2008/09/07
東北仙台まちかど不動産情報館【2008年9月7日】
こんにちは。 ＢＩＴコーポレーションの飯川です。 弊社メルマガをご愛読いただき誠にありがとうございます。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 9月6日、昨日は仙台も久しぶりに太陽の日射しが出ました。 でも今日はまた雨降りに逆戻り。 今年は、8月のお盆明け以降、 グズグズとした天気が続いています。 このまま秋に突入しそうな勢いですね。 そして、天気も荒れ模様ですが、 建築不動産業界もなにやら荒れ模様。 連日、新聞や雑誌、テレビで、 不動産デベロッパーや建設業者の民事再生申請や マンション販売不振などの報道が続いています。 それでは、さっそく今回のメルマガテーマ。 「仙台における投資不動産の市況観」と、 「仙台の賃貸不動産の需給動向」について お伝えします。 【仙台における投資不動産の市況観】 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 「週刊ダイヤモンド」 ――――――――――――――――――――――――――――― まずは、先週のある会合での建築不動産関係者の声。 「今週の週刊ダイヤモンド、買えた？」 本屋さんに行っても売り切れとなっているとのこと。 早速、翌日に本屋さんに行ってみましたが、 本当に売り切れになっていました。 結局、ネットでAmazonに注文。 9月6日号の週刊ダイヤモンドの見出しは、 「ゼネコン不動産 同時多発破綻」。 なんともすごい見出しです。 でも、すごい見出しと思っても、現実的に、 2008年6月のスルガコーポレーション以降、 ゼファー、セボン、アーバンコーポレーションなど、 不動産関連デベロッパーの大型倒産が相次いでいます。 また、8月29日には「都市デザインシステム」が 民事再生法の適用を申請。 コーポラティブハウス事業など、 新しい不動産企画事業を推進していた会社だけに 大変残念なニュースでした。 現在、民事再生申請等に迫られている企業は、 主に「不動産流動化（証券化）事業」を推進してきた企業。 今後は、不動産開発デベロッパーや中小ゼネコンにまで 影響が広がるのではないかと心配されています。 ここでちょっと過去のメルマガをおさらいしてみると、 5月18日のメルマガでは、不動産ファンド関連の案件売却が 多くなってきていることをお伝えしていましたが、 その背景としては、 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◇サブプライムローン問題によって金融機関の体力が低下、 「不動産ファンド」への新規融資や借り換えがストップし、 「不動産ファンド」やそのデベロッパーが手持ちの 案件を現金化して運転資金に回そうとしている。 ◇サブプライムローン問題や不動産証券システムの不透明さ から投資家が証券化商品の購入に慎重になっている。 ◇日本の金融庁が不動産ファンドの不透明さの是正に着手。 「金融商品取引法」の施行などファンド組成のハードルを 高く設定したことにより、ファンド組成できない物件の 売却を検討しはじめた。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ としていました。 しかし、結果的には、案件売却や金融機関からの融資、 借り換え等がうまくいかず、現在の状況に至っています。 それでは、ここ仙台では、 どのような状況になっているのでしょうか？ 地元の不動産従事者の声です。 「買う方も賢くなって・・・」 ――――――――――――――――――――――――――――― 仙台においても、収益不動産事業を中心として、 開発事業案件やファンド組成計画案件の 売却情報が多く出ています。 そのような中、最近よく耳にする言葉、 「買う方も賢くなって・・・」。 これが、現在の建築不動産業界の状況を 端的に表しているようです。 不動産を購入する側としては、 「もっと不動産価格が下がるのでは？」 「今、買ったら高値つかみをしてしまうのではないか？」 といった思惑から、 現在は、息をひそめて状況分析や模様眺めをしていた方が 得策であるという判断が働いていることが予想されます。 そのため、「売りたくても売れない」、 「買いたくても見送る」の状況が続いています。 もちろん、それ以外にも外的要因という問題があります。 銀行の不動産事業関連への融資に対する慎重姿勢が、 不動産購入側の大きな足かせになっているのも事実。 仙台の今の情勢は、東京から1、2ヶ月ほど遅れる形で 投資不動産市況が悪化している状況と いえるのではないでしょうか そして、これらの流れや心理状態は、 不動産開発や流動化事業に関わっている方だけでなく、 一般の不動産購入層にも波及してきています。 先日、テレビの番組で、売れ残りマンションを安く購入し、 それを転売する業者について報道していました。 番組構成上、極端なシーンでもあったと思いますが、 現実的にこれらのシーンは仙台においても起こりえること。 一般の不動産購入者層も現在の建築不動産業界の状況変化の 影響を受け始めているということは確実です。 それでは次に、こうした状況やその影響との関連を含め、 「賃貸不動産の需給動向」について見てみたいと思います。 【仙台の賃貸不動産の需給動向】 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 賃貸不動産の空室率データと現実の動向 ――――――――――――――――――――――――――――― 「30％〜40％」、現在の仙台圏における 新築賃貸マンションの空室率といわれています。 そして「11％」。 こちらは仙台のオフィスビルの現在の空室率です。 