カンタンに書くから分かりやすい不動産業界の実情 [まぐまぐ！]

2007/12/31

毒舌暴露!?不動産業界　第9話『加工→販売　デベロッパー』

よ(^ー^)ろ(＾ｏ＾）し（＾＾）く（＾▽＾）ね（＾ー^)ノ
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日付代わって
今年ももうあと一日ですね。
いかがお過ごしでしょうか？

この時期になると特番ばかりでTVも退屈になってしまいますね。
とは言え今日はイカ天特番を見てまして
若かりし頃のブランキージェットシティを見ました。
一瞬でしたが…

でもピュアな不良みたいな青臭いワルっぽさがカッコ良かったですね。

　　　問い合わせ　mas1979@infoseek.jp
ヒソヒソ( ゜ｏ゜)ヤダァ(゜ｏ゜ )ネェ、キイタ？( ゜ｏ゜)オクサン(゜ｏ゜ )アラヤダワァ

『カンタンに書くから簡単に分かりやすい不動産業界の実情を若干毒っぽく暴露!!』
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不動産の広告に携わる仕事をしています。
斜に構えて眺めてみれば理不尽でツッコミ所満載の不動産業界!!
これでいいのか？

不動産屋さん…
いい人も居るし
極悪い人も居ます。

人間には一長一短あるので善悪のカテゴリー分けも難しいですが
問題は業界の慣習が世間と異質だと言う事です。

CSって言葉が似合わないのが不動産業界。

不動産業界のココを直せばもっと良くなるのに…
自分だったらこうやるのに…

そんなネタを稚拙な文章でお届けします。

不動産を買いたい人も売りたい人も、業界の人も参考にしてみて下さい。

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http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/building/feature/kenchikukijunhou/
【特集】建築基準法

今年はいかがお過ごしだったでしょうか？
今年はサブプライム問題が騒がれる以前までは
メディアプロパガンダで煽られた地価の下げ止まり・上昇が顕著な年でしたが…
来年以降はリバウンドで下落に転じるだろうと言うのが多くの業者から聞かれます。

しかしながら一番気になるのは分譲業者の動向です。
地価の上昇に伴う用地仕入れ価格の上昇と
原油高に伴う建築資材原価の上昇は
今年までは売り出し価格に反映し難くなっていましたが
今年から施行された改正建築基準法で資金繰りが苦しくなった
分譲業者は仕入価格を販売価格にきちんと反映せざるを得ないので
来年以降一般消費者に今年の歪みが皺寄せになってしまいそうです。

とにかく今年は分譲業者さんにとって仕事がし難い一年だった事でしょう。

続きは本編にて
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将来
自分が不動産屋さんになる時、必ずSEMのノウハウが必要になると思い練習がてら
ドロップシッピングでネットショップを作ってみました。
不動産とは関係ないですが参考までに見てみて下さい。
http://mistoff.10.dtiblog.com/

第9話『加工→販売　デベロッパー』
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(／。＼)ミザル<(‐‐)>キカザル(‐×‐)イワザル

コレまでお話しして来た『仲介』業者とは根本的に業務内容を隔し
それでいて不動産業の根源に即した仕事が『デベロッパー』開発業者でしょう。

不動産を加工して市場に供給する仕事です。

そのままでは使えない不動産
そのままではその価値を最大限まで発揮出来ていない不動産
それらを建物を建てたり、整地造成したり、
様々な加工を施して市場に供給しています。

そもそものデベロッパーの本質は
土地開発分譲にある様に思われます。

今でも田舎の方に行くとある事ですが…

不動産で土地を取引する際に
『即利用可』or『即利用不可』で価値が違ってきてしまいます。
まして個人が家を建てる際に土地を買おうとして
整地造成が必要な土地ではなかなか手を出し難い傾向があります。

また、売りに出る土地のサイズが大きいと
個人で買って家を建てるには適さない場合がほとんどです。

そこで大型で未整地の土地を坪単価割安で取得し
費用を掛けて整地・区画割りして一般消費者向けに販売するのが
そもそもの土地開発分譲でした。

仕入れ→加工→販売
土地でも戸建てでもマンションでも
大きめの土地を仕入れて加工して消費者に分けて譲る
コレが分譲業者です。

仲介業者と根本的に異なるのは
多くの場合が加工するための用地を仕入れる事です。
在庫を持ち新しい形・付加価値を持った不動産を生産して販売するスタイル。
まさに生産者、開発業デベロッパーと言えます。

