魁！！　後藤晋（すすむ）司法書士事務所

会社法第３８条３項

2009-11-20T20:00:00+09:00

会社法第３８条３項
　定款で

設立時取締役、設立時会計参与、設立時監査役または設立時会計監査人として定められた者は、

出資の履行が完了した時に、

それぞれ設立時取締役、設立時会計参与、設立時監査役または設立時会計監査人に選任されたものとみなす。

取締役等による免除に関する定款の定め

2009-11-19T23:22:17+09:00

いわゆる取締役等による免除に関する定款の定めは、監査役設置会社（ただし取締役２人以上）か委員会設置会社以外は認められない（会社法４２６条１項反対解釈）

抵当権抹消登記申請の権利者（銀行員の方ご注意）

2009-11-16T23:45:39+09:00

先日、抵当権抹消登記の依頼ありました。
　登記簿を見ると抵当権の債務者と所有者が異なりました（物上保証）。
　抵当権抹消登記の申請人（権利者）は所有者であって、債務者ではありません。
　なぜなら、抵当権が消滅して利益を得るのは、債務者ではなく、所有者（抵当権設定者）だからです。
　銀行員の方の中には、誤って、債務者の委任状を用意する方がいらっしゃいます。
ご注意を。

敬称略。

取締役が１人の株式会社の代表取締役の登記

2009-11-15T18:09:03+09:00

株式会社において、取締役が１人の場合でも、代表取締役の登記が必要です（会社法９１１条３項１４号　代表者の住所および氏名）。

民法３８５条（前回の補足）

2009-11-14T12:07:50+09:00

抵当物件を取得した者（「第三取得者」）からの抵当権消滅請求（民法３７９条、３８３条）に対し、
抵当権者は競売で対抗することができます（同法３８４条１号反対解釈）。
その競売の申立てをする場合、抵当権者は、「債務者及び抵当不動産の譲渡人」に
その旨を通知しなければなりません（同法３８５条）。
その通知を容易にするため、銀行から
（債務者住所変更にもとづく）抵当権変更登記が依頼されるのだと思われます。

今日は日本国憲法公布の日

2009-11-03T12:26:44+09:00

今日は、日本国憲法が公布された日（昭和４６年）です。
　憲法記念日（５月３日）は、上記憲法が施行された日（昭和４７年）です。

　１１月３日がどうして文化の日になったかは、下記をご参照下さい。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%96%87%E5%8C%96%E3%81%AE%E6%97%A5

前回のつづき

2009-10-29T06:50:00+09:00

最後に、抵当権設定（追加）登記を申請します。
　本件では、すでに登記済（本件では、債権額　金３００万円）の抵当権の追加担保として、
建物に抵当権（被担保債権は土地と同一）に設定します。

登記申請は、抵当権者と抵当権設定者（所有者）が共同で行います。
ただし、実際には、申請代理人の司法書士が双方を代理して申請します。
　本件では、銀行が抵当権者、お客様が抵当権設定者です。

抵当権設定（追加）登記では、すでに登記した抵当権と共同抵当の関係にあることを証明するため、
申請書に前登記物件の表示を記載します（くわしいことは省略します）。

添付書類は、
登記識別情報（追加設定物件）
登記原因証明情報
印鑑証明書（作成後3ヶ月内）
資格証明書（作成後3ヶ月内）
委任状（設定者　抵当権者各1通）

さらに、他管轄の場合は、前登記証明書（前に登記をしたことの証明書）を添付します。
付けなくても良いですが、付けないと損です。
なぜなら、それを付ければ、登録免許税が不動産の数×１５００円ですみますが、
付けないと免
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前回のつづき

2009-10-28T22:14:45+09:00

抵当権変更（債務者住所移転）

　さて、次に、建物新築前に敷地（土地）に設定登記済の抵当権の追加担保として、
建物に抵当権の設定登記をしたいところですが、その前に、以下のとおり抵当権変更登記をします。

