2008/02/16
攻略法。いよいよスタートです。宅建攻略は宅建業法からはじめます。
こんにちは！ 麻生 ゆき です。 それでは、早速はじめましょう。 宅地建物取引主任者資格試験攻略法 宅地建物取引業法から、スタートです。 〜〜〜〜〜〜 （なぜ、宅地建物取引業法からスタートするのか？ それは、前号をごらんくださいね。） http://archive.mag2.com/0000249667/20080205103020000.html 〜〜〜〜〜〜 1．宅建業法（http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S27/S27HO176.html） 宅建業法は、宅建業者の憲法ともいえるものです。 しかしながら、条文数も少なく、内容的に難しいものではないので、 高得点を期待できる分野です。全問正解を目指しましょう。 １−１−１ 宅建業法の目的 どの法律にも必ず、その目的があります。これは、その法律が作られた基である 理念ですから、しっかりと覚えておきましょう。目的が述べられているのは、 第1条です。 条文→（目的） （第1条）この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、 その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地 及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を 促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図る ことを目的とする。 要するに 「免許制度」を実施して、 「事業に対して必要な規制」を行うことによって、 「業務の適正な運営」 「宅地及び建物の取引の公正」を確保、 「宅地建物取引業の健全な発達」を促進して、 「購入者等の利益の保護」 「宅地及び建物の流通の円滑化」を図る ものなのですね。 １−１−２ 宅地とは。 それでは、第1条に出てくる宅地とは何を指しているのでしょうか？ 第2条の1号に定められています。 条文→（用語の定義） 第二条 この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ 当該各号の定めるところによる。 一 宅地 建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法 （昭和四十三年法律第百号）第八条第一項第一号 の用途地域内の その他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に 供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。 （参考： 都市計画法第8条第1項第1号） （都市計画法http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S43/S43HO100.html） （地域地区） 第八条 都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる地域、あ 地区又は街区で必要なものを定めるものとする。 一 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層 住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、 準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域又は工業専用地域 （以下「用途地域」と総称する。） 【宅地】とは、建物の敷地に供せられる土地である。 用途地域内にあっては、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する 施設の用に供せられているもの以外、全て。 用途地域外にあっては、建物の敷地に供せられる土地。 （現況宅地、宅地見込地、宅地予定地を含む。） （参考： 現況宅地＝現在、建物が建っている土地。 宅地予定地、宅地見込地＝建物の敷地に供する目的で取引される土地 宅建法上の宅地とは、その土地の地目、現況（農地、山林など）とは、無関係である。 従って、用途地域内にある青空駐車場や、農地は、宅地となるが、用途地域内の 青空駐車場や農地などは、宅地ではない。（宅地見込地となった時、宅地となる。） 建物の敷地に供せられる土地は、用途地域内であろうと、用途地域外であろうと、 除外規定以外は、宅地である。従って、農業用倉庫の敷地は、市街化調整区域内に あっても、宅地となる。また、用途地域内の道路予定地は、公共施設用地そのもの ではないので、用途地域内では、道路予定地は宅地となることを、 覚えておきましょう。 １−１−３ ところで、建物の敷地に供せられる土地が、宅地ですが、その建物とは？ 宅地建物取引業 第２条２号には 条文→ 二 宅地建物取引業 宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。） の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは 媒介をする行為で業として行なうものをいう。 と、ありますが、 「建物」とは、建築基準法（http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25HO201.html） ２条1号によると 条文→（用語の定義） 第二条 この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に 定めるところによる。 一 建築物 土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの （これに類する構造のものを含む。）