2009/11/07
重要事項の説明（35条書面）について
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専任である必要はありません。 取引主任者が重要事項の説明を怠ると、「宅建業者」が業務停止処分の対象となります。 ■重要事項の説明方法 説明時期：契約が成立する前（どんなに遠くに住んでいたとしても説明は必要です） 説明場所：制限なし（事務所でも喫茶店でもどこでも構いません） 説明の相手方：売買→買主のみ 貸借→借主のみ 交換→両当事者 説明方法：取引主任者が記名押印した書面を交付し、取引主任者証を提示して説明する 基本的に、取引主任者証は取引関係者から請求があったときに提示すればよいのですが、 重要事項の説明の際には「必ず」（請求がなくても）取引主任者証を提示するということは 絶対に覚えておいてください。 重要事項の説明をする際に取引主任者証を提示しなかった取引主任者は、監督処分として 指示処分、罰則として10万円以下の過料に処せられることがあります。普段の請求時に提示 を怠ったとしても罰則はないという点と比較しておいてください。 また、35条書面を作成するのは「宅建業者」であって、取引主任者ではない、という点に も注意しておいてください。 ■重要事項の説明内容 ・ 絶対に覚えておいてほしい説明事項 １．契約解除に関する事項（全契約） ２．損害賠償額の予定または違約金に関する事項（全契約） ３．代金、交換差金、借賃以外に授受される金銭（手付金等）の額および目的（全契約） ４．代金、交換差金に関する金銭の貸借のあっせんが不成立のときの措置（売買・交換） 「交換差金」＝交換の際に評価額の差額となる金銭 ・ 覚えておいてほしい説明事項 １．契約期間および契約更新に関する事項（貸借） ２．敷金その他契約終了時に精算される金銭に関する事項（貸借） ３．飲用水、電気、ガスの供給ならびに排水施設の整備状況（全契約） ４．台所、浴室、便所その他の当該建物設備の整備状況（建物貸借） ５．私道に関する負担事項（建物貸借以外） ６．手付金等の保全措置の概要（全契約） ７．現金販売価格や割賦販売価格、支払い時期や方法など（割賦販売） ８．区分所有建物・敷地の管理が委託されている場合、委託を受けている者の氏名・住所 ９．一棟の建物の敷地に関する権利の種類および内容（区分所有建物の売買・交換） 10．一棟の建物の計画的修繕積立金の規約（案）があるときはその内容および既に積み 立てられている額（区分所有建物の売買・交換） 11．共用部分に関する規約（案）がるときはその内容（区分所有建物の売買・交換） 12．一部を特定の者のみに使用を許す旨の規約（案）があるときはその内容（区分所有建 物の売買・交換） 13．瑕疵担保責任の履行に関し保証保険契約等の措置を講ずるかどうか、 講ずる場合はその措置の概要（全契約） ・ ここまで覚えたら完璧 １．住宅性能評価を受けた新築住宅であるときはその旨（建物の売買・交換） ２．工事完了時の形状・構造（未完成物件） ３．都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限に関する事項（建物貸借以外） ４．定期借地権を設定しようとするときはその旨（宅地貸借） ５．定期建物賃貸借を設定しようとするときはその旨（建物貸借） ６．契約終了時の宅地上の建物取壊しに関する事項を定めるときはその内容（宅地貸借） ７．専有部分の用途その他利用制限に関する規約（案）があるときはその内容（区分所有 建物の全契約） ８．建物所有者が負担する通常の管理費用の額（区分所有建物の売買・交換） ９．建物所有者が負担する費用を特定の者のみ減免する旨の規約（案）があるときはその 内容（区分所有建物の売買・交換） 10．一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときはその内容（区分所有建物の 売買・交換） 11．石綿（アスベスト）の使用の有無の調査結果が記録されているならその内容 （建物の売買・交換・貸借） 重要事項の説明内容については、売買、賃貸等独自の説明項目を、きちんと 整理して覚える必要がありますので、注意が必要です。 今年の問題を見てみましょ 平成21年【問33】 宅地建物取引業者Ａが行う宅地建物取引業法第３５条に規定する重要事項の説明に関する 次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地域における歴史的風致の維持及び向上に 関する法律第１２条第１項の規定に基づく歴史的風致形成建造物であるときは、 Ａは、その増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。 ２ 建物の売買を行う場合、当該建物について石綿の使用の有無の調査の結果が記録されて いないときは、Ａは、自ら石綿の使用の有無の調査を行った上で、その結果の内容を 説明しなければならない。 ３ 建物の貸借の媒介を行う場合、当該貸借の契約が借地借家法第３８条第１項の規定に 基づく定期建物賃貸借契約であるときは、Ａは、その旨を説明しなければならない。 ４ 建物の貸借の媒介を行う場合、Ａは、当該貸借に係る契約の終了時において精算する こととされている敷金の精算に関する事項について、説明しなければならない。 回答 １について 歴史的風致の維持及び向上に関する法律なんて恐らくほとんどの方が、知らないと思いますが 歴史的風致形成建造物と言うぐらいですからすごく貴重な建物だと推測できますね。 だったら、その建物に勝手に手をいれるのは困るため、届出はして欲しいと考えるのが 一般的だと思います。 よってこの肢は〇です。 ２について これは、実務をやっている方、もしくは重説を見たことがある方は、楽勝で回答できる問題です。 石綿の使用の有無の調査の結果がないのであれば、ないと説明します。 よってこの肢は×で、この問題が回答になります。 ３について これも簡単ですね。 賃貸借の期間って重要です。 よってこの肢は〇です。 ４について 不動産取引でお金に関する事項は、何より重要です。 敷金の精算を説明しなくいいとなったら、あちこちで裁判が始まってしまいます。 よってこの肢は〇です。 本日はここまで！ 次回は契約書の交付（37条書面）についてです。 お楽しみに！ 