2009/10/13
媒介について
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媒介契約書の記載内容、その作成方法などを押さえておいてください。 ■一般媒介 他の宅建業者にも重ねて媒介契約を依頼することができる媒介契約です。 これには、他に依頼している宅建業者が誰なのかを明示する「明示型」と、 明示義務のない「非明示型」の２種類が存在するということを覚えておいてください。 ■専任媒介 依頼者が自分で見つけた相手とは契約できますが、原則として１人だけの宅建業者にしか 依頼することができない媒介契約が専任媒介です。 専任媒介契約を結ぶと、依頼者は、他の宅建業者とは媒介契約も代理契約も結ぶことができません。 これにより専任媒介契約を結んだ宅建業者は、他の宅建業者に仕事を取られる心配がなくなります。 しかし、だからと言ってその宅建業者にダラダラと仕事をされては困ります。 よって専任媒介契約は、その有効期間が３ヶ月以内に限定されます（これより長い期間を 定めても３ヶ月に短縮）。有効期間が切れた場合は、依頼者からの申出により、その期間 を更新することができます（更新期間も３ヶ月以内）。 自動更新はありません（注意） また、専任媒介契約を結んだ宅建業者は、依頼された取引の進み具合（＝業務処理状況） を、２週間に１回以上、依頼者に報告する必要があります。３週間に１回や、１ヶ月に２回 など、依頼者に不利な特約は無効となりますので、これも覚えておいてください。 そして専任媒介契約を結んだ宅建業者の相手方の探し方ですが、これは指定流通機構（ レインズ）に、依頼を受けた宅地または建物の所在や規模、売買価額等を登録するという 方法で行われます。この登録は、専任媒介契約締結日から７日以内に行う必要があります。 この登録をした宅建業者は、指定流通機構から発行される登録済証を、遅滞なく依頼者に 引き渡さなければなりません。そしてこの物件について売買・交換契約が成立した場合は、 遅滞なくその旨を指定流通機構に通知します。 ■専属専任媒介 専任媒介を少し厳しくして、自分で見つけた相手とも契約ができない専任媒介契約です。 有効期間や相手の探し方などは専任媒介と同じですが、異なる点が２つあります。 まず、業務処理状況の報告が、１週間に１回以上必要です。 そして、指定流通機構への登録は、専属専任媒介契約締結日から５日以内に行います。 この２点は必ず押さえておいてください。 ■媒介契約書面（34条の２書面） 宅建業者は、売買または交換の媒介契約を締結した場合、遅滞なく一定事項を記載した 書面を作成し、記名押印して依頼者に交付しなければなりません。 取引主任者の記名押印ではなく、宅建業者の記名押印ですのでご注意ください。 ■書面記載事項 宅建業者は、媒介契約書面に以下の事項を記載します。 ２．４．６番は必ず覚えておいてください。 １．宅地建物を特定するために必要な表示（所在地や面積など） ２．売買すべき価額または評価額（宅建業者が意見を述べる場合には根拠を示す） ３．一般・専任・専属専任の区別（一般の場合は明示する義務があるか否かも） ４．報酬 ５．有効期間 ６．解除に関する事項・契約違反の場合の措置・標準媒介契約約款に基づくか否か ７．指定流通機構への登録に関する事項 ６番の標準媒介契約約款とは、国土交通省が定めた媒介契約の見本のようなものです。 この標準媒介契約約款を用いると、一般媒介の有効期間も３ヶ月以内となるなど、宅建 業法の規定にない制限も加わります。 また２番の宅建業者が意見を述べる場合ですが、 その根拠を示す方法については口頭でも構いません。これも覚えておいてください。 *３ヶ月、２週間、１週間、７日、５日という数字は必ず覚えてください。 昨年の問題をここで見ておきましょう 平成２０年【問35】 宅地建物取引業者Ａが、Ｂから自己所有の宅地の売却の媒介を依頼された場合における当該媒介に 係る契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア Ａが、Ｂとの間に一般媒介契約 （専任媒介契約でない媒介契約） を締結したときは、 当該宅地に関する所定の事項を必ずしも指定流通機構へ登録しなくてもよいため、 当該媒介契約の内容を記載した書面に、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。 イ Ａが、Ｂとの間に専任媒介契約を締結し、当該宅地に関する所定の事項を指定流通機構に 登録したときは、Ａは、遅滞なく、その旨を記載した書面を作成してＢに交付しなければならない。 ウ Ａが、Ｂとの間に専任媒介契約を締結し、売買契約を成立させたときは、 Ａは、遅滞なく、当該宅地の所在、取引価格、売買契約の成立した年月日を 指定流通機構に通知しなければならない。 １ 一つ ２ 二つ ３ 三つ ４ なし 肢アについて 指定流通機構への登録に関する事項は、専任媒介契約・専属専任媒介契約だけでなく、 一般媒介契約でも、３４条の２書面〔媒介書面〕に記載しなければなりません。 よって×です。 肢イについて 「登録を証する書面」は、宅建業者が作成するのではなく、 指定流通機構が作成するので、本肢は誤りです。 肢ウについて 宅建業者は、指定流通機構に登録した宅地又は建物の売買または交換の契約 〔専任媒介契約または専属専任媒介契約に係るもの〕が成立したときは、遅滞なく、 その旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければなりません(宅建業法34条の２第７項)。 ここまでは、正しいのですが、 通知する義務があるのは次のものです(施行規則15条の11)。 一 登録番号 二 宅地又は建物の取引価格 三 売買又は交換の契約の成立した年月日 宅地の所在は必要ありません。 この肢は、難しいと思いましたが、通知項目も ここで、押さえておいてください。 以上から 回答は４になります。 個数問題は、全部の肢に対して正確に回答しなければならないため 難易度がUPします、今後業法では、この個数問題が多く出題される と私は考えています。 