
東北仙台まちかど不動産情報館【2008年12月30日】
こんにちは。 ＢＩＴコーポレーションの飯川です。 弊社メルマガをご愛読いただき誠にありがとうございます。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ さて、12月も残すところあと1日。 前回発行から時間が経過してしまいましたが、 師走の最中、何卒、ご了承下さいますようお願いいたします。 それでは早速今回のメルマガテーマ 「世界同時不況から見る不動産市場への影響と今後の展望」 今年の日本の社会経済状況の要点をまとめながら、 今後の不動産市況観について、ポイントを絞ってお伝えします。 【現在の日本の社会経済状況】 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 《派遣労働者の契約打ち切りから浮かび上がるもの》 ―――――――――――――――――――――――――――― 連日、報道されている派遣労働者の契約打ち切り問題。 厚生労働省の調査結果では、非正規労働者の 契約打ち切りが85,000人に達しているとのこと。 すでに様々なメディアでも取り上げられていますが、 その原因を上げると ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◇構造改革・規制緩和の弊害 ◇輸出型産業への依存 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ が挙げられます。 構造改革と規制緩和により地方の商店街や産業は、 疲弊の一途を辿り、町を歩けば、シャッター街。 シャッター街で、地域産業が衰退すれば、 その地域を基盤とする金融機関の貸付先は先細りし、 その先細りを補うため、サブプライムローンなど リスクの高い債権に手を出さざるを得なくなります。 そして今回のような金融危機の事態を迎えれば、 地域金融機関が真っ先にその影響を受け、 さらにその貸し付けが先細りする。 そして、その地域には、お金も人も 集まらなくなり、契約を打ち切られた派遣労働者が、 地元に戻ろうにも仕事がなく、 生まれ故郷にも戻ることすらもできない現実が 今の日本の社会経済状況になっています。 《すべてにおける二極分化》 ―――――――――――――――――――――――――――― 戦後、最長とされた「平成景気」。 しかし、実際にその恩恵を受けたのは、一部の輸出産業のみ。 低金利政策により円安が進み、その円安を武器に輸出を伸ばし、 株主のために内部留保を増加させました。 そして、その状況が悪化すれば、 真っ先に調節機能としての「弁」である 「派遣従業員」を有効に活用。 そのような中では、新しい技術や教育、産業は 決して生まれてはこないということが クローズアップされてきています。 所得の二極分化、雇用の二極分化、地方と都市の二極分化 教育の二極分化、内需産業と外需産業の二極分化・・・。 すべての社会経済状況において、 「二極分化」をもたらしています。 《一つ一つの合理性が、社会の非合理になる》 ―――――――――――――――――――――――――――― 今年、最も印象に残った言葉、 「一つ一つの合理性が、社会の非合理になる」。 ある講演会における講師の方のお話でした。 一つ一つの政策や戦略は、一見合理的に成立しているが、 社会全体で見るとそれが非合理になっている状態とのこと。 まさに現在の日本経済が置かれている状況を 端的に言い表した言葉ではないでしょうか？ では、そのような「社会の非合理」の社会経済情勢の中、 今後の社会経済情勢は、どのような変化を見せるのか、 見てみてみたいと思います。 【局面打開のための変革】 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 《アメリカ大統領の交代は何をもたらす？》 ―――――――――――――――――――――――――――― 今年、アメリカでは大統領選挙があり、 「オバマ」が次期大統領に就任が決定しました。 そして、その政策の第一段階で、ビックスリーといわれる 自動車産業を救おうとしています。 「なぜ、ビックスリーを救おうとするのか？」 既に様々な雑誌などでも論じられていますが、 現在のこの経済状況を打開するためには、 新たな変革「change」が必要になります。 その筆頭として挙げられるのが、 「石油」に代わる代替エネルギーの開発育成。 アメリカは代替エネルギー開発の分野で、 新たなフロンティアを切り開くことで、 現在の経済状況を打開し、次の世代でも主導権を 握ろうとしているともいわれています。 そのために、ビックスリーを残すことは必要不可欠であり、 必ずそれを助けるであろうとささやかれています。 《日本におけるフロンティア》 ―――――――――――――――――――――――――――― それらの影響をもろに受けるであろう日本。 