たった3日の準備だけで宅建主任者試験に合格する方法 

（再発行）第6回（平成19年民法の問題から）

こんにちは。第6回目のメルマガです。今日も平成19年過去問から民法の問題を検討します。

第14問　（問題）

借地借家法第３８条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)と同法第４０条の一時使用目的の建物の賃貸借
(以下この問において「一時使用賃貸借」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　定期建物賃貸借契約は書面によって契約を締結しなければ有効とはならないが、一時使用賃貸借契約は書面ではなく口頭で契約しても有効となる。
２　定期建物賃貸借契約は契約期間を１年以上とすることができるが、一時使用賃貸借契約は契約期間を１年以上とすることができない。
３　定期建物賃貸借契約は契約期間中は賃借人から中途解約を申し入れることはできないが、
一時使用賃貸借契約は契約期間中はいつでも賃借人から中途解約を申し入れることができる。
４　賃借人が賃借権の登記もなく建物の引渡しも受けていないうちに建物が売却されて所有者が変更すると、
定期建物賃貸借契約の借主は賃借権を所有者に主張できないが、一時使用賃貸借の借主は賃借権を所有者に主張できる。

（考え方）
１． 一時使用賃貸借契約なのだから口頭で成立することとしてもいいような気がします。少なくとも明らかに間違ってはいないと判断して次へ。

２． 一時使用賃貸借契約だからといって必ず1年未満にしなければならない理由はなさそうにおもえます。「できない」と断定しているのは怪しいと判断して次へ。

３． 定期建物賃貸借契約を締結したとしても、賃借人側から全く中途解約申し入れが出来ないというのは不自然な気がします。
この肢も怪しい、しかも２．よりは3．の方が少し怪しい、と判断して次へ。

４． この肢の記載によれば、一時使用目的の人の方が、定期建物賃貸借の借り手の人よりも、強い立場になってしまうことになります。
誤っている可能性が高いと判断。

以上から３．と４．は間違いだと判断して、１．と２．から一つを選ぶことにします。（正解は１．）

（ポイント）
民法上の賃貸借と、借地借家法上の、賃貸借、定期建物賃貸借、一時使用目的の賃貸借は、要件効果が複雑です。
この問題を知識で解こうとすると、間違うことになります。
上に書いた通り、常識的バランス感覚を使って考えていくと、選択肢は2つに絞り込むことができます。
正答率は45％程度と言われていますので、正解できると相当有利になります。（続く）

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