2008/01/24
ＦＰマガジン～人生の宝地図はここにある！
生活マネー 知っ得講座〜 ファイナンシャルプランナーによるお金と経済の講座 -◆ ご挨拶 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◆- お元気ですか！ライフコンサルタントの川田です。 本メルマガでは、日常、私たちが何気なく使っている「お金」にスポッ トを当てて、有益な情報を随時発信いたします。 -◆━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◆ 【第9回】地価はどうなる？2 -◆━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◆ （前回のメルマガの続きです。） 地価、つまり不動産の価格の動向は日本ではとても重要です。 「一生に一度か二度の住宅購入時には地価に神経質になるのだが、それ以 外のときはあまり関心がない・・・」と言われる方もいらっしゃいます。 しかし、日本は、ある意味で、いまだに”土地本位制経済”です。 日本経済の大きな景気不景気は、たいてい、地価の上下と連動しています。 じゃあ、これからどうなる、ということですが、多くの方々が指摘してい るように、私も地価は二極化すると思っています。 これは世界的な傾向でもあります。 ロンドンやモスクワなど海外の都心部の地価上昇はここのところずっと続 いていますが、サブプライム問題で住宅不況ばかりが報じられる米国でも 、ニューヨークのマンハッタンでは、昨年も住宅価格が30％も高騰し、ハ ーレムに至っては50％も暴騰しています。 マンハッタンの住宅価格は世界で一番高いのですが、地価下落が発生した アメリカでも都心部の上昇は続いている、という点は、この二極化の世界 的な傾向を表しているんじゃないか、と思います。 一部では、東京都心部の上昇地点の上昇ピークは過ぎた・・・なんて言わ れていますが、都心部の上昇余地はまだあるのではないか、と思っていま す。 もちろん、銀座や六本木の一等地などは私から見ても上がりすぎ、という 感じがしますが、海外先進国の都心部に比べれば、特に東京都心部の地価 はまだ割安な場所も残っています。 前回、日本の人口は毎年50万人〜60万人減るっていうお話をしましたが、 この数年、東京２３区では、毎年１０万世帯増加しています。だから、豊 島区のワンルームマンションの規制だとか、多くの地方の小学校が廃校に なってるのに江東区では小学校不足なんていう事態が起きているのでしょ う。 反面、日本の地方都市の住宅地の地価は、まだ割高な地点が多いようにも 感じますので、地価の下落ピークもまだ終わっていないように思っていま す。 そもそも、日本の90年代以降の住宅地の地価は、商業地に比べて国による 価格維持政策による下支えがありました。 公庫の格安金利ローンや税制面での強力なバックアップです。 だから、90年代以降の地価の推移を見ると、一般に、商業地に比べて、住 宅地の下落はとてもマイルドです。これは日本の多くの場所で観測できま す。 90年代、商業地が鋭角的に大きく下落したにもかかわらず、住宅地が商業 地に比べて下げ渋ってきたような場所は、需要減とともに今後まだまだ下 落が続くものと思われます。 日本人の家計の財務諸表の中で、もっとも大きなウェートを持つのが不動 産です。この部分が今後もさほど増えない、むしろ減少する可能性が高い ということは、日本での資産デフレはまだ続く、ということではないでし ょうか。 ですから、最近の原油や金などの商品市況の騰勢を見るまでもなく、世界 的にインフレ経済の様相を呈する中で、日本の地価も名目的な価格は上昇 することもあるでしょうが、実質的な目減りするようなケースが増えるで しょう。 しかし、その中でもビジネスチャンスはたくさんあるのではないかと思い ます。 人口が減少するということは、国としての生産力が落ちるということ。 稼ぐ力が減るし、住む人も少なくなるから、日本のほとんどの地価はこれ から下がる。 つまり、お金の方はさほど増えない、ということです。 少なくとも1945年〜1990年までは、稼ぐ力も、地価も増え続けていたのが 、このトレンドが逆になる、ということです。 でも、団塊の世代の大量リタイアにともなって、これからは多くの時間を 持つ人たちが増えます。 最近、正社員を派遣やパートに置き換える会社が増えていますが、こうし た流れも、「時間持ちの人たち」を加速させるはずです。なぜなら、サー ビス残業や休日出勤の多い正社員に比べて、こうした有期雇用契約労働者 は賃金が少ない代わりに、わりと労働時間は守られている、つまり会社に 拘束される時間が少ないからです。 私たちは、ともすると忘れがちですが、「時間資源」は土地などの空間資 源よりも貴重な資源なのです。 もし、あなたが、生涯を閉じる今わの際に、神様から「あと10年の寿命と 別荘1件のどちらかを差し上げる。どちらが欲しいか？」と尋ねられたら、 どちらを選びますか？ 今までの日本は、忙しくて時間のない人たちばかりだったのが、これから は時間を持つ人たちが大量に現れます。 そして、時間を持て余す人は、団塊世代に限らず、その子供たちであるジ ュニア層にも広がりつつあります。 これから伸びる唯一の経済資源である「時間」に対して、どうアプローチ するかでビジネスは変わってくるでしょうし、株式等の投資という観点に おいても、こういう点を押えているかどうかも長期的な成長を判断する際 の大きなポイントになります。 -◆━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◆ ●OFFICE-CHIYODA FP事務所 https://www.office-chiyoda.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
