2008/03/18
宅建で輝く明日！「宅建攻略法」宅建業法－営業保証金制度
こんにちは！ 麻生 ゆき です。 今日は、「営業保証金制度」へ進みます。 〜〜〜〜〜 参考法規のURLです。 宅地建物取引業法 http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S27/S27HO176.html 宅地建物取引業法施行規則 http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S32/S32F04201000012.html 条文を必ずチェックして読み込んでください。 〜〜〜〜〜 I-4 営業保証金制度 営業保証金とは？ 一般の人（消費者）が不動産を買ったり、売ったり、借りたり、貸したり などした場合、その取引に際して損害が発生したら、どうしたら 良いのでしょうか？もちろん、法律に基づいて、その損害を業者に 請求することができます。しかし、不動産は、一般消費財に比較して 高額であるため、業者が支払い不可能なケースも発生します。 そのような消費者を保護するためにできた制度が営業保証金制度です。 プロセスとしては、宅建業者が事業を開始するには、一定額の 営業保証金を供託所に供託しなければなりません。そして、万一 宅建業に関する取引上の債務が発生した場合には、供託していた 供託金から、弁済できるという制度です。 したがって、営業保証金を供託しなければ、宅建業を開始することは できないのです。 １．営業保証金の供託手続 (法25条1項、26条1項） 営業保証金供託 供託場所： 宅建業者の主たる事務所の最寄の供託所 （支店分も業務開始後に増設する支店分も 主たる事務所の最寄の供託所に供託する。） 供託額： 主たる事務所 → 1,000万円 その他の事務所 → 500万円/事務所 供託方法： 金銭 有価証券＊ 金銭と有価証券を併用 ＊有価証券による供託の充当評価額 国債 額面金額の１００％ 地方債証券・政府保証債証券 額面金額の ９０％ その他奨励で定める有価証券 額面金額の ８０％ （則15条の２） 供託時期： 別段の定めはない。（法25条7項） 【重要】供託時期に別段の定めはないが、供託をして、その届出を しなければ、業務を開始することはできない。 したがって、 業務の開始は 営業保証金を供託（主たる事務所の最寄の供託所へ） ↓ 供託書正本の交付を受ける ↓ 免許権者に届出（供託書の写しを添えて） ↓ 業務開始 となる。 （注：宅建業者が保証協会社員の場合には、保証協会が 弁済業務保証金を供託した旨を免許権者に届け出た 後に業務を開始することができる。） 営業保証金は変換できる。（則15条の４の２） 供託金を 金銭 → 有価証券 有価証券 → 金銭 に差し替えられる。 変換した場合には、変換後の供託書正本の写しを 添えて、免許権者に届け出なければならない。 『供託後の手続』 ○免許を受けた日から3ヶ月以内に営業保証金を供託した旨の届出を しなければならない。 届出をしなかった場合 免許権者は届け出るよう催告しなければならない。 催告が到達した日から1ヶ月以内に届出がない場合、 免許権者は免許を取り消すことができる。（法25条7項） ○業務開始後、事務所を増設した場合 増設事務所に相当する営業保証金を主たる事務所の最寄の 供託書に供託して、その旨を免許権者に届け出る。 この届け出後でなければ、増設事務所での業務開始はできない。 【罰則】 営業保証金を供託しないで業務を開始した場合（法65条2項2号、81条） ・業務停止処分 または 情状が特に重い場合には 免許取消処分を受ける ・6ヶ月以下の懲役、もしくは100万円以下の罰金刑 またはこれが併科される。 I-4-2 営業保証金の保管替え・還付・補充供託・取戻し １．営業保証金の保管替え等（法29条） 宅建業者が主たる事務所を移転したとき、営業保証金はどうなるか？ （営業保証金供託中の供託所の管轄区域外に主たる事務所を 移転した場合） ◆保管替えができる場合：金銭のみで供託している場合 従前の供託所に対して保管替えを請求。 （保管替えの費用をあらけじめ納付する。） ◆保管替えができない場合：金銭だけではない場合 （金銭と有価証券、または有価証券のみ） 移転後の主たる事務所の最寄の供託所に営業保証金を 新たに供託する。（一時的に二重供託になる。） 新規供託後、新規の供託書をもって移転前の供託所に 供託してあった営業保証金を取り戻す。（公告は不要） ２．営業保証金の還付（法27条） 条文→（営業保証金の還付） 第二十七条 宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、 その取引により生じた債権に関し、宅地建物取引業者が供託した営業保証金 について、その債権の弁済を受ける権利を有する。 ２ 前項の権利の実行に関し必要な事項は、法務省令・国土交通省令で定める。 還付を受けられる債権とは？ 取引の相手： 宅建業者であること 取引の内容： 宅建業に関する取引であること （例：建物の売買代金請求権） 宅地建物取引に関係のない債権では還付は受けられない。 還付の範囲： 供託保証金の額が限度となる。 （限度額以上は、一般の債権となり、宅建業者の 一般財産から弁済を受ける。） ３．補充供託（法28条） 営業保証金の還付が行われて、営業保証金が不足した場合の手続 免許権者から、営業保証金の補充供託の通知書の送付 ↓ 不足額を補充供託する（受領日から2週間以内）（有価証券でもよい。） ↓ 免許権者に届出（供託日から2週間以内） ・2週間以内に補充供託を行わなかった時は？ 業務停止処分、 情状が特に重いときは免許取消処分 を、受ける。（法65条、66条1項9号） （罰則はない。） ４．営業保証金の取戻し（法30条） １．営業保証金の取戻し事由 １）更新手続をとらないで免許有効期間が満了の時。 ２）破産手続開始の決定・解散・廃業の届出によって 免許失効のとき ３）死亡（個人の場合）、合併による消滅（法人の場合） ４）免許取消し処分を受けたとき ５）一部事務所廃止により、営業保証金に超過額が生じたとき ６）主たる事務所移転により、新規営業保証金を供託（二重供託）したとき ２．取戻しの手続 ・官報に公告 取引関係者に対して ６ヶ月以上の期間 ・免許権者に遅滞無く広告の届出 ・取戻しできる。 例外：広告せずに取戻しが可能な場合 １）取戻し事由が発生してから１０年経過後 （債権の消滅時効１０年による。） ２）上記１．６）（二重供託）の場合 ３）宅建業者が保証協会の社員になった場合（法６４条の１４） ３．廃業または免許取消し等による宅建業者を廃業の場合 ただし、残務整理終了までは、取戻すことはできない。 （法３０条１項かっこ書） 「営業保証金制度」おわり 紙面の都合上、参照条文すべてを掲載することは難しいので、 参照用のURLをトップに記載しましたので、かならず、 条文を良く読み込んでくださいね。 次回は、「保証協会」へ進みます。 宅建業者の多くが、保証協会会員です。 重要点です。お見逃しなく。 では、また、お目にかからせてください。 Good luck! 麻生 ゆき ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 宅建資格を取得して輝く明日を！ 発行システム：『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ 発行者：麻生 ゆき連絡先：takkennara@yahoo.co.jp 配信中止はこちら http://blog.mag2.com/m/log/0000249667.html ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ よろしければ、 有料(一年間、5,250円（税込み）)ですが、過去問ドリルをどうぞ。 http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P62370201 いつでも、何度でも。簡単、過去問制覇！ 〜〜〜〜〜 まぐまぐ さん、 お世話になります。
