2009/09/26
営業保証金について
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などなど、正確に覚えておいてください。 ■営業保証金の供託 １．供託義務者 供託をする者は、宅地建物取引業者です。 ２．供託場所 供託場所は、主たる事務所の最寄りの供託所です。 ３．供託金の額 営業保証金の額は「主たる事務所（本店）で1,000万円」「従たる事務所（支店）で500万円」です。 ４．事務所の新設 宅建業者が事業開始後に事務所を新設した場合、新設した事務所１つにつき500万円ずつ、 主たる事務所の最寄りの供託所に供託し、供託した旨を免許権者に届け出ます。 *新設した事務所の最寄りの供託所に供託する。←×です（引掛けに注意！） ５．供託方法 営業保証金は「金銭または一定の有価証券」によって供託します。 ここで注意していただきたいのは、金銭と国債証券は額面通りで評価されるのですが、 地方債証券は額面金額の90％、国土交通省令で定める有価証券は額面金額の80％ でしか評価されないということです。 国債証券？国土交通省令で定める有価証券って何？というのはあまり気にしないでください。 そのままの形で出題されると思います。 また、手形・小切手・株券による供託は認められません。 「小切手により供託した」←×となります。 ６．供託を怠った場合 免許の日から３ヶ月以内に宅建業者より供託した旨の届出がない場合、 免許権者は届出をすべき旨の「催告」をしなければなりません。 そして催告から１ヶ月以内に再び宅建業者より供託した旨の届出がない場合、 免許権者は「免許を取り消す」ことができます。 催告は義務で、免許の取消しは任意です。 ７．保管替え 主たる事務所を移転し、営業保証金の供託先を変えることを保管替えといいます。 金銭で供託している場合と、有価証券で供託している場合とで、その方法が異なります。 （と言いますか、正確には金銭を移転させることを「保管替え」と呼びます） 現金のみで供託 → 従前の供託所に対して、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所への保管替えを請求する。 金銭＋有価証券 or 有価証券のみで供託 → 移転後の主たる事務所の最寄りの供託所へ新たに供託する。 （下で説明しますが、従前の営業保証金は公告なしに取り戻せます） 金銭＋有価証券で供託している場合、現金の分を保管替えし、有価証券の分は新たに供託する というのはダメです。これも覚えておいてください。 ■営業保証金の還付 営業保証金から債権の弁済を受けることを「営業保証金の還付」と言います。 １．還付を受けられる者 宅建業者と取引をし、その宅建業に関する「取引」について生じた債権を有する者に限られます。 宅地建物購入者や、その媒介・代理の依頼者などですね。 ここでは「取引」に当てはまらないケースが重要で、広告業者や内装業者、 給料未払いの宅建業者の使用人などは含まれないということを覚えておいてください。 ２．還付を受けられる額 還付額は「営業保証金の範囲内」に限られます。 例え債権額が2,000万円だとしても、営業保証金の額が1,500万円ならば、残りの500万円は 営業保証金からは還付されず、宅建業者の他の財産を探すことになります。 ３．供託金の不足 営業保証金が還付され、供託すべき営業保証金額に不足が生じた場合、宅建業者は還付 した額に相当する営業保証金を新たに供託しなければなりません。 免許権者より不足の通知があった日から２週間以内に供託します。 この期限を過ぎても供託しない宅建業者は、業務停止処分を受けることがあります。 不足額を供託したら、供託からまた２週間以内に供託した旨を免許権者に届け出ます。 ■営業保証金の取戻し 営業保証金を供託しておく必要がなくなった宅建業者は、 供託所に対して「営業保証金の取戻し」を請求することができます。 以下、営業保証金の取戻しができるケースです。 ・ 免許を取り消された場合 ・ 免許を更新せず失効した場合 ・ 一部の事務所を廃止した場合 ・ 保管替えできずに二重供託となった場合 ・ 保証協会の社員となった場合 しかし原則として、上の３つは債権者に対して６ヶ月以内に権利を申し出る旨を公告し、 その期間内に申し出がなかった場合でなければ取り戻すことができません。 （取戻し事由発生から10年を経過すれば公告不要） これに対して、下の２つは公告なしに直ちに取り戻すことができます。上の保管替えでも 触れましたが、有価証券で供託していたために保管替えではなく新たに供託した場合は、 公告不要ですぐに取り戻せます（＝二重供託）。 保証協会につきましては次号でお話しますが、この２つはすごく重要です。 昨年の問題をここで見ておきましょう 平成２０年【問33】 宅地建物取引業者Ａ (甲県知事免許) は、甲県内に本店Ｘと支店Ｙを設置して、 額面金額１，０００万円の国債証券と５００万円の金銭を営業保証金として供託して 営業している。この場合の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の 規定によれば、正しいものはどれか。 なお、本店Ｘと支店Ｙとでは、最寄りの供託所を異にする。 １ Ａが新たに支店Ｚを甲県内に設置したときは、本店Ｘの最寄りの供託所に政令で 定める額の営業保証金を供託すれば、支店Ｚでの事業を開始することができる。 ２ Ａが、Ｙを本店とし、Ｘを支店としたときは、Ａは、金銭の部分に限り、Ｙの 最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求することができる。 ３ Ａは、額面金額１，０００万円の地方債証券を新たに供託すれば、既に供託している 同額の国債証券と変換することができる。 その場合、遅滞なく、甲県知事に営業保証金の変換の届出をしなければならない。 ４ Ａは、営業保証金の還付が行われ、営業保証金が政令で定める額に不足することに なったときは、その旨の通知書の送付を受けた日から２週間以内にその不足額を 供託しなければ、免許取消の処分を受けることがある。 肢１について 思わず○を付けてしまいそうですが、×です。 細かいようですが、供託しただけではダメで、 その旨を、免許権者に届け出なければなりません。 営業開始ができるのは、届け出をしてからです。 肢２について 上でもお話しましたが 保管替えは『金銭のみで供託しているとき』だけです。 よって×になります 肢３について 地方債証券の評価額は額面の９０％なので、営業保証金の変換をするには、 地方債証券〔評価額９００万円〕のほかに，１００万円分が不足しています。 よって×になります 肢４について その通りです 〇です。 以上から 回答は４になります。 覚えてしまえば、単純な知識で回答できる 問題ばかりです。 本日はここまで！ 次回は保証協会についてです。 お楽しみに！ 【２】宅建一問一答 前回の問題と回答 【問】 宅地建物取引主任者資格登録〔以下「登録」という。〕に関する次の記述のうち、 誤っているものはどれか。 １ 登録の申請は，宅地建物取引主任者資格試験を行った都道府県知事〔指定試験機関に 試験事務を行わせたときは、その試験事務を行わせた都道府県知事〕に対して、 行わなければならない。 ２ 登録を受けている者は、現在居住している都道府県知事以外の都道府県に 住所を移転したときは、当該登録をしている都道府県知事に対し、 変更の登録を申請しなければならない。 ３ 登録を受けている者は、当該登録をしている都道府県知事の管轄する都道府県以外の 都道府県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事し、 又は従事しようとするときは、当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に対し、 登録の移転の申請をしなければならない。 ４ 登録を受けている者について破産手続開始の決定があったときは、本人が、 その旨を当該登録している都道府県知事に届け出なければならない。 【回答】３ 肢１【○】 その通りです 肢２【○】 住所は資格登録簿の登載事項ですから、変更があれば 変更の登録を申請をしなければなりません。 肢３【×】 これは登録の移転ですから任意です。 「しなければならない」でなく「することができる」です。 この肢について質問を頂いています。 【質問】 勤務先の変更は資格登録簿の変更なので 変更の登録申請が必要なのではありませんか？ 【回答】 取引主任者資格登録事項は以下です。 １氏名 ２生年月日 ３住所 ４本籍 ５性別 ６宅建業者の業務に従事している者はその商号・名称・免許証番号 ７登録時の実務経験を有する者は新生児の経験年数・内容・従事していた業者の商号(名称，免許証番号) ８能力を有すると認められた者はその認定内容・年月日 主任者が宅建業者自体を変われば６に該当し、変更の登録を申請をしなければなりません。 しかしこの肢では、「県外転勤」と「県外にこれから働く」この2点について 聞いています。 この場合は登録事項ではないが、登録の移転はできますよと業法で言っています。 もっと言うと登録の移転は、「県外転勤」と「県外にこれから働く」この2点しか該当しません。 肢４【○】 これも通りです。 【本日の課題】 宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 宅地建物取引業者は、その免許を取り消された場合、直ちに供託している 営業保証金を取り戻すことができる。 ２ 宅地建物取引業者が、主たる事務所のある県と同一県内に従たる事務所を 新設した場合には、その事務所については営業保証金の供託をする必要はない。 ３ 宅地建物取引業者は、免許を受けた日から３ヵ月以内に営業保証金を 供託しなければ、催告を経たうえ、免許を取り消されることがある。 ４ 宅地建物取引業者は、営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託すれば 直ちに営業を開始でき、供託した旨の届出は営業開始後２週間以内にすればよい。 ◆◇ 編集後記 ◆◇ 本日は掲示板でもご紹介した、メールをご紹介します。 ---ここから---- 矢野先生 おはよう御座います。 予想問題を3回やってみましたが、何と42点、42点、43点と、 どれも40点を越える得点が出ました（5点免除を足してですが・・・）！ 〇〇を3回位回して読んだら驚くべき実力が付いていました。 