2008/11/16
東北仙台まちかど不動産情報館【2008年11月16日】
こんにちは。 ＢＩＴコーポレーションの飯川です。 弊社メルマガをご愛読いただき誠にありがとうございます。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 日に日に寒くなり、仙台市中心部のケヤキ並木や銀杏並木も きれいに色付き始めています。 今日は小雨まじりの残念なお天気ですが、 晴れていれば、紅葉を見に行きたいところですね！ さて、今回のメルマガテーマは、 「現在の仙台圏の各種開発の傾向と将来像」。 通常、雑誌や新聞では、 地区ごとの開発状況としてまとめられることが多いようですが、 少し切り口を変えて、開発傾向ごとに分類してみました。 メルマガ読者の皆様が、住宅を購入したり 不動産運用を図るシーンにおいては、 その地域が、どんな性格を持っているのか、 また、どんな将来像を描くことができるのかを 把握しておくことも大切な要素。 ポイントを絞っての展開となりますが、 最後までお付き合いくださいね！ 【現在の仙台圏の各種開発の傾向と将来像】 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 今年1年を振り返っての仙台圏不動産開発状況。 大きく分けて、次の5つのグループに 分類されると考えています。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◇郊外型商業施設開発 ◇市街中心部再開発 ◇仙台北部工業団地関連開発 ◇各種大型跡地開発 ◇地下鉄東西線整備に伴う開発整備 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ それでは、その分類ごとに現状の性格や位置付け そして、今後の動向を探ってみたいと思います。 《郊外型商業施設開発》 ―――――――――――――――――――――――――――― 今年1年間、メルマガで取り上げた 郊外型商業施設等の開発計画をピックアップしてみると、 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◇名取「イオンモール『エアリ』周辺開発と臨空鉄道開通」 ◇太白区「ザ・モール周辺の各種商業施設計画」 ◇宮城野区「仙台港背後地アウトレットモール」 ◇泉区「仙台泉プレミアム・アウトレット」 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ の4つが、代表的なものとして挙げられます。 これらの開発企画は、 核となる商業施設を中心に据えた上で、 その周辺の街並みが形成されていくというもの。 しかしながら、名取イオンモール「エアリ」における 「三越」の撤退決定に象徴されるように、 その集客や発展性は、まだまだ未知数な部分があります。 施設は作ってみたものの、その集積が思うように伸びない、 その商圏自体に無理はなかったかなど、 マーケティングの再確認と新たな企画運営の模索が 始まると考えています。 その結果として、今後、それらの施設を中心にして、 その地域にいかに人を集めるかという 企画競争の展開が予想されるのではないでしょうか？ その点で注目したいのが、 前回メルマガでご紹介した「ララガーデン長町」。 施設自体が、地域コミュニティ形成の中心を担い、 人の集積と街並み創造を図っていこうとするもの。 折しも、世界同時金融危機が始まり、 日本においても様々な社会経済基盤について、 軌道修正が迫られることになりそうです。 これまでは、地方や地域において格差が生じ、 地域コミュニティも薄くなりがちでした。 今回の世界的な金融危機を発端に 今後は、地域の活性化とコミュニティの形成という観点から その是正が図られることになっていくのではないでしょうか。 『商業施設をいかに活用して地域に役立てていくのか』 その観点と企画力が今後の郊外型商業施設開発と その周辺の街並み形成における成否の鍵を 握っていくものと考えています。 《市街中心部再開発》 ―――――――――――――――――――――――――――― 続いて、市街中心部の再開発計画。 現在も東北学院跡地における 森トラスト「一番町プロジェクト」を筆頭に、 様々な再開発事業が進行中。 今年話題になったものだけでも、 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◇仙台パルコを中心とした花京院地区の再開発 ◇フォーラス改修とその周辺地区の再開発と共同事業化 ◇三越仙台店西側の旧「東一連鎖街」の再開発計画。 ◇東北学院跡地の森トラスト「一番町プロジェクト」 ◇仙台駅東口土地区画整理事業地内おける各種施設の建築計画 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ などが挙げられます。 これら市街中心部の開発計画は、 ほとんどが昭和40年代以前の建物やビル、 そして戦後の混乱期に形成された小規模店舗や 住宅の集積地域を対象としています。 言い換えれば、現在の市街中心部の開発は、 『地域の社会的・経済的・機能的劣化に基づく再整備』 ということができます。 そして、その再整備に 「不動産証券化」や「コンパクトシティ構想」などの 新たな社会経済的要因が結びつき 現在の再開発事業を推し進めている状況といえます。 今後の展開予想としては、現在の経済状況からみれば、 一時的にその進行速度が遅くなることが予想されます。 しかし、仙台はやはり東北の中心都市。 地下鉄東西線の整備と連動する形で、 街並み更新がさらに続いていくことが予想されます。 