、これに附属する門若しくは塀、観覧のための 工作物又は地下若しくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫その他 これらに類する施設（鉄道及び軌道の線路敷地内の運転保安に関する施設並びに 跨線橋、プラットホームの上家、貯蔵槽その他これらに類する施設を除く。） をいい、建築設備を含むものとする。 非居住用の工場や倉庫、また、マンションの一室等の部分も建物である。 建物とは、屋根と柱（壁）のある工作物である。 というわけなのですね。 １−1−４ 宅地建物取引業とは？ 条文→（用語の定義） 第二条 二 宅地建物取引業 宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買 若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介を する行為で業として行なうものをいう。 つまり、宅地若しくは建物の 売買、交換 代理（売買、交換、賃借） 媒介（売買、交換、賃借） を、「業（不特定多数の者に反復継続して行う事）として行う者」 になります。 上記の取引に該当しないものは宅地建物取引業には、なりません。 従って、 マンションの建設 マンションの管理 請負でする宅地造成 不動産鑑定 自らが行う貸借（貸借の代理、媒介を除く。） は、宅建業にはあたりません。 宅建業者とは？ 条文→（用語の定義） 第二条 三 宅地建物取引業者 第三条第一項の免許を受けて宅地建物取引業を営む者をいう。 宅建業者 ≠ 宅建業を営む者 「宅建業者」は、免許を受けた個人、法人、又は、公益法人であるのに対して、 「宅建業を営む者」の中には、 免許を受けている宅建業者 免許をうけていない無免許業者 免許を受けなくとも良い国・地方公共団体の等が、含まれる。と、かんがえられます。 勿論、無免許事業等の禁止・名義貸しの禁止が、規定されています。 無免許で宅建業を営むこと、名義貸しは禁止されています。 条文→（無免許事業等の禁止） 第十二条 第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない。 ２ 第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営む旨の表示をし、 又は宅地建物取引業を営む目的をもつて、広告をしてはならない。 （名義貸しの禁止） 第十三条 宅地建物取引業者は、自己の名義をもつて、他人に宅地建物取引業を 営ませてはならない。 ２ 宅地建物取引業者は、自己の名義をもつて、他人に、宅地建物取引業を営む旨 の表示をさせ、又は宅地建物取引業を営む目的をもつてする広告をさせてはならない。 と、定めており、違反した場合の罰則は、下記のようになっています。 条文→第八章 罰則 第七十九条 次の各号のいずれかに該当する者は、三年以下の懲役若しくは 三百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。 二 第十二条第一項の規定に違反した者 三 第十三条第一項の規定に違反して他人に宅地建物取引業を営ませた者 八十四条 法人の代表者又は法人若しくは人の代理人、使用人その他の従業者が、 その法人又は人の業務に関し、次の各号に掲げる規定の違反行為をしたときは、 その行為者を罰するほか、その法人に対して当該各号に定める罰金刑を、その人に 対して各本条の罰金刑を科する。 一 第七十九条又は第七十九条の二 一億円以下の罰金刑 第八十二条 次の各号のいずれかに該当する者は、百万円以下の罰金に処する。 二 第十二条第二項、第十三条第二項、第十五条第三項又は第四十六条第二項の 規定に違反した者 宅建業を営むにあたって、宅建業の免許を必要としないもの。 ＊ 国及び地方公共団体 条文→（適用の除外） 第七十八条 この法律の規定は、国及び地方公共団体には、 適用しない。 ２ 第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物 取引業者相互間の取引については、適用しない。 ＊ 独立行政法人・都市再生機構は、国とみなされ、 ＊ 地方住宅供給公社等は、地方公共団体とみなされます。 その為、免許不要で、宅建業を営むことができます。 （ただし、これらの国・地方公共団体が行う業務であっても、その業務の代理 又は媒介を業として行う業者は免許を必要とします。） ＊ 信託会社・信託業務を営む金融機関 信託業法3条または53条の免許を受けた信託会社は、宅建業の免許に関する規定が 適用されず（免許、及び免許取消し処分に関する規定に限る。）、国土交通大臣への 届出のみで、免許を受けた宅建業者とみなされます。 （但し、この場合には、専任の取引主任者の設置義務、営業保証金の供託義務は 課せられます。） お疲れ様でした。今日はこの辺で。 次回は「免許制度」に進みます。 また、お目にかからせてください。 Good luck! 麻生 ゆき ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 宅建資格を取得して輝く明日を！ 発行システム：『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ 発行者：麻生 ゆき連絡先：takkennara@yahoo.co.jp 配信中止はこちら http://blog.mag2.com/m/log/0000249667.html ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ よろしければ、 有料ですが、過去問ドリルをどうぞ。 http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P62370201 一年間、5,250円（税込み）で、いつでも、お時間のある時に 簡単に過去問制覇ができます。