しかし、今回のメルマガ作成にあたって、 不動産業者様などの声を伺っていくと、 必ずしもこのデータが当てはまらないケースが見られます。 例えば、ある不動産業者は、 新築賃貸マンションで90％以上の入居率を達成しています。 お話を伺っていくと、その物件では、 90％以上の入居率を維持できる条件と企画が考えられています。 立地条件・近隣環境・賃料水準、 入居者募集キャンペーン・法人顧客に対する営業企画など、 各種の条件・要因・プランを複合的に結びつけ 戦略的に入居率のアップを図っているとのこと。 現在の賃貸不動産市場の需給動向は、 物件本来の利便性、環境、特性などにプラスし、 賃貸管理や仲介営業企画をどう効果的に進めていくのか、 これまで以上にシビアな企画運営が要求されていることが 鮮明に浮き上がってきました。 つまり、これまでの物件自体の持つ利便性や環境、 特性などの二極分化の進行に加え、 賃貸管理や仲介営業企画における面においても二極分化が 進行している現状であるといえるのではないでしょうか？ 「マンション新価格」と「ファンドバブル」の影響 ――――――――――――――――――――――――――――― そして、ここ仙台でも、 「分譲用に建築したマンションを賃貸用として一括売却する」 「販売中マンションを『新価格』として販売」などの動きが、 昨年の暮れあたりから始まっています。 そして、この動きに加え、不動産流動化事業等で計画された オフィスビルや賃貸マンションが次々と竣工、 供給が続いています。 ここで考えなければならないのは、 価格云々は別にして、結果的には、 全体的に不動産資産のストックが増加し続けているということ。 これを認識した上で、今後の不動産購入・運用・活用を 検討していかなければならないということなのです。 少子高齢による人口減少という 社会環境の中での不動産ストックの増加。 不動産購入者は、 より厳しい目線でその選択をしていく必要があります。 また、それを管理運用していく不動産業者についても 新たなサービスや付加価値といったものが強く求められる そんな市場環境になっているということが 読み取れるのではないでしょうか？ しかしながら、 このまま不動産市場の動向が悪化の一途を辿るかという点に おいては、必ずしもそうではないと考えています。 一人あたりの居住面積や作業スペースの増加、 新しい不動産サービスや活用企画、 地域活性につながる不動産流動化事業の模索など、 これまでの不動産常識とは異なる環境や市場が 創出されることが期待されるのではないでしょうか？ 5月18日のメルマガでも触れていますが、 今回は、不動産流動化事業が創設されてからの 1回目の調整局面。 「次の段階の不動産市場環境を見据え、 自分の不動産投資運用スタンスを再確認する」 そんな時期なのかもしれませんね。 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 次回は、建築不動産恐慌といわれる中、 仙台圏ではどんな大型不動産売買や開発案件が進行中なのか、 店舗の出店情報などもピックアップしながら、 お届けしたいと思います。 【相談会開催のお知らせ】 ▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽ 『不動産なんでも相談会』 ――――――――――――――――――――――――――――― 9月13日（土）に仙台市青葉区本町二丁目のハーネル仙台で 「不動産なんでも相談会」【9月】を開催します。 不動産売却査定、不動産運用・投資・相続相談など シミュレーションを活用した個別相談会となります。 お時間の予約も承っていますので、 お気軽にお申し付け下さい。 詳しい内容は、弊社ホームページ「注目情報」でどうぞ。 「注目情報」 http://www.bitcorp.co.jp/information/index.html 【おすすめ物件情報】 ▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽ 9月より、弊社ホームページの「おすすめ物件情報」では 新規物件の掲載を随時進めていいます。 「おすすめ物件情報」は、 弊社専任取扱物件や各種物件情報の中から、 担当者が物件を直接確認。 将来的な運用見込みや投資分析などを行った上で、 物件をご紹介しています。 お時間があるときにチェックしてみて下さいね！ 「おすすめ物件情報」 http://www.bitcorp.co.jp/realty/index.html △△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△ 弊社では、不動産投資案件をお探しの方からの物件探索依頼、 購入検討に係る分析調査等の依頼を承っています。 ご相談は、随時受付しておりますので、 お気軽にお申し付け下さい。 詳しくは弊社ホームページ「不動産投資をお考えの方へ」まで！ 「不動産投資をお考えの方へ」 http://bitcorp.co.jp/invest.html ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ □□□□□□□ 《発行元》 □□□□□□□ 東北仙台まちかど不動産アドバイザー ■■■□□■■ 株式会社 ＢＩＴコーポレーション ■ ■□□■■ 仙台市青葉区本町1丁目12番12号 ■■■□□■■ フリーダイヤル／0120-863-862 ■ ■□□■■ MAIL／info@bitcorp.co.jp ■■■□□■■ http://www.bitcorp.co.jp/ Build In Trust 【お問合せ・ご相談はお気軽にどうぞ】 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
