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2009/10/25

平成21年度宅建試験おつかれ様でした

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宅建超高速勉強術

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試験おつかれ様号


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こんにちは矢野です。

本年の宅建本試験お疲れ様でした。

今年の試験は、出題傾向が変わり、どうかなあっと思っていましたが

難易度的には、そこまで難しいと言うことはなく、しっかり勉強さえしていれば

7割、35点は得点できる問題だったような感じを受け、私なりにはホッとしています。


データーを持っている各予備校の合格点も

35点前後を基準点と判断されているようです。

私もズバリ合格点は、35点だと思います。

ただ、今年はなぜか受講者の方からの自己採点の点数が34点と言うのが多かった(悲)

おそらく、35点、34点の受験者が相対的に一番多いと感じています。

ホントお願いですから、34点が合格点あってほしい、神に祈ります。今はそんな心境です。


さて今年の試験、怪しい問題が2問ありましね

私の見解を書いておきます。

平成21年【問31】 

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、B所有の宅地 (以下この問において「甲宅地」という。) を、
宅地建物取引業者でない買主Cに売却する場合における次の記述のうち、 
宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。 

ア Aは、甲宅地の造成工事の完了後であれば、Bから甲宅地を取得する契約の有無に
  かかわらず、Cとの間で売買契約を締結することができる。 


イ Aは、Bから甲宅地を取得する契約が締結されているときであっても、
  その取得する契約に係る代金の一部を支払う前であれば、Cとの間で売買契約を締結する
  ことができない。 


ウ Aは、甲宅地の売買が宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付金等の保全措置が
  必要な売買に該当するとき、Cから受け取る手付金について当該保全措置を講じておけば、
  Cとの間で売買契約を締結することができる。 


1 ア、イ 


2 ア、ウ 


3 イ、ウ


4 ア、イ、ウ 



アについて
「Bから甲宅地を取得する契約の有無にかかわらず」この箇所が違います。
「Bから甲宅地を取得する契約しないといけません」
よってこの肢は、×です。

イについて
Bから甲宅地を取得する契約さえしていれば、代金の支払い有無は必要なく、
Cとの間で売買契約の締結は、可能です。
よって、この肢も×です。

ウについて
問題はこの肢です。
業法第41条第1項とは、未完成物件の規定になります。

業法第41条
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う
当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、
次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等
(代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて
授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は
建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。)を受領してはならない。
ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、
買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の
額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の100分の5以下で
あり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して
政令で定める額以下であるときは、この限りでない。

よってこの肢は○となります。

以上から
回答は1になります。


しかし、業法第41条第1項が未完成物件のことだとわかる人が、いったいどれくらい
いたのか、これははっきり言って私も分かりませんでした。
六法の持込を禁止している、宅建試験において、それはないでしょ、っという問題です。
何条に何が書いているか、そこまで求めるの?
しかもこの肢が正誤を分ける肢になる、怒りすら覚える問題です。



平成21年【問38】 
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した
売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) 
及び民法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。 

ア AがBとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡す
  とする特約と、Aが瑕疵担保責任を負わないこととする特約とを定めた場合、
   その特約はいずれも有効である。 


イ Aは、Bとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第35条の規定に基づく重要事項と
   して当該建物の瑕疵の存在について説明し、売買契約においてAは当該瑕疵について
   担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。 


ウ AがBとの間で締結した建物の売買契約において、Aは瑕疵担保責任を一切負わないと
   する特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが瑕疵担保責任を負う期間は当該建物
   の引渡しの日から2年間となる。 


1 ア、イ 


2 ア、ウ 


3 イ、ウ 


4 ア、イ、ウ 



アについて
売主は業者ですから、Aが瑕疵担保責任を負わないとする特約は出来ません。
よってこの肢は、×です。

イについて
これも、こんなこと現実にないだろって言う問題ですが、
この買主Bは、重説でここが悪いですが、その部分は修理しないで
売りますが、よろしいですか?と言われて、いいですと了解して
買っていることになります。
とすれば、特約で瑕疵担保責任を負わない旨を尊重されなくては、
おかしいと私は考えます。
よってこの肢は、○だと思います。

受講者の多くの方から、そもそも瑕疵担保責任は重説の説明事項ではないじゃないかと
頂いていますが、確かにそうです。
しかし、ここでは重説のときにわざわざ告げている
重説で瑕疵担保責任について、説明してはいけないということはございませんので
私は正解肢と判断しました。

ウについて
これは簡単ですね。民法の規定が適用されますので、
瑕疵を知ったときから1年以内になります。
よってこの肢は、×です。


以上から
回答は2になります。



上記2問は、正解が正式に告げられていない段階での私の判断となります。

作問者と相違することは十分考えられます。

その辺は、ご容赦願います。



自己採点の結果を、メールや掲示板でお知らせしていただいた皆様

ありがとうございました。

本日まで、総数で223件に達していますので、返信が遅れていますが

最善を尽くして、返信していますので、もうしばらくお持ちください。


好結果の方、本当におめでとうございます。

喜びの声については、一部掲示板の書き込み分をHPにUPしていますので

よかったら見てください。http://takkenngoukaku.net/


残念な結果だった方、私の力不足を痛感しています。

申し訳ございませんでした。

私にチャンスを与えていただけるなら、来年また一緒にがんばりたいと言う思いです。

でも来年はもっともっと厳しくしますの、覚悟しておいてください。

21年度もたくさんの皆様にご指示していただき本当にありがとうございます。

心より感謝いたします。


次号より22年度に向け新たにスタートしますので、

22年度も、どうぞよろしくお願いします。



本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。

それではまた次号で!


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