2009/10/31
広告の規制について
★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ 宅建超高速勉強術 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ １０月３１日号 ********************************************* メール講座「宅建合格の極意」 こちら ↓↓↓↓↓↓ http://takkenngoukaku.net/style/melmaga.html ********************************************* ====================================================== ご購読の皆様、数あるメルマガから 選んでいただき、誠にありがとうございます。 あなたも宅建が合格できるように、 矢野が毎回有益な情報を発信します！ ====================================================== こんにちは矢野です。 試験も終わり、10月も終わりです。 11月の1ヶ月間は私にとっては、1年で一番休める時期です^^ 本業の不動産もそんなに動きがなく、この宅建も合格発表日までは 勉強を始める方も少ない状況のためです。 その為、11月に集中して家族サービスを行なっていたのですが、 今年は、長女が高校受験のため塾、長男がサッカーでスケジュールが合わないというか 親離れ？（悲）。 私に付き合ってくれるのは、次女だけです。 日ごろ何処もつれって行ってやれないので、次女と思いっきりデートします。 ずゥ～っと子供でいて欲しい、そんなことをふと考えてしまいました。 それでは、 本日も張り切って行きましょう！ -*-* 目次 *-*- 【１】広告の規制について 【２】宅建一問一答 ◆◇ 編集後記 ◆◇ 【１】広告の規制について 本日は「広告」についてお話いたします。 この広告については、試験でも良く出題される箇所です。 また実務に入って、不動産をやる場合でも、広告を打たない不動産屋さんは まずいません。よってこの広告についての規制を知らないと、かなりまずいことに なりますので、しっかり勉強してください。 難しい用語とかはありませんので、比較的簡単に入っていけると思います。 ■取引態様の明示 宅建業者が広告をするときには「取引態様の明示」をする必要があります。 注文を受けた際も同様です。 と言いますか、広告をする際にはそのつど、 注文を受けた際にはただちに、取引態様の別を明示します。 広告時に明示したからといって、注文時に省略することはできません。 取引態様の明示とは、宅建業者自らが当事者として売買・交換を行うのか、 代理や媒介によって売買・交換・貸借を行うのか、を購入者等に知らせておくことです。 宅建業者が取引態様の明示を怠った場合、罰則はありませんが、 監督処分として業務停止処分を受けることがあります。 また、この明示は口頭で行ってもよいということも覚えておいてください。 ■誇大広告等の禁止 宅建業者は、契約を成立させるために購入者等へ事実と違ったことを伝えてはいけません。 現実に購入者等が誤認するなどの被害が起こらなくても同様です。 この「事実」の対象となるのは次の８個についてです。 １．所在：物件の所在地は正確に！ ２．規模：土地、建物の面積をあらわします（マンションでは１ＤＫなども可） ３．形質：地目（田や畑など）や電気・ガスなどの供給施設、建物の構造や築年数など ４．利用の制限：建ぺい率や容積率、地上権などの対象となっているか ５．環境：日照や静かさの状況、学校や公園などが近くにあるか ６．交通その他の利便：電車やバスなどの所在や、最寄り駅までの所要時間 ７．代金や借賃等の対価の額および支払い方法 ８．代金または交換差金に関する金銭の貸借のあっせん ４～６番については、将来的にどうなるかも伝える必要があります。 ７番の対価の額とは、代金額や借賃額のほか、工事費や敷金・礼金・権利金などを指します。 また、支払い方法とは、一括払いか割賦払いか、割賦払いの場合は頭金の額や支払回数・ 期間・利息なども伝えなければなりません。 ８番の交換差金とは、物件と物件を交換する場合、一方の評価額が低いときにそれを補って 同等の価額にするために支払われるお金のことをいいます。宅建業者は金銭をあっせんする 場合、アド・オン方式のみを表示することはできません（実質金利を付記すれば可）。 「アドオン返済」というのは、最初の元本に金利をかけて計算し、 支払い回数で割って毎月元本と返済する方法です。 計算は非常に簡単です。 たとえば、1,200万円を返済期１年で年利20％で借りるとします。 アド・オン方式によりますと、元本の1,200万円に利息分が240万円で あると計算し、合計の1,440万円を12ヶ月で割ると、 毎月の返済額が120万円であるとするものです。 一見すると、明瞭な計算方法のようにも思えます。 しかし、毎月返済する毎に元本は100万円ずつ減少し、 利息もそれに応じて減少していくはずであるのに、1年後にも元本が 1,200万円であることを前提として利息を計算しているのですから、 実際には実質利息の倍近い利息を要求していることになります。 そこで、宅建業法においては、金利についてアド・オン方式による 利率のみを表示して、実質金利を表示しないことは禁止されています。 また、存在しない物件、存在するが取引の対象となり得ない物件、存在するが取引する 意思がない物件も、広告をすることは宅建業法違反となります（おとり広告）。 宅建業者がこれら誇大広告等の禁止に違反した場合、監督処分として業務停止処分、 罰則として６ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金に処せられることがあります。 ■広告開始時期の制限 宅建業者は、宅地の造成・建物の建築に関する工事の完了前は、当該工事に必要な許可・ 確認等が下りた後でなければ、広告をすることはできません。 また補足といたしまして、この広告開始時期の制限は、媒介・代理・貸借に関係なくすべての 取引態様が対象となりますが、未完成物件に対する契約締結時期の制限は、売買と交換のみ が対象となり、貸借契約には規制がないということも頭の隅に入れておいてください。 つまり宅建業者は、宅地の造成・建物の建築に関する工事の完了前は、当該工事に必要な 許可・確認等が下りた後でなければ、売買または交換契約をすることができない、となります。 本日はここまで！ 次回は重要事項の説明（35条書面）についてです。 お楽しみに！ 