代替エネルギー分野では、世界トップレベルの水準を 持っているといわれるものの、現実的には、 一般の生活の中に反映されてはいません。 今後、アメリカにおいて、同分野が発展すると同時に それに追随する形で、進展していくことが予想されます。 そのような中、これまでの改革路線でもたらされた 「二極分化」をどう処理していくのか、 「代替エネルギー開発」と同時並行的に 日本版フロンティアが期待されます。 そして、その過程において、住生活の基本になる 不動産市場にも大きな影響を及ぼすことになると考えられます。 《不動産市況の現状》 ―――――――――――――――――――――――――――― ここ4、5年間 不動産証券化により、都市の中心部、利便性の高い 地域における土地価格が上昇。 世界的な利回り水準でみた場合に、 まだその水準が高いといわれた日本の不動産は、 内外の不動産ファンド事業者の取引の対象となってきました。 また、都市計画では「コンパクトシティ」構想が 急速に進展し、都心部の再開発や商業施設企画、 マンション建築が次々と進みました。 しかし、今回のサブプライムローン問題に端を発し、 その波は急速に衰えています。 《今後の日本の不動産市況の展望》 ―――――――――――――――――――――――――――― ここまで見てきた日本経済と世界的潮流から、 今後の日本の不動産、そして地元不動産市況を見てみると、 まず、今後の日本全体の流れとしては、 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◇環境エネルギーの普及促進 ◇外需依存型から内需型への産業構造の再転換 ◇食料自給率の向上と食の安全確保 ◇年金制度をはじめとする社会福祉の再構築 ◇地域や地方の活性化と国力維持 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ に重点が置かれることになると考えられます。 環境エネルギー政策の展開に加え、 規制緩和と構造改革によって生じた 負の部分をいかに改善していくのか。 それは、私たちの生活におけるあらゆる面において 大きな転換が求められることを意味します。 不動産市場においても同様で、 建物の規格や住宅政策において抜本的な見直しが 図られるかもしれません。 既に「住生活基本法」が施行され、 「100年住宅」構想が提案模索されていますが、 より現実に即した施策が推進されることになると考えられます。 地方や地域をいかに活性化させていくのか、 「農村・漁村・地方の活性化」、「流通経路の再構築」、 「地域医療や地域社会福祉制度の充実」が図られ、 それに基づいた不動産行政が模索されることに なるのではないでしょうか。 【地元不動産市況への影響と地域不動産運用の在り方】 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 《来年以降の不動産市場環境》 ―――――――――――――――――――――――――――― 来年以降も、不動産市況は、 大変厳しいものになるといわれています。 仙台においても ビルマンションの空室率の増加は避けられず、 また、今後さらに不動産の売却物件は増えていくものと 考えられています。 弊社メルマガの5月18日号・9月7日号においても 現在の段階は調整局面とお話ししていますが、 来年は、その調整局面の真っただ中になると考えています。 第一段階としては、 賃料再算定とそれに伴う不動産収益価格の低下により、 個人投資家をはじめとする国内事業者による 不動産取得希望者の増加をもたらすことが予想されます。 現在は、まだ債権譲渡等の債権取引段階のようですが、 来年夏以降は、実際の物権（現物）取引が 増加してくると考えられます。 しかし、地域金融機関の体力低下と相殺され、 思うように不動産売買が成立しない。 そして、不動産を処分したい事業者は、 その不動産を現金化（流動化）できず、 さらに市況の悪化をもたらす。 そんな状態が続くものと予想されます。 《マリンピア松島水族館の移転事業に見る》 ―――――――――――――――――――――――――――― そんな中、平成20年11月に、 松島町の「マリンピア水族館」の移転事業について ひとつの報道がなされました。 同水族館の移転事業については、 これまでのメルマガでも紹介していますが、 現在、仙台港背後地 （三井アウトレットモールなどがある地域）への移転を模索中。 ここで注目したいのが、 その移転事業において、不動産証券化手法を 活用することを検討しているとのこと。 国土交通省は「地方における不動産証券化市場活性化事業」 において、計画作成の係る助成制度を設けていますが、 それを活用して、証券化スキーム（仕組み）を利用した 移転事業を進めようという内容になっています。 「社会の不合理」に中で生み出された「不動産証券化スキーム」。 それを地域の活性化につなげていこうとする考え方です。 