この分譲業者が今年は仕事が特にやり難かったようです。

仕入をして在庫を保有するものの
加工→販売まで期間を有し
大型の土地を仕入れるために当然借り入れも発生します。
なるべくなら早く商品化して販売
現金化して実績を作り、返済を滞り無くして次の仕入のため借り入れする。
現場の数が増えたり、現場の規模が大きくなったりすると
キャッシュフローに目を見張り、軽く自転車操業状態になります。

バブル期の不動産屋ではないので余力は当然ありますが…

建築基準法の改正は仕入以降の加工に至るまでの期間を長期化する結果となりました。
分かりやすいところで言えば分譲マンションの場合
用地を仕入れて図面を引いて、建築確認申請を出して
許可が下りるまで早くて半年掛かるらしいです。
土地を仕入れて着工までに最短でも半年は寝かせておかざるを得ないのです。

当然借り入れ金利はありますし、現金化しなければ支払いがキツくなります。
法改正で今までとは現金化するまでのスパンが伸びた事で
資金繰りが悪くなった業者がどれほど多かった事か…

まあ、それが原因で潰れたなんてマヌケな業者は聞いた事無いですけどね。
今年、売り出しが滞った現場が来年以降市場に一気に供給されて行く事でしょう。
そのタイミングで土地価格上昇と建築資材原価上昇の
皺寄せが来ると思われるので先が見え難い来年になりそうです。

いんふぉto不動産業者さま
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「成功する不動産業の経営戦略」
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不動産の経営コンサルタントをしている著者が
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内容は大手仲介業者やフランチャイズ店の
経営手法を中小の業者でもやれる様にしたものに近いイメージです。
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大手などではマニュアルで身に付けてしまい見失ってしまっている
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特定の商圏に絞った経営戦略は失われた地元密着業者の復活の希望でしょう。

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「小説　矢吹五郎の不動産事件簿」
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この不動産購入法は、今までの方法とは百八十度異なり、
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住宅の購入をお考えになったことが無い方は・・今後を考えるために、
家探しを始める方は・・購入する住宅を考えるために、
今、まさに探している方は・・購入に間違いがないようにするために、
もう購入している方は・・老後へ備えるために誰にでも役立てるのが本書の特徴です。

１．いつ何を買うか・・老後の住まいをどう考えていますか？
２．いくらの住宅を買うか・・購入金額は年収の五倍？
３．どこの不動産会社に頼むか・・不動産会社の心理から考えた傾向と対策、選び方
４．いかに買うか・・不動産に掘り出し物はあるのか？
５．どこで何を建てるのか・・どこのハウスメーカー・工法がいいの？

後悔しないための不動産購入には、しっかりとした不動産への見識が必要なのです。
不動産への見識とは、不動産の知識とは違います。

不動産の知識は、法律的なことや取引の実務的なことですが、
不動産への見識とは、どこでどのようにこれから生活をしていくのか、
人生全体の中で住宅をどうとらえ、どう生かしていくか、
そのためにはどういう不動産を求め、どのように購入するかです。
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不動産購入は賃貸と違いやり直しが利きません。
間違いの無い買い物をするために心構えが必要です。
俗に、分譲マンションの購入は粗品目当ての冷やかし客が
モデルルームを見に来て衝動的にその気になって買ってしまうのがほとんどらしいです。
インターネットの普及で消費者が知恵を付けて来て売り難くなった
と不動産業者の営業の人からよく聞きます。
未だ不動産営業は押せ押せドンドンな勢いで売りつける風潮が少なくありません。
後悔しないための不動産購入には、しっかりとした不動産への見識が必要です。

http://www.infocart.jp/?e=mistoff
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タダで自宅を手に入れるスゴイ方法
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カンタンに書くから簡単に分かりやすい不動産業界の実情を若干毒っぽく暴露!!
　発行人：みすとおふ

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