今後は気を緩めずに更に高得点が取れるように「〇〇」を繰り返したいと思います。 そして質問なんですが、宅建本番の1週間後に他の試験があります。 これは「不動産証券化マスター」というマイナーな資格ですが、 相応にvolumeはあります（分厚いテキストが6冊あり、これから読むのは不可能）。 ただ、まだ3年目の資格であることから過去問も200題しか存在せず、 逆に言えばこれらの問題をマスターしておけば もしかしたら何とかなるかもと考えております。 ただ、二兎追うもの、、になりたくないので、主軸はあくまでも宅建と考え、 余った時間若しくは搾り出した時間のみを証券化マスターの勉強に充てようかと思っております。 矢野先生も社労士とのダブル受験だったかと記憶しておりますが、 どの様なバランスで勉強されたかご教示頂けますか。 ご多忙中に長文のメールにて申し訳御座いません。 以上 ---ここまで--- ---わたしの回答です---- こんにちは すごくいい感じですね＾＾ ただ本当に緩めたら、失敗するのが試験です 安心するのは、試験後です これを肝に銘じておいてください 先にもお話しましたが 「不動産証券化マスター」と言う資格は良く知りません。 そのため、どのような問題が出るのかも わかりませんが、まずは、過去問を克服するのが先決かと思います ダブル受験でのバランスですが 私の場合、両方取りに行っていましたから どちらとも力を入れていました。 試験日を最終点として、逆算して 全ての学習が終わるスケジュールを立て、 あとはひたすらやるのみの生活でした。 趣味も 家族サービスも 全てない生活です。 出かけるときも、とりあえず〇〇を持ち歩く そんな日々でした ダブル受験とは、口で言うほど簡単では ございません。 絶対に取らないといけない、そんな強い考えで無いと挫折してしまいます。 Ｍさんに対して私から言えることは、 中途半端の勉強になるようでしたら 今年は宅建に絞った方がいいと思います。 証券化のレベル自体知りませんが 確実に宅建を取って 来年、証券化を取りに行った方が 確実に取れると考えます。 念のため言っておきますが あくまでもこれは、私の考えです。 参考にする、しないは Ｍさんご自身の判断です。 以上です がんばってください ----ここまで---- これ以上申し上げることはないのですが これまでも何度か言いましたが ダブル、トリプル受験は、簡単ではありません。 中途半端なことでは、全て失敗か挫折のどちらかです。 強い意志で合格を取りに行かなくてはいけません。 ダブル、トリプル受験をお考えの方は 参考にされてください。 また、ここ最近（昨年もこの時期そうでしたが） （掲示板で）４０点オーバーの書き込みが目立ちますが 成果が出ている方は決して緩めることがないようにしてください。 これまでも、絶対合格するだろうという方が１点、２点足らなくて涙を呑んだ方がいます。 再度気を引き締めをお願いします。 まだ成果が出ていない方、「まだ今からです」 昨年の今頃２８点から這い上がった方がいます。 そんな方は３点５点１０点の上澄みなど 少しの努力で達成できます 死ぬ気で勉強してください 「まだ諦めるのは、はやい」です 本試験まで3週間あまりになりました。 精一杯の努力をお願いします がんばってください 本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。 それではまた次号で！ ----------------------------------------------------------------------- ┌──┐このメルマガでは、より充実した内容になるよう │＼／│みなさまからのご意見・ご感想をお待ちしております。 └──┘必ずお返事をさしあげます！ いただいた感想はメルマガへの掲載の許可を事前に 必ずいただきます。安心してお送りください。 ▼ お問い合わせはこちらから ▼ http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P58651081 ----お願い---- ご質問いただくのは、とってもありがたいのですが、 迷惑メールのフィルタリング等のため、送信できない方がいらっしゃいます。 （携帯アドレスの方は非常に多いです） ご質問していただいた後は、フィルタリング等の解除をお願いします。 １００％返信していますので、返信がない場合は フィルタリングの解除後、再度メールくだされば助かります。 ------------------------------------------------------------------------ *************************************************** 発行者 矢野 準也 E-mail takkenngoukaku★takkenngoukaku.net インフォトップ http://takkenngoukaku.net/ インフォカート http://takkenngoukaku.net/style/ メルマガ http://www.mag2.com/m/0000248047.html ****************************************************
