2009/09/21
宅地建物取引主任者について
★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ 宅建超高速勉強術 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ ９月２１日号 ********************************************* メール講座「宅建合格の極意」 こちら ↓↓↓↓↓↓ http://takkenngoukaku.net/style/melmaga.html ********************************************* ====================================================== ご購読の皆様、数あるメルマガから 選んでいただき、誠にありがとうございます。 あなたも宅建が合格できるように、 矢野が毎回有益な情報を発信します！ ====================================================== こんにちは矢野です。 シルバーウイーク真っ只中ですが 皆さん勉強進んでいますでしょうか？ 受講生の皆さんには、統計問題の要点と過去１０年間分の過去問を 本年の統計に書き換えてＵＰしていますので 掲示板の方からＤＬしてください。 それでは、 本日も張り切って行きましょう！ -*-* 目次 *-*- 【１】宅地建物取引主任者について 【２】宅建一問一答 ◆◇ 編集後記 ◆◇ 【１】宅地建物取引主任者について 今回は「宅地建物取引主任者」についてお話します。 皆さんが目指している資格です。 ここは当然凄く大事な項目ですから 細かいところまで、しっかり勉強してください ご存知のことでしょうが 宅建試験に合格しただけでは「宅地建物取引主任者資格試験合格者」にすぎません。 では、どうすれば宅地建物取引主任者になれるのか、宅地建物取引主任者の仕事とは、 宅地建物取引主任者の登録基準は、などなど、順番に見ていきましょう。 覚えることが満載ですが、全てがとっても重要です。 しかし難しいところはないので、 きちんと整理して、しっかりと覚えていってください。 ■宅地建物取引主任者資格試験 まずは宅建試験に合格しないと話になりません。 ここで覚えていただきたいのは以下の２点だけです。 1, 不正手段によって試験を受けた者は、合格を取り消されることがある！ 2, 不正手段によって試験を受けようとした者に対し、都道府県知事は、 ３年以内の期間を定めて受験を禁止することができる！ １は当然のことですから覚えるまでもないです。 ２の３年以内の期間をしっかり覚えていてください。 ■宅地建物取引主任者資格登録 宅建試験に合格し、登録の基準を満たす者は、宅建試験に合格した場所の都道府県知事 に対して主任者登録の申請を行います。 しかし、この主任者登録にも条件があります。 １．２年以上の実務経験を有している ２．国土交通大臣が指定する実務講習を受講し修了している このどちらかを満たしていないと主任者登録はできません。 ２番ですが、「登録を受けようとする者が合格した試験を行った都道府県知事が 指定する講習」という引っかけ問題がよく出題されますが、 国土交通大臣が指定する講習ですのでご注意ください。 そして都道府県知事が、一定事項を「宅地建物取引主任者資格登録簿」に登載すること により、主任者登録が行われます。 この主任者登録の効力は全国に及び、登録の消除を受けない限り、一生有効となります。 もう１度確認します。 主任者登録は合格した場所の都道府県知事です。 そして実務講習は、国土交通大臣が指定する講習です。 ヒッカケに注意です！ ■登録基準 次の10項目に該当する者は、宅建試験に合格しても主任者登録を受けることができません。 宅建業者の免許基準と似ていますが、免許基準にはない登録基準特有の基準は重要です。 全部を覚えるのは大変ですが、最低限７．８．９．10番は必ず押さえておいてください。 １～６番は免許基準と同じです。 １．成年被後見人、被保佐人、復権を得ていない破産者 ２．禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わって５年、または時効の完成などに より刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者 ３．一定の罰金刑に処せられ、その刑の執行が終わって５年、または時効の完成などに より刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者 一定の罰金刑：宅建業法違反、暴行罪、脅迫罪、傷害罪、背任罪、 暴力団員による不当な行為の防止に関する法律違反など ４．不正手段による免許取得、業務停止処分に違反するとして免許を取り消され、取消 しの日から５年を経過していない者（法人の場合、免許取消処分の聴聞の公示日前 60日以内にその法人の役員であった者） ５．