2007/11/25
毒舌暴露!?不動産業界 第6話『売主に警告!! 元付け業者の媒介契約』
よ(^ー^)ろ(＾ｏ＾）し（＾ ＾）く（＾▽＾）ね（＾ー^)ノ ☆★━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━★☆ 新創刊につき相互紹介いただけるメルマガ発行者さまを募集しております。 次号以降、しばらくはヘッダー部分にて紹介させていただきますので 宜しくお引き立てのほどお願いいたします。 よろしければコチラまでご連絡下さい。 問い合わせ mas1979@infoseek.jp ヒソヒソ( ゜ｏ゜)ヤダァ(゜ｏ゜ )ネェ、キイタ？( ゜ｏ゜)オクサン(゜ｏ゜ )アラヤダワァ 『カンタンに書くから簡単に分かりやすい不動産業界の実情を若干毒っぽく暴露!!』 ☆★━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━★☆ 不動産の広告に携わる仕事をしています。 斜に構えて眺めてみれば理不尽でツッコミ所満載の不動産業界!! これでいいのか？ そんな事考えていたら将来自分で不動産屋さんをやりたくなって仕方が無い今日この頃です。 不動産業界のココを直せばもっと良くなるのに… 自分だったらこうやるのに… そんなネタを稚拙な文章でお届けします。 不動産を買いたい人も売りたい人も、業界の人も参考にしてみて下さい。 ☆★━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━★☆ 近頃ずいぶん寒くなって来ましたが 皆様いかがお過ごしでしょうか？ 私はすっかり風邪気味で、しかしながら会社員ではなかなか医者に行くヒマもありません。 普段からの健康管理も重要ですね。 明日からまた仕事です。 色々な不動産業者の様子を見て来ますので来週もお楽しみに。 ちなみに今週のネタは『専任』を取らない業者の話です。 専任取っているのにレインズに登録せずに不動産広告を打とうとした業者さんに 『そんなコトして県庁にチクられたら行政指導喰らったりしないんですか？』 と言ったら 『裏技があるんだ』 と言っていました。 その裏技…汚ねえなあ と思い今週も衝動的に書いてます。 ☆★━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━★☆ 将来 自分が不動産屋さんになる時、必ずSEMのノウハウが必要になると思い練習がてら ドロップシッピングでネットショップを作ってみました。 不動産とは関係ないですが参考までに見てみて下さい。 http://mistoff.10.dtiblog.com/ 第6話『売主に警告!! 元付け業者の媒介契約』 ☆★━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━★☆ (／。＼)ミザル<(‐‐)>キカザル(‐×‐)イワザル 国土交通省指定不動産流通機構 http://www.reins.or.jp/ このメルマガを見ている人で不動産売却を検討している人はいるでしょうか？ その場合はきちんと国土交通省指定不動産流通機構『レインズ』の ホームページを熟読しておくことをお勧めします。 第５話で述べた通りレインズが公正明快な不動産取引の礎になっています。 特に媒介契約時にはレインズホームページの 『不動産売買の基礎知識』を読んでおくと良いでしょう。 媒介契約には以下の３種があります ●一般媒介 ●専任媒介 ●専属専任媒介 詳細はウィキペディアでも検索してもらえればすぐ分かると思いますが 簡単に説明すると 専任媒介は不動産取引時の売主側の窓口を１社に特定します。 専属専任媒介は更にその強制力を増したものとでも認識して下さい。 この場合どちらもレインズへの登録義務が発生し また、毎週売主に販売活動報告が義務づけられます。 一般媒介は上記とは異なり 売主への窓口になる業者を特定せずレインズへの登録義務も 販売活動報告も発生しません。 このメルマガを読んでいる人が売主の場合 売却相談した不動産業者さんが専任媒介契約を 1、取りたがったか？ 2、一般媒介ですまそうとしたか？ 3、そもそも媒介契約書を交わさなかったか？ 思い起こして下さい。 上から順番に販売活動に積極的な業者です。 口入れ屋根性が根強い業者の場合 売り物件の情報は儲けのネタ（利権）ぐらいにしか思っていません。 両手間で手数料を稼げるチャンスが到来するまで記憶の片隅にしまっておきます。 