【２】宅建一問一答 前回の問題と回答 【問】 宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業者でないＢからその所有地の売却の依頼を受け、 Ｂと専属専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、 宅地建物取引業法の規定によれば，誤っているものはどれか。 １ Ａは、当該物件の情報を、必ず，国土交通大臣の指定する 流通機構 （指定流通機構） に登録しなければならない。 ２ Ａは、当該物件の評価額について意見を述べるときは、 Ｂの請求がなくても、必ず、その根拠を明らかにしなければならない。 ３ Ａは、Ｂとの合意により、当該専属専任媒介契約の有効期間を、 ２月とすることはできるが、１００日とすることはできない。 ４ Ｂは、当該物件の媒介の依頼を宅地建物取引業者Ｃに重ねて依頼することはできないが、 Ｂの親族Ｄと直接売買契約を締結することができる。 【回答】４ 肢１【○】 これはこの通りです。 肢２【○】 これもこの通りです。 肢３【○】 専任媒介契約」の有効期間は、３月を超えることができず、 これより長い期間を定めても、有効期間は３月となります 肢４【×】 専属専任では自己発見取引もすることはできません。 【本日の課題】 宅地建物取引業者の行う広告に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。 １ 建築確認が必要とされる建築工事で建築確認がなされていない場合、 その工事が完了する前の建物の売買に関する広告については、建築確認がなされていない旨を 表示しなければならない。 ２ 広告に当たって、環境又は交通の利便に関する表示を行った場合、 それが将来に関するものであっても、著しく事実に相違するものであれば誇大広告に当たる。 ３ 建物の形状に関し、実際のものより著しく優良であると人を誤認させるような広告であっても、 実際に取引の相手方となった者がそのことを知っていたならば誇大広告に当たらない。 ４ 宅地建物取引業者の取引態様は、取引について注文をした者に対して明示すれば足り、 広告にまで明示する必要はない。 ◆◇ 編集後記 ◆◇ 本日も掲示板で書き込み頂いた、本試験の自己採点の結果が悪かった方を あえて私の反省も込めて、紹介します。 ---報告１ここから---- 先生、情けない報告で申し訳ありません。 結果として、少なく見て３３点だと思います。。 問３１と問３８の見解が予備校速報で割れていますが、多く見ても３５点かと。 合格ラインは３５点くらいあるはずなので、不合格となる見込みです。 でもこれが自分の実力です。現実をしっかりと見て歩き始めます。 引き続きご指導をよろしくお願いします。 ---報告２ここから---- 本日試験に行ってきました。 残念ながら試験の結果ですが、TACの解答速報で31点になってしまいました。 今回の失敗は明らかに、業法が13点と民法が5点しか取れなかったが痛手となりました。 大変ショックでした。 正直模試で手ごたえありで、多分大丈夫だと思いましたが、 最後にこのようなミスをしてしまい申し訳ありません。 矢野先生には色々お世話して頂き誠にありがとうございました。 しばらく試験から離れて少し休みます。 また試験勉強を開始する時は、この掲示板にお世話になることと思います。 その時はまたよろしくお願い致します。 ---報告３ここから---- 民法は全く自信がなく、ほか科目はそれなりに手ごたえ感じ、 やるだけはやったという気持ちで帰ってきましたが、自己採点は31点でした。 民法５、業法１５、法令その他１１でした。 いろいろご指導いただいて、自分なりに一生懸命勉強してきましたが、力及ばず残念です。 ほんとうにご指導ありがとうございました！ ---報告４ここから---- 矢野先生こんにちは ご報告遅れてすみません！朝から幼稚園の行事で今帰ってきました。 そして、試験の結果もごめんなさいっ ユーキャンの回答で、３１か３２か３３点でした。 本当にごめんなさい！あーーーー受かりたかったです！！ 心から先生にお礼を言いたかったです！ でも絶対やめませんよ！あきらめません！！ 先生引き続きご指導お願いします！ 今年は春からいろいろありました。 主人の転勤で引越し、子供たちの転園、自身の病気 ・・・薬を服用しながらの勉強は、ホントにしんどかったです。 また、いいわけですね^^ でも先生のおかげで、最後まで必死にやれました。 来年こそ、絶対お礼を言わせてくださいね！ またビシバシお願いします！ ----ここまで---- 一生懸命勉強されて、自己採点ではありますが、 「宅建超高速勉強術」を実践し結果が出なかった皆様、 本当にスイマセンでした。 私は醜い言訳は一切致しません。 私の力不足です。 皆さんは、がんばりました。 今年の失敗を2度と繰り返さないよう、必ず来年につなげてください。 がんばってください。 私も更に、更に研究します。 本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。 それではまた次号で！ ----------------------------------------------------------------------- ┌──┐このメルマガでは、より充実した内容になるよう │＼／│みなさまからのご意見・ご感想をお待ちしております。 └──┘必ずお返事をさしあげます！ いただいた感想はメルマガへの掲載の許可を事前に 必ずいただきます。安心してお送りください。 ▼ お問い合わせはこちらから ▼ http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P58651081 ----お願い---- ご質問いただくのは、とってもありがたいのですが、 迷惑メールのフィルタリング等のため、送信できない方がいらっしゃいます。 （携帯アドレスの方は非常に多いです） ご質問していただいた後は、フィルタリング等の解除をお願いします。 １００％返信していますので、返信がない場合は フィルタリングの解除後、再度メールくだされば助かります。 ------------------------------------------------------------------------ *************************************************** 発行者 矢野 準也 E-mail takkenngoukaku★takkenngoukaku.net インフォトップ http://takkenngoukaku.net/ インフォカート http://takkenngoukaku.net/style/ メルマガ http://www.mag2.com/m/0000248047.html ****************************************************