　本件土地の登記簿の抵当権の記載には、債務者の住所が旧住所のままになっていました。
このまま、抵当権追加設定登記することも認められてはいます（根抵当権では認められていません）。
　が、銀行は債務者の住所を変更するよう求めております。おそらく、土地と建物で債務者が違うと、
いざ、抵当権実行が必要となった場合、旧住所と新住所との関連を証明しなければならないからでしょう
（共同担保目録付登記簿謄本で証明できる可能性がありますが、手間はかかりますね）。
　そこで、土地に設定登記済の抵当権（本件でいえば債権額３００万の方）につき、
債務者住所変更を原因とする抵当権変更登記申請をします。

　なお、前回の所有権登記名義人住所変更登記がされれば、抵当権の債務者の記載も変更されると誤解し、
抵当権変更登記が不要と考える方もいらっしゃいますが、
所有権登記名義人住所変更登記により変更されるのは、登記簿の権利部の甲区の所有権の部分にすぎず、続きを読む

前回の訂正

2009-10-28T21:50:42+09:00

前回、抵当権設定登記について「登記識別情報通知」のところを全て「登記識別情報」と訂正されるようお願いいたします。
申訳ありません。

前回のつづき

2009-10-26T23:50:44+09:00

さて、次に土地と建物に抵当権（共同抵当権）の設定登記申請をします。

抵当権設定登記申請の添付書類について
抵当権者と抵当権設定者とに分けて説明いたします。

抵当権者（金融機関　様）
　代理権限証書として、
　　資格証明書（作成後３ヶ月内）と委任状、
　　資格証明書については、原本還付を行いました。
　　　その手続きは、原本をコピーして、原本と相違なき旨を記載し、押印して、原本とともに申請書に添付。
完了後、原本を返還してもらいます。
　　　今回もこのようにしました。

抵当権設定者（お客様）
　登記原因証明情報
　登記識別情報通知
　印鑑証明書（作成後３ヶ月内）
　委任状（実印押印）

　　登記原因証明情報についてですが、お客様署名捺印済の抵当権設定契約証書のコピーを登記原因証明情報にして、
原本還付の手続きをとることがあります。今回もこのようにいたしました。

　登記識別情報通知についてですが、この件に関して、
銀行員の方々が
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前回のつづき

2009-10-26T23:02:43+09:00

さて、今回、保存登記の後に、土地、建物に抵当権（共同抵当権）設定登記をすることになります。
しかし、その前に、土地について、住所移転を原因とする所有権登記名義人住所変更登記を申請する必要がある場合があります、
というよりその場合が多いです。
　なぜなら、土地の登記簿謄本の所有権者の住所の記載が旧住所のままであることが多く、
しかも、建物と土地に抵当権設定（共同抵当権）を設定するには、
双方の登記簿の所有権者の住所の記載が同一であることが必要だからです。
　今回も典型どおりで、住所変更登記が必要でした。

住所変更登記申請書の添付書類は
登記原因証明情報として、登記簿上の住所から移転したことを証明する書面
代理権限証書として委任状です。

登記原因証明情報ですが、今回住民票がそれにあたります。
ただし、前件の所有権保存登記申請書にそれを添付するので、前件添付としたいところです
（前件添付については別の機会に説明します）。
　しかし、前件の所有権保存登記申請書に住民票を添付するのが住所証明書としてあるのに対し、
本件住所変更登記に添付するのは登記原因証明情報としてです。
つまり、添付の理由が
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前回のつづき

2009-10-26T22:16:52+09:00

住宅家屋証明書を保存登記申請書に添付すると、登録免許税が下記のとおりに安くなります。
所有権保存登記の登録免許税は、原則として、課税標準額の１０００分の４（但し、百の位未満切捨て）です
（課税標準額は、千葉県の新築建物の場合、平米単価６万７千円と床面積の積から千の位を切り捨てたものです）。
　が、住宅家屋証明書を添付すれば、上記課税価格の１０００分の１．５で済みます。