なんとなく勘で相場を言ってわざわざ媒介契約を交わしたりしません。 買いたいお客から相談を受けた時に初めて媒介契約を取ります。 媒介契約を取ったら物件調査など面倒くさい業務があるからです。 そして物件調査が済むと初めて売り物の情報が商品化されるので その商品化された情報が表面化するのを一番嫌います。 儲けのネタは自分の手の届く範囲に留めておいて利権になるからです。 同様に一般媒介で済まそうとする業者も同様の傾向があります。 一般媒介はレインズに登録しなくて良いので他の業者に知られる恐れが無いからです。 この様な業者に売却相談しても取引の機会が来るまでずいぶん時間が掛かることでしょう。 逆に専任媒介を積極的に取りたがる業者は販売にも精力的に動いてくれる傾向があります。 特に大手仲介業者やフランチャイズ仲介業者は専任を取りたがる傾向が強いでしょう。 そう言った業者は旧来の口入れ屋から成る不動産業者とは異なり 地場に地縁が薄いため飛び込み客をガッチリキープして 片手までも手数料を取れる様に専任媒介を取りたがるのです。 必ずしも大手に売却を頼むのが良いとは言い切れませんが 正規の手順での売却に関してはまだマシと言えるかもしれません。 また、専任媒介で注意するべきは 媒介契約書に『指定流通機構への登録をしない物とする』的な 一文が含まれていないか注意するべきでしょう。 口入れ屋根性の強い業者が専任媒介で利権を自らの手元に縛り付けつつも 他社に情報を公開するリスクを回避するために あたかも売主の意向でレインズに登録しないかの様に見せかけた媒介契約書に 捺印させる事が少なくないからです。 業者間流通で不動産業界の物件情報データベースに登録されて 売主に不利益がある訳がありません。 不利益は利権が他社に漏れる口入れ屋だけです。 より早く好条件で売却出来るかどうかが不動産業者の腕の見せ所です。 売り物の情報を利権としか見ていない業者のところに行かない事が重要です。 いんふぉto売却予定者さま ━━━━━━━★ 「不動産売買のミニ知識」 不動産売買をこれから行う方へ必要最低限の知識をまとめました。 これを読んである程度の知識を身につけたうえで、依頼する業者を決めてください。 営業さんの言っている嘘が分かります。 http://www.infocart.jp/af.php?af=mistoff&item=6716&url=restart.chu.jp%2Fminitisiki%2Findex.html ☆━━━━━━ 不動産業界暴露系の電子書籍です。 この作者は大手ほど嘘をついていると言います。 必ずしも大手が良いとは言い切れない真相が事細かに書いてあるのです。 大手の場合は媒介契約を取った物件を成約させてナンボの商売です。 売れなければ商売に成りません。 逆に言うなら売らなければなりません。 特にノルマに追われた営業は時に顧客をないがしろにする事があります。 それは売主に対しても買主に対してもです。 しかしながら比較的泣いてもらいやすいのは売主の方でしょう。 買主のローンが通る目処が付くや否や、 クロージングのネタとして発揮されるのが指し値です。 買主には『まけてもらえる様に説得するのでこの金額で買い付け入れて下さい』 と言っておきつつ売主に対して 『買主がこの値段までしか出せないと言うので妥協して下さい』と迫ります。 口入れ屋と違い大手やフランチャイズ店は宅建業法を遵守し 正当な不動産取引をしますが そこに至るプロセスでややズルをする人も少なからずいます。 信頼出来る営業かどうか見極める目を養うためには 予備知識として是非読んでおくと良いでしょう。 端数分だけまけてくれと言われても何十万円も泣く事になりますから… http://www.infocart.jp/?e=mistoff ↑情報商材も紹介していきます。 良かったらコチラもチェックしてみてください。 ●●オススメ不動産書籍●● タダで自宅を手に入れるスゴイ方法 http://1cc.jp/kxdxso 管理会社との賢い付き合い方 http://1cc.jp/rbh2ec プロが教える買ってはいけない住宅 http://1cc.jp/p8psxy ◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇ カンタンに書くから簡単に分かりやすい不動産業界の実情を若干毒っぽく暴露!! 発行人：みすとおふ 問い合わせ mas1979@infoseek.jp ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※