但し、ここで注目しておかなければならないのは、 やはり資源高騰とエネルギー転換などの社会経済情勢。 エネルギー環境対策などの政策制度が、 今後の再開発事業における街並み形成や建物設備に対して、 大きな影響を及ぼすことが十分に考えられます。 それらの情勢を的確にとらえていくことが 重要になってくると考えています。 《仙台北部工業団地関連開発》 ―――――――――――――――――――――――――――― 既にメルマガでも様々な形で取り上げてきた 「セントラル自動車」と「東京エレクトロン」の 工場進出に伴う周辺地域の開発。 工場進出に伴って ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◇東北自動車道の新ＩＣ及び富谷ジャンクション整備 ◇泉ＩＣ・大和ＩＣ近郊におけるビジネスホテル建築 ◇周辺住宅地等への大型商業施設の建築計画 ◇関連会社の工場事務所誘致と用地取得 ◇周辺住宅団地における住宅需要と賃貸住宅の建築計画 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ と、まさに、セントラル自動車・東京エレクトロンの 本社移転に伴ったインフラ整備を含め、 様々な計画が着々と進行中です。 また、セントラル自動車進出を契機として、 その物流事業需要の変化に対応するため、 「ＪＲ宮城野貨物駅」が岩切地区へのターミナル移転を 検討し始めたとの報道もあり、 セントラル自動車と東京エレクトロンの 進出を中心にした新たな経済効果が生まれようとしています。 社会経済状況による工場計画の縮小等がなければ、 人口流入に連動する形で、 さらなる開発計画等が予想されるところです。 《各種大型跡地開発編》 ―――――――――――――――――――――――――――― 前述した「仙台北部工業団地関連開発」において、 「ＪＲ宮城野貨物駅」が岩切に移転した場合、 現在の宮城野貨物駅には、 広大な土地の空地（約18ha）が残ります。 こうした跡地利用については、 太白区長町の「あすと長町」も同様。 これらが4つ目のグループです。 現在、これ以外で 今後、跡地開発が予定されている地区は、 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◇仙台市宮城野区東仙台「ＪＴ仙台工場跡地」 ◇仙台市若林区六丁の目西町「仙台印刷工業団地」 ◇仙台市若林区六丁の目元町「仙台工業団地」 ◇仙台市青葉区小松島「東北高校小松島キャンパス跡地」 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ が挙げられています。 その中でも、計画が具体化しつつあるのが 「ＪＴ仙台工場跡地」。 それ以外の地区についても、 地下鉄東西線の整備と並行して進んでいくことが予想されます。 これらの地区は、これまでご紹介した 「郊外型商業施設開発」と「市街地再開発」の 両方の性格をあわせ持つ開発計画になると考えています。 環境エネルギー効率が高い人口集積地区としての 対策等が施され、 地域コミュニティと生活利便性が融合する 『先進的なモデル地区』となることも 十分に考えられるところです。 《地下鉄東西線整備に伴う開発整備編》 ―――――――――――――――――――――――――――― そして最後が、 仙台市の地下鉄東西線整備計画に伴う各地域の開発整備。 地下鉄東西線は、 東は「荒井駅」から西は「動物公園駅」までの 13駅、17kmを結ぶ路線。 《仙台市営地下鉄東西予定駅（仮称）》 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◇「動物公園駅」（太白区八木山） ◇「青葉山駅」（青葉区荒巻） ◇「川内駅」（青葉区川内） ◇「国際センター駅」（青葉区川内） ◇「西公園駅」（青葉区大町・片平） ◇「一番町駅」（青葉区一番町） ◇「仙台駅」（青葉区中央） ◇「新寺駅」（宮城野区榴岡） ◇「連坊駅」（若林区元茶畑） ◇「薬師堂駅」（若林区白萩町） ◇「卸町駅」（若林区卸町・大和町） ◇「六丁の目駅」（若林区六丁の目） ◇「荒井駅」（若林区荒井） ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 現段階でも、各駅を中心にした街並み形成が検討されており、 地域ごとの特色のある街づくりを基本とする方針です。 それらの方針や計画が予定通り進むとしたならば 地域独自の新たな商圏の形成が図られることが期待されます。 これまで、郊外型の大規模店舗の進出や構造改革によって 押され衰退してきた地域の活性やコミュニティの分野では その立て直しを図る意味において大いに期待したいところ。 今後、本メルマガでも、各駅のプランがまとまり次第、 随時、その基本方針などをご紹介していきたいと思います。 《不動産資産の形成と運用における活かし方》 ―――――――――――――――――――――――――――― 以上のように、仙台圏の不動産開発は、 5つの形態を軸に進行していくと考えられます。 不動産資産の形成・運用・処分にあたっては、 「どの地域を選択し、どんな資産運用を図っていくのか」 それぞれの地域の性格や将来性も加味しながら、 検討してみてはいかがでしょうか？ □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 次回12月のメルマガは、今年最後のメルマガ。 今回の世界同時金融危機がもたらす 地元不動産市場への影響について検証してみたいと思います。 どうぞお楽しみに！ 