事実として、不動産鑑定士試験において、新試験方式に移行した 翌年から、択一試験は全問、個数問題になっています。 対策としては、正確な知識、暗記をすることです。 中途半端にやっては、個数問題には、対応できません。 それとなにより、早く合格してしまうことです＾＾ 本日はここまで！ 次回は広告の規制についてです。 お楽しみに！ 【２】宅建一問一答 前回の問題と回答 【問】 宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 宅地建物取引業保証協会に加入しようとする宅地建物取引業者が同保証協会に 納付すべき弁済業務保証金分担金の額は、主たる事務所につき６０万円、 その他の事務所につき事務所ごとに３０万円の割合による金額の合計額である。 ２ 宅地建物取引業保証協会の社員であった宅地建物取引業者が国土交通大臣が 指定する弁済業務開始日以後に同保証協会の社員の地位を失ったときは、 ２週間以内に営業保証金を供託しなければならないが、 これに違反した場合は，業務停止処分を受けることがある。 ３ 保証協会は、社員と宅地建物取引業に関し取引をした者が有するその取引により 生じた債権について弁済する義務を負うが、この義務は、 当該社員が社員となる前に宅地建物取引業に関して取引をした者が有する債権には及ばない。 ４ 保証協会の社員は、還付充当金を納付すべき通知を受けたときは、 その通知を受けた日から１週間以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に 納付しなければならない。 【回答】１ 肢１【○】 これは通りです。 肢２【×】 これは、２週間以内でなく１週間以内です。 肢３【×】 社員が社員となる前に宅建業に関し取引をした者の有する債権にも及びます。 肢４【×】 これは、１週間以内でなく２週間以内です。 【本日の課題】 宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業者でないＢからその所有地の売却の依頼を受け、 Ｂと専属専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、 宅地建物取引業法の規定によれば，誤っているものはどれか。 １ Ａは、当該物件の情報を、必ず，国土交通大臣の指定する 流通機構 （指定流通機構） に登録しなければならない。 ２ Ａは、当該物件の評価額について意見を述べるときは、 Ｂの請求がなくても、必ず、その根拠を明らかにしなければならない。 ３ Ａは、Ｂとの合意により、当該専属専任媒介契約の有効期間を、 ２月とすることはできるが、１００日とすることはできない。 ４ Ｂは、当該物件の媒介の依頼を宅地建物取引業者Ｃに重ねて依頼することはできないが、 Ｂの親族Ｄと直接売買契約を締結することができる。 ◆◇ 編集後記 ◆◇ 本日も掲示板で書き込み頂いた、模擬試験の結果が思わしくなかった方からの その後の報告について一部をご紹介します。 ---報告１ここから---- ９月１６日投稿 矢野先生 結果報告します 残念でした 5問免疫の為45点満点 民法2点 業法8点 法令3点 その他1点 14点でした。 今まで 何をしてきたのか…… ↓↓↓↓ 同一の方が！ １０月５日投稿 矢野先生 こんばんは 模擬テストの報告したく昨日模擬テストをやり 終わったのは１時すぎでしたので、報告は控え 今日は早く報告したかったのですが、副業の仕事で、今はまだ勉強には 取りかかれませんが、報告だけします 模擬テスト39点 民法13点 法令7点 業法17点 その他2点 でした。 ---報告２ここから---- １０月４日投稿 模試の結果報告です。 残念ながら 権利関係8点 法令3点 業法11点 その他2点 の合計24点 合計点は以前と変わりませんでした。 落ち込んでます。 ↓↓↓↓ 同一の方が！ １０月１０日投稿 先生こんにちは。模試の結果報告です。 権利関係5点 法令7点 業法14点 その他5点 の合計31点です。 ----ここまで---- 結果のみをご紹介していますが、 悪い結果を受けて 私が、アドバイスしたことは、たった１つです。 そのアドバイスを死に物狂いでやった結果、 合格圏内まで這い上がってこれました。 今現在も進行形で、やっていただいていると思います。 数日間でこんなに伸びるのに何でもっと早く やらなかったのか？ 私には、それがはがゆいのですが、 もっと早くから、まじめに取り組んでいただいておけば 余裕で合格されたことと思います。 いずれにしても、 本試験まで数日です。 現在、好結果が出ている皆さんも どうか最後まで緩めず、ゴールしてください。 がんばってください。 本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。 それではまた次号で！ ----------------------------------------------------------------------- ┌──┐このメルマガでは、より充実した内容になるよう │＼／│みなさまからのご意見・ご感想をお待ちしております。 └──┘必ずお返事をさしあげます！ いただいた感想はメルマガへの掲載の許可を事前に 必ずいただきます。安心してお送りください。 ▼ お問い合わせはこちらから ▼ http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P58651081 ----お願い---- ご質問いただくのは、とってもありがたいのですが、 迷惑メールのフィルタリング等のため、送信できない方がいらっしゃいます。 （携帯アドレスの方は非常に多いです） ご質問していただいた後は、フィルタリング等の解除をお願いします。 １００％返信していますので、返信がない場合は フィルタリングの解除後、再度メールくだされば助かります。 ------------------------------------------------------------------------ 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