住宅家屋証明書とは、（投資用や別荘としてではなく）居住するために建物を建築しまたは取得したこと
を証明する書類です。
役所で取得します。
ただし、新築時期、登記する時期（新築または取得から１年後以内）、
住宅専用面積（５０平米以上）という制限があります。

建物所有権保存登記のために住宅家屋証明書を取得するためには、
検査済証または確認済証
建物表示登記簿謄本（写し可）
住民票の写し（写し可）
の３点が必要です。

　今回の件では、住宅家屋証明書を取得できました。

つづく

前回のつづき

2009-10-26T19:44:43+09:00

まず、建物保存登記を申請します。

その前提として、建物表題登記が必要となります（これは、司法書士ではなく、土地家屋調査士が行います）。

今回は、既に建物表題登記を完了していました。そこで、保存登記申請が可能です。
建物保存登記申請の添付書類（登記申請書に添付する書類）は、
住所証明書と代理権限証書です。

まず、住所証明書について
住所証明書とは、所有者の現在の住所を証明する書類ですから、一般的には、住民票がそれにあたります
（個人の場合です。法人の場合は今回省略します）。
ただし、保存登記をする際は、原則として、登記簿の表題部に記載されている所有者の住所・氏名が一致しなければなりません。
そのため、表題部の住所・氏名が変更されている場合は、それを証明する証明書（戸籍抄本、戸籍附票等）が必要となります
（ここで、住所氏名の変更は、あくまで同一人物であることを前提としています。
同一人物でない場合は、表題部所有者の相続人でないかぎり、保存登記はできません）。
ただ、住所の変更のみの場合は、住民票で上記表題部からの住所移転を証明できる場合が多いので、
住民票のみでよいことが多いです。

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登記の依頼

2009-10-26T00:20:15+09:00

先日、次の登記の依頼がありました。依頼内容は、建物保存登記と抵当権設定の登記です。
　詳しくいいますと、
１．お客様は、住居を建てるため、ローンで土地を購入し、その土地に、債権額３００万円の抵当権を設定している
（ここまでの所有権移転と抵当権設定については、登記済）
２．今回は、その土地上に住居を建てた。そのため、所有権保存登記
（所有権の登記のない不動産についてする、初めての権利に関する登記）が必要。
３．そして、今回、上記土地購入ローンとは別に、あらたに、銀行とお客様との間で金銭消費貸借を結び、
その担保として、新たな抵当権（債権額６００万）を土地および建物に設定し、その登記をする。
４．次に、前に登記が済んでいる、土地に対する抵当権（上記債権額３００万円）の共同担保として、建物を追加する。
そして、その旨登記する（抵当権追加設定）。

今回、登記が完了すると、土地の登記簿では、債権額３００万円の抵当権が、債権額６００万円の抵当権より、
順位が先です（先順位といいます）。
しかし、建物の登記簿では、それが逆となります。
これを、図にすると、たすきをかけたかたち（武士が決闘のときにするたすきのかけかた）となるので、「たすきがけ」と呼んでいます。&
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みなし贈与にご注意下さい

2009-10-24T22:32:30+09:00

例えば、不動産購入においてご主人が売買代金の３分の２、奥様が３分の１を出捐されたにもかかわらず、不動産全てをご主人の単独所有とした場合、
税法上は、上記３分の１の金額について、奥様からご主人へ贈与したことになり、ご主人に贈与税が課されます（みなし贈与）。
　くわしいことは言えませんが、取得持分は、金銭の出捐にもとづき按分して決定されるべきでしょう（私は税理士でないので、詳しいことはわかりません）。
個々の問題については、税務署か税理士事務所に相談されるようお願いいたします。

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会社法第３８条３項

取締役等による免除に関する定款の定め

抵当権抹消登記申請の権利者（銀行員の方ご注意）

取締役が１人の株式会社の代表取締役の登記

民法３８５条（前回の補足）

今日は日本国憲法公布の日

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みなし贈与にご注意下さい

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