【投資運用物件売却ニュース】 ▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽ −事業系投資運用物件− ―――――――――――――――――――――――――――― 《仙台市青葉区二日町／価格相談可》 ◇築年数：23年 ◇タイプ：事務所（7戸） ◇満室想定利回り：約12.2％以上可 ◇現在入居率：約57％ ◇特徴：全面改装済みで大変きれいな建物。 地下鉄駅も近く立地の良い物件です。 《塩釜市旭町／価格相談可》 ◇築年数：15年 ◇タイプ：事務所（2戸） ◇満室想定年間収入：約4,800,000円／年 ◇現在入居率：約100％ ◇特徴：国道45号線に面す好立地。 《仙台市青葉区川平／価格相談可》 ◇築年数：16年 ◇タイプ：事務所・店舗（21戸） ◇満室想定年間収入：約38,000,000円／年 ◇現在入居率：約80％ ◇特徴：仙台北環状線沿いに面す。 −居住系投資運用物件− ―――――――――――――――――――――――――――― 《仙台市青葉区台原／価格相談可》 ◇築年数：12年 ◇タイプ：1K（23戸） ◇満室想定年間収入：約15,000,000円／年 ◇現在入居率：約95％ ◇特徴：仙台市営地下鉄駅まで徒歩4分。 《仙台市青葉区旭ヶ丘／価格相談可》 ◇築年数：19年 ◇タイプ：1K（30戸） ◇満室想定年間収入：約13,000,000円／年 ◇現在入居率：約96％ ◇特徴：仙台市営地下鉄駅まで徒歩約8分 《仙台市青葉区福沢町／価格相談可》 ◇築年数：14年 ◇タイプ：2LDK・3LDK（33戸） ◇満室想定年間収入：約34,000,000円／年 ◇現在入居率：約80％ ◇特徴：ＪＲ仙山線駅まで徒歩約6分 《仙台市太白区長町／価格相談可》 ◇築年数：新築（平成20年11月竣工予定） ◇タイプ：1K・1LDK・2LDKタイプ（69戸） ◇満室想定年間収入：約66,000,000円／年 ◇現在入居率：未定 ◇特徴：仙台市営地下鉄駅まで徒歩1分。 この他、弊社ホームページや 各種サイトにおいて、投資運用物件情報を掲載中！ 気になる物件がございましたら、 お気軽にお問い合わせくださいね！ また、本物件ニュース以外にも多くの物件があります。 購入運用等を希望する物件のエリアやご予算など、 お電話又はメールでお申し付け下さい。 随時、物件情報等をお知らせいたします。 投資用物件サイト「健美家」 http://www.kenbiya.com/bitcorp 【売却物件新着情報−リゾート物件−】 ▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽ 最後は、弊社取扱いの温泉付き築浅中古別荘です。 アトリエ店舗が付いたきれいな建物。 場所は、宮城県刈田郡蔵王町遠刈田温泉の手前にある 蔵王山水苑内にあります。 店舗としてはもちろん、 陶器や絵画用のアトリエとしても活用できます。 平成20年11月18日（火）よりマザーズオークションに 出展しますので、興味のある方はご覧になってみてくださいね！ 「マザーズオークション」 http://www.mothers-auction.net/ 【オープンハウス情報 −青根温泉近郊ペンション− 】 ▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽ 柴田郡川崎町前川にある白い洋館風のペンション。 ペンション経営はもちろん、 レストランやギャラリー・アトリエ・カフェなど 工夫次第で様々な用途に使える物件です。 近隣では石焼ピザや手打ち蕎麦屋さんも盛業中です。 この物件のオープンハウスを、 平成20年11月29日（土）・30日（日） 平成20年12月6日（土）・7日（日）の4日間、 午前10時から午後3時までで開催します。 蔵王連峰の広大な眺めと美味しい水、 設備の整った厨房、暖炉など、体感してみてくださいね！ 詳しい物件内容やオープンハウス開催案内は、下記からどうぞ。 「弊社おすすめ物件情報」（地図が載っています） http://bitcorp.co.jp/realty/a5/post_6.html 「田舎暮らし情報館」（物件の写真が多く載っています） http://www.inakakurashi.jp/list/990GA8057500005.html △△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△ 「眠っている土地や建物はありませんか？」 ―――――――――――――――――――――――――――― 弊社では、「売却物件」を随時募集しています！ マンション・住宅はもちろん、利用予定のない土地建物、 中古別荘、田舎暮らし用の物件など、 各物件の特性に合わせた仲介企画を立案します。 ご売却を検討中の方は、弊社ホームページ 「コンビニ相談室」又は「お問い合わせ・個別相談」から お知らせくださいね。 お電話（フリーダイヤル）でも承っております。 「コンビニ相談室」 http://www.bitcorp.co.jp/advise.html ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ □□□□□□□ 《発行元》 □□□□□□□ 東北仙台まちかど不動産アドバイザー ■■■□□■■ 株式会社 ＢＩＴコーポレーション ■ ■□□■■ 仙台市青葉区本町1丁目12番12号 ■■■□□■■ フリーダイヤル／0120-863-862 ■ ■□□■■ MAIL／info@bitcorp.co.jp ■■■□□■■ http://www.bitcorp.co.jp/ Build In Trust 【お問合せ・ご相談はお気軽にどうぞ】 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
