2009/10/03
保証協会について
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任意的業務：一般保証業務、宅建業の健全な発達に必要な業務、 手付金等保管事業 宅建業者は宅建業を行うにあたり、 営業保証金を供託するか保証協会へ加入するか選択することになります。 保証協会へ加入し、営業保証金と同様の意味ですが、分けて考えなくてはいけないため 入れるお金のことを、弁済業務保証金と言っています。 保証協会へ加入した場合は、営業保証金を入れるのではなく、弁済業務保証金を入れます。 それでは、順に見ていきましょう。 営業保証金との違いを注意してみてください。 ■弁済業務保証金の供託 営業保証金は宅建業者が直接供託所へ供託するのに対し、弁済業務保証金は 「保証協会の社員である宅建業者」が保証協会へ「弁済業務保証金分担金を納付」し、 「保証協会」が「弁済業務保証金を供託所へ供託する」、という形式をとります。 １．弁済業務保証金分担金納付義務者 分担金を納付する者は保証協会の社員になろうとする宅建業者です。 ２．弁済業務保証金供託義務者 供託をする者は保証協会です。 ３．弁済業務保証金分担金納付先 分担金の納付先は保証協会です。 ４．弁済業務保証金供託場所 供託場所は法務大臣および国土交通大臣の定める供託所（＝東京法務局）です。 ５．納付額および供託金の額 弁済業務保証金の額は「主たる事務所で60万円」「従たる事務所で30万円」です。 営業保証金に比べてすごく安いですね。宅建業者が保証協会の社員となる最大のメリットです。 ６．弁済業務保証金分担金納付期限 分担金の納付期限は「保証協会に加入しようとする日まで」です。 ７．弁済業務保証金供託期限 供託期限は「社員から分担金の納付を受けた日から１週間以内」です。 ８．事務所の新設 保証協会の社員である宅建業者が分担金納付後に新たに事務所を設置した場合、新設した 事務所１つにつき30万円ずつ、設置した日から２週間以内に保証協会に分担金を納付します。 この期間内に分担金を納付しなかった宅建業者は業務停止処分を受け、 保証協会の社員としての地位も失ってしまいます。 そして保証協会は、分担金の納付があった日から１週間以内に、その額を供託します。 ９．弁済業務保証金分担金納付方法 分担金は必ず金銭で納付しなければなりません。 10．弁済業務保証金供託方法 営業保証金と同じく、金銭や国債証券、地方債証券などで供託可能です。 その評価額も同様です。 ■弁済業務保証金の還付 １．還付を受けられる者 営業保証金の場合と同じく、宅建業者と取引をし、その宅建業に関する取引について生じた 債権を有する者に限られます。 しかし、弁済業務保証金特有の問題として次の２点を覚えておいてください。 ・宅建業者が保証協会の社員となる前に取引をした者も、弁済業務保証金から還付を 受けることができる！ ・弁済業務保証金の還付を受けるには、保証協会の認証（権利があることの証明）を 受けなければならない！ ２．還付を受けられる額 還付額は「その社員が社員でないとした場合に供託すべき営業保証金に相当する額の範囲内」、 つまり、「営業保証金の範囲内」です。 例えば、本店と２つの支店を有する宅建業者が保証協会に納付する分担金は60＋30×2 で120万円ですが、還付額は営業保証金に相当する1,000＋500×2で2,000万円の範囲内で 還付可能ということです。 ３．供託金の不足 弁済業務保証金が還付され、供託すべき弁済業務保証金額に不足が生じた場合、保証協会は、 国土交通大臣より還付があった旨の通知を受けた日から２週間以内に、還付された額に 相当する弁済業務保証金を新たに供託しなければなりません。 そして宅建業者（社員）は、保証協会より不足の通知を受けた日から２週間以内に、 還付された額に相当する弁済業務保証金分担金を「還付充当金」として保証協会に納付 する必要があります。 保証協会の通知より２週間以内に還付充当金を納付しない宅建業者は、保証協会の社員として の地位を失ってしまいます。社員の地位を失っても宅建業を続けていくには、社員の地位を 失った日から１週間以内に「営業保証金」を供託し、免許権者に届け出なければなりません。 これを怠ると業務停止処分を受けます。 還付充当金が納付されないとき、保証協会は、全社員に、 特別弁済業務保証金分担金を納付すべきとの通知をすることがあります。 この場合、1カ月以内に納付しないと、その業者は社員の地位を失います。 ■弁済業務保証金の取戻し 弁済業務保証金を供託しておく必要がなくなった場合、「保証協会」は、供託所から弁済業務 保証金を取り戻すことができます。そして保証協会は、宅建業者に分担金に相当する取戻し額 を返還します。以下、２つだけ弁済業務保証金を取り戻せるケースです。 ・ 宅建業者が社員でなくなったとき ・ 事務所の一部を廃止し、分担金額が法定の額を超えたとき １つ目の社員でなくなった場合は、保証協会は債権者に対して６ヶ月を下らない一定期間内に、 保証協会の認証を受けるための申出をするよう公告をしなければなりません。 ２つ目は公告不要ですぐに取り戻せます。 昨年の問題をここで見ておきましょう 平成２０年【問44】 宅地建物取引業保証協会 (以下この問において「保証協会」という。) 又は その社員に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ ３００万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付して当該保証協会の社員と なった者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、 ６，０００万円を限度として、当該保証協会が供託した弁済業務保証金から弁済を 受ける権利を有する。 ２ 保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は 社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を主たる事務所の 最寄りの供託所に供託すべきことを通知しなければならない。 ３ 保証協会の社員は、保証協会から特別弁済業務保証金分担金を納付すべき旨の 通知を受けた場合で、その通知を受けた日から１か月以内にその通知された額の 特別弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しないときは、当該保証協会の社員の 地位を失う。 ４ 宅地建物取引業者は、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から ２週間以内に、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。 肢１について 厄介な問題ですが、まず事務所の数を計算しなくてはいけません。 (３００万円－６０万円)÷３０万円＝８←支店の数 これより、事務所の数は、「主たる事務所１＋従たる事務所８」であることがわかります。 次に、弁済を受けることができる金額は営業保証金を供託していた場合と同じですから ・主たる事務所 １，０００万円 ・従たる事務所 ５００万円×８＝４，０００万円 合計すると ５，０００万円になり、この金額が限度額になります。 よって×です。 肢２について これは簡単ですね。 営業保証金と混乱はダメですよ 還付充当金を保証協会に納付します。 宅建業者＝社員からお金を出す場合は、どんな場合でも 保証協会になります。 よって×になります 肢３について その通りです 〇です。 肢４について その地位を失った日から１週間以内に、 営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければなりません よって×になります 以上から 回答は３になります。 同じような言葉が並びますので、 整理して覚えてください。 言葉が区別できれば、単純な問題ばかりです。 本日はここまで！ 次回は媒介についてです。 お楽しみに！ 【２】宅建一問一答 前回の問題と回答 【問】 宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 宅地建物取引業者は、その免許を取り消された場合、直ちに供託している 営業保証金を取り戻すことができる。 ２ 宅地建物取引業者が、主たる事務所のある県と同一県内に従たる事務所を 新設した場合には、その事務所については営業保証金の供託をする必要はない。 ３ 宅地建物取引業者は、免許を受けた日から３ヵ月以内に営業保証金を 供託しなければ、催告を経たうえ、免許を取り消されることがある。 ４ 宅地建物取引業者は、営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託すれば 直ちに営業を開始でき、供託した旨の届出は営業開始後２週間以内にすればよい。 【回答】３ 肢１【×】 宅建業者がその免許を取り消されて廃業した場合でも、 営業保証金の取り戻しをするには、還付請求権者に対して、 ６月を下らない一定期間内に申し出るべき旨の公告をして、 その期間内に申出がなかった場合でなければ、取り戻すことができません 肢２【×】 従たる事務所ごとに５００万円を供託しなければなりません。 肢３【○】 これは通りです。 肢４【×】 営業を開始することができるのは、営業保証金を供託した旨の届出を免許権者にした後です。 【本日の課題】 宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 宅地建物取引業保証協会に加入しようとする宅地建物取引業者が同保証協会に 納付すべき弁済業務保証金分担金の額は、主たる事務所につき６０万円、 その他の事務所につき事務所ごとに３０万円の割合による金額の合計額である。 ２ 宅地建物取引業保証協会の社員であった宅地建物取引業者が国土交通大臣が 指定する弁済業務開始日以後に同保証協会の社員の地位を失ったときは、 ２週間以内に営業保証金を供託しなければならないが、 これに違反した場合は，業務停止処分を受けることがある。 ３ 保証協会は、社員と宅地建物取引業に関し取引をした者が有するその取引により 生じた債権について弁済する義務を負うが、この義務は、 当該社員が社員となる前に宅地建物取引業に関して取引をした者が有する債権には及ばない。 ４ 保証協会の社員は、還付充当金を納付すべき通知を受けたときは、 その通知を受けた日から１週間以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に 納付しなければならない。 ◆◇ 編集後記 ◆◇ 本日は掲示板で書き込み頂いた、模擬試験の結果報告の一部をご紹介します。 ---報告１ここから---- こんばんは先生 先日受けた全国統一の結果でました。 ・・ ・ ４１点でA判定！ この結果を見て、初学者のこんなおばかな私がここまでできたのは、 先生のおかげだと感謝で、感謝で・・・（涙） このまま維持向上の気持ちで 本試験まで突き進みます １８日の夜、必ず合格報告します。 楽しみにしておいてください。 必ず合格します！ 合格して見せます！ ---ここまで--- ---報告２ここから---- こんばんは、先生そしてこの掲示板を見ている皆様。 ７月から先生の勉強方を実践しています ９月半ばにやっと〇〇学習を終えてから 必死に〇〇しました。 もういいかな？と思い 本日、らくらくの模擬やってみましたが これが、意外と解けまして 結果は３８点っと驚いています。 これが〇〇の凄さなのかと！ 喜んでいますが、今後もさらに〇〇をして行こうと思っていますが、いいでしょうか？ やっぱり〇〇は頭に入りますね 今後もがんばります。 ----ここまで---- ---報告３ここから---- こんにちは先生、皆様 連休は、何処へも行くことなく 勉強の日々を送りました。 こんなに勉強したのは、大学受験依頼です。 さて予想テストですが 連休中２回、予想テストをこなしました。 結果、４２点と４４点と勉強の成果がはっきり見えてきました。 私にも４０点オーバーができた！ そんな感動の中、かなり自信も付いてきました。 問題文を読んでいても、安心？するというか 言い方が難しいですが、これを聞いてくな、 あれを聞いてくるのかな、なんていう具合に 先生がおっしゃっていたように、推理できるようになって来ました。 とは言っても、全く知らない、見たことない肢もあり、 まだまだと言い聞かせて、残り３週間あまり続けて精進したいと思います がんばります。 ----ここまで---- 当然いい結果の報告ばかりではありません。 これも、紹介しておきます。 ---報告１ここから---- 矢野先生 結果報告します 残念でした 5問免疫の為45問 民法2点 業法8点 法令3点 その他1点 14点でした。 今まで 何をしてきたのか…… すみません ----ここまで---- ---報告２ここから---- 報告です。 〇〇を一週間〇〇し、昨日らくらくの模試を解きました。 ぜんぜんだめでした。 民法5点 法令4点 業法12点 その他3点 の合計24点でした。 以下省略 ----ここまで---- ---報告３ここから---- おはようございます。 昨日、らくらくの模試をやってみました。 結果、３０点でした。 権利８点、法令４点、業法１２点、他６点・・ 中略 昨日の結果はかなりショックでしたが、これが今の実力だと思います。 問題もちょっと言い方をかえられると、すぐひっかかってしまいます。 落ち込む暇はないので、次回の模試に向けてまた頑張ります！！ ----ここまで---- この差は、何処から来るものなのか、 ついて勉強すれば、わかるかもしれませんが それができない以上、私にも、よくわかりません。 ただ点数だけを見て言えることは、 この時期、２０点以下と言うことは、 「何もしていない」と同じことです。 勉強して２０点以下はあり得ない点数です。 この方には、かなり厳しい回答を差し上げましたが 何とか、課題をやってもらっていると信じています。 いい訳は色々あるでしょう いい訳は、試験後いくらでも言ってください。 私も試験直後からがんばれとは、言いません。 今だから言うのです。 好結果の人も まだ、結果が出ていない人も あと たったの２週間です！ この２週間、できる全ての努力をしてください。 努力は惜しみものではありません。 努力はするものです！ そして、試験後、すばらしく気持ちのいい達成感を味わってください。 お酒が飲める人は、試験後の一杯は格別です。 がんばってください 本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。 それではまた次号で！ 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