【２】宅建一問一答 前回の問題と回答 【問】 宅地建物取引業者の行う広告に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。 １ 建築確認が必要とされる建築工事で建築確認がなされていない場合、 その工事が完了する前の建物の売買に関する広告については、建築確認がなされていない旨を 表示しなければならない。 ２ 広告に当たって、環境又は交通の利便に関する表示を行った場合、 それが将来に関するものであっても、著しく事実に相違するものであれば誇大広告に当たる。 ３ 建物の形状に関し、実際のものより著しく優良であると人を誤認させるような広告であっても、 実際に取引の相手方となった者がそのことを知っていたならば誇大広告に当たらない。 ４ 宅地建物取引業者の取引態様は、取引について注文をした者に対して明示すれば足り、 広告にまで明示する必要はない。 【回答】４ 肢１【×】 建築確認が必要とされる建築工事で建築確認がなされていない場合、 工事完了前に広告をすることはできないので誤り。 肢２【○】 この通りです。 肢３【×】 取引の相手方が実際に誤認したかどうかは関係ありません。 肢４【×】 宅建業者は、広告をするとき，又取引について注文を受けたときは遅滞なく、 取引態様の別の明示をしなければならない。 【本日の課題】 次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものどれか。 １ 宅地建物取引業者は、宅地の売買契約において、当該宅地の上に存する登記された 抵当権が宅地の引渡し時までに抹消される予定である場合には、宅地建物取引業法 第３５条の規定に基づく重要事項の説明に際し当該抵当権の説明を省略することができる。 ２ 宅地建物取引業者であるＡ及びＢが、共同で宅地の売買の媒介をするため、 協力して一の重要事項説明書 （宅地建物取引業法第３５条の規定に基づく重要事項を 記載した書面） を作成した場合、ＡとＢは、重要事項についてＡの取引主任者ａと Ｂの取引主任者ｂに分担して説明させるときでも、ａが単独で記名押印した 重要事項説明書を交付させれば足りる。 ３ 物件には、私道の負担がなかったので、私道に関しては、何も説明しなかった。 この場合、宅地建物取引業法の規定には違反しない。 ４ 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと土地付建物の 売買契約を締結しようとする場合、Ａが、遠隔地に住んでいるＢの了承を得て、 「Ｂが希望する時期に説明をする」 旨の条件付きで重要事項説明書を郵送した場合で、 Ｂから希望する時期を明示されないときでも、Ａは，重要事項の説明を行った後に限り、 売買契約を締結することができる。 ◆◇ 編集後記 ◆◇ 社労士合格者さまの喜びのメールをご紹介します。 ---ここから---- 矢野様 お世話になっております。 〇〇と申します。 社労士受験日からすぐに連絡せず、すみません。 本日、社労士受験の結果を確認致しました。 何とか合格することが出来ました。 選択式の労災が2点しか取れず、難しいかなぁと考え、 結果が出てからご連絡しようと思っていました。 宅建の時も嬉しかったですが、正直こちらが本命であり、 自分で勉強法もアレンジして進めていたので、喜びも倍増です。 不合格の時のことも考え、9月末から勉強を始めていたので、 今日から少し息抜きが出来ます。本当に良かった。 今まで色々ご相談にのって頂き、 ありがとうございました。 ---ここまで---- 社労士の試験は選択式と択一式の試験形式を取っています。 選択式は、大問８問に対し各５つの問題が用意されています。 つまり大問１問は満点で５点となり、その内３点以上得点できないと、他がいくら良くても 不合格になります。 ただし、救済措置が用意されています。 それが今年は、労働基準法及び労働安全衛生法、労働者災害補償保険法、 厚生年金保険法が2点以上となっていました。 私もこの救済措置により、合格できた一人です。 運、不運なんて私はあまり好きではないのですが、 合格した多くの方からは、必ずと言っていいほど「運がよかった」と言う言葉を よく聞きます。 「運も実力の内」です。 一生懸命やって、合格圏内の実力を持っていない限り、運も何も無いですね。 神様は見てくれています。 合格された皆様 本当におめでとうございます。 本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。 それではまた次号で！ ----------------------------------------------------------------------- ┌──┐このメルマガでは、より充実した内容になるよう │＼／│みなさまからのご意見・ご感想をお待ちしております。 └──┘必ずお返事をさしあげます！ いただいた感想はメルマガへの掲載の許可を事前に 必ずいただきます。安心してお送りください。 ▼ お問い合わせはこちらから ▼ http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P58651081 ----お願い---- ご質問いただくのは、とってもありがたいのですが、 迷惑メールのフィルタリング等のため、送信できない方がいらっしゃいます。 （携帯アドレスの方は非常に多いです） ご質問していただいた後は、フィルタリング等の解除をお願いします。 １００％返信していますので、返信がない場合は フィルタリングの解除後、再度メールくだされば助かります。 ------------------------------------------------------------------------ *************************************************** 発行者 矢野 準也 E-mail takkenngoukaku★takkenngoukaku.net インフォトップ http://takkenngoukaku.net/ インフォカート http://takkenngoukaku.net/style/ メルマガ http://www.mag2.com/m/0000248047.html ****************************************************