今後の地域活性化事業においては、同様のスキームにより 行われる可能性が非常に高いと考えています。 今回は、商業施設的な不動産に対する投資スキームですが、 これが地域の社会福祉や住宅政策、環境エネルギー対策など に用いられていくことが十分に考えらます。 そして、証券化スキームの構築には、出資者が必要。 今回の事業スキームの出資者が中央資本なのかどうかは 現段階で不明ですが、 その出資者が地方公共団体、地域金融機関、地域の投資家 などであれば、地域全体の活性化が期待されるのでは ないでしょうか。 《今後の不動産投資の在り方》 ―――――――――――――――――――――――――――― これまでの不動産投資の在り方は、 経済的な利潤や投資効率のみで語られることが 多かったと思います。 しかし、今回の世界的規模の不況と環境エネルギー構造の 転換を機に、今後、その投資スタイルも大きく変革し、 不動産運用においても、 新しいスタイルが生まれてくるのではないでしょうか。 また、不動産の取得形成においても、 環境エネルギー政策に合った建物の開発企画が 必要不可欠になっていくことと思います。 それにより、将来的には、現在の耐震基準と同様に 2010年以前の建物か2010年以降の建物といった形で 適合区分がなされることになるかもしれません。 来年以降、不動産取得や不動産投資運用をお考えの方は、 このような流れの中で、 どんな資産運用を図っていくべきなのか お正月お休み、ゆっくりと考えを巡らせてみては いかがでしょうか？ □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 本年も弊社メルマガ「東北仙台まちかど不動産情報館」 をご愛読いただき、誠にありがとうございました。 来年も不動産の企画開発情報や売却物件情報、 様々な角度からの不動産市況観などを お伝えしていきたいと思っていますので、 ご愛読の程、よろしくお願いいたします。 次回1月のメルマガは、 平成20年10月以降の不動産開発企画情報などを ピックアップしてお届します。 来年の仙台圏の不動産開発は、どんな動きになるのか、 秋以降の不動産開発企画を通じてみてみたいと思います。 どうぞお楽しみに！ 【投資運用物件売却ニュース】 ▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽ −居住系投資運用物件− ―――――――――――――――――――――――――――― 《仙台市宮城野区榴岡／158,000,000円》 ◇築年数：23年 ◇タイプ：1K（30戸）・2DK（3戸） ◇満室想定年間収入：約18,000,000円／年 ◇現在入居率：100％ ◇交通：ＪＲ仙石線「榴ヶ岡駅」まで徒歩2分。 《仙台市太白区西中田／86,000,000円》 ◇築年数：17年 ◇タイプ：1K（10戸）・2DK（5戸） ◇満室想定年間収入：約8,600,000円／年 ◇現在入居率：約80％ ◇交通：ＪＲ東北本線「南仙台駅」徒歩約5分 本物件ニュース以外にも多くの物件があります。 購入運用等を希望する物件のエリアやご予算など、 お電話又はメールでお申し付け下さい。 随時、物件情報等をお知らせいたします。 【売却物件新着情報−戸建＆戸建賃貸用宅地−】 ▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽ 最後は、戸建又は戸建賃貸用の宅地のご紹介です。 場所は、仙台市泉区地区。 北環状線近くの宅地となります。 坪約70,000円から相談受付中。 第一種低層住居専用地域又は第二種中高層地域の宅地。 これから自宅を建てたい方、戸建賃貸経営をお考えの方に おすすめの物件です。 詳しい物件資料は、お電話でお申し付け下さいね。 △△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△ 「眠っている土地や建物はありませんか？」 ―――――――――――――――――――――――――――― 弊社では、「売却物件」を随時募集しています！ マンション・住宅はもちろん、利用予定のない土地建物、 中古別荘、田舎暮らし用の物件など、 各物件の特性に合わせた仲介企画を立案します。 ご売却を検討中の方は、弊社ホームページ 「コンビニ相談室」又は「お問い合わせ・個別相談」から お知らせくださいね。 お電話（フリーダイヤル）でも承っております。 「コンビニ相談室」 http://www.bitcorp.co.jp/advise.html ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ □□□□□□□ 《発行元》 □□□□□□□ 東北仙台まちかど不動産アドバイザー ■■■□□■■ 株式会社 ＢＩＴコーポレーション 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