上記４番に該当するとして免許取消処分の聴聞の公示がなされ、公示の日から処分 決定までの間に廃業の届出をし、その届出から５年を経過していない者 ６．上記５番の期間内に合併により消滅した法人、または解散・廃業の届出をした法人 の、聴聞の公示日前60日以内に役員であった者で、その消滅または届出から５年を 経過していない者 ７．宅建業の営業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者 ８．不正登録等の理由で登録の消除処分を受け、その処分から５年を経過していない者 ９．不正登録等に該当するとして登録の消除処分の聴聞の公示がなされ、公示の日から 処分決定までの間に登録消除の申請をし、その登録消除から５年を経過していない者 10．事務禁止処分を受け、その禁止期間中に本人の申請により登録の消除がなされ、 まだ禁止期間が満了していない者 ７番ですが、免許基準の場合は、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であっても、 法定代理人が欠格事由に該当していなければＯＫでしたよね。ここ、要注意です。 主任者の登録は、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者というだけで 登録できません。 ８，９番と10番の違いですが、事務禁止処分を受け、自ら申請して登録を消除した場合は 事務禁止期間中のみダメ、それがバレて登録消除処分を受けた場合は、処分から５年もダメ、 というわけです。 ■登録の移転 主任者登録を受けている者が、登録先以外の都道府県にある宅建業者に従事しようと する場合は、登録の移転を行うことができます。できるのであって強制ではありません。 「登録の移転を行わなければならない」という引っかけ問題に注意です。 この登録の移転は、現に登録を受けている都道府県知事を経由して行うということは覚えて おいてください。 また、事務禁止処分を受けている取引主任者は、その禁止期間が満了するまで 登録の移転ができないということも重要です。 ■変更の登録 登録を受けている取引主任者は、宅地建物取引主任者資格登録簿の記載事項のうち、 １．氏名 ２．本籍・住所 ３．勤務先の宅建業者の商号・名称 ４．勤務先の宅建業者の免許証番号 に変更があった場合、遅滞なく変更の登録を申請しなければなりません。 登録の移転と違い、こちらは義務です。 つまり、登録を受けている取引主任者が引越しをした場合、登録の移転は必要ありませんが、 変更の登録は必要ということです。 登録の移転ができるのは「勤務先」が変わった場合のみということです。 鋭い方は気づいたかもしれませんが、これらとよく似た規定を「免許証の効力」で 既に勉強していますよね？ そうです、登録の移転は「免許換え」、変更の登録は「変更の届出」に対応しています。 しっかりと区別しておいてください。 ■死亡等の届出 登録を受けている取引主任者が死亡した場合や、登録基準でお話した10項目に該当して しまった場合は、登録を消除するための届出をしなければなりません。 ここで注意していただきたいのは、誰がその届出をするのかです。 死亡 → 相続人 成年被後見人となった → 成年後見人 被保佐人となった → 保佐人 その他（破産など）→ 本人 この届出は、登録消除理由に該当した日から30日以内に行う必要があります。 しかし、死亡の場合だけは「相続人が死亡を知った日」から30日以内となります。 また、これらの届出がないときでも、本人から登録消除の申請があった場合や、本人の 死亡が判明した場合などは、都道府県知事は自ら登録の消除をしなければなりません。 ■取引主任者証 主任者登録を受けている者は、その登録している都道府県知事に対して取引主任者証の 交付を申請することができます。取引主任者証とは、自分が取引主任者であることを証明する 身分証明書であり、取引主任者として仕事をするときは常に携帯しておく必要があります。 取引主任者の仕事とは、以下の３つです。 １．重要事項の説明 ２．重要事項の説明書面（35条書面）への記名押印 ３．37条書面への記名押印 この取引主任者証は、取引関係者から請求があったときは取引主任者証を必ず提示し、 また、重要事項の説明の際には請求がなくても提示しておく必要があります。 取引主任者証を交付してもらうには、申請前６ヶ月以内に「登録をしている都道府県知事が 国土交通大臣省令の定めるところにより指定する講習」（法定講習）を受講する必要があり ます。しかし、次の場合にはこの講習が免除されます。 １．宅建試験合格から１年以内 ２．登録の移転での交付（前の主任者証と引換え） これで晴れて取引主任者となります。 取引主任者証の有効期間は５年間となります。 ■取引主任者証の返納・提出・書換え・引換え １．返納 取引主任者は、登録を消除された場合、取引主任者証が効力を失った場合（※）は、 その交付を受けた都道府県知事に取引主任者証を「返納」しなければなりません。 ※ 失くしたと思って再交付を受けた後に見つかった前の主任者証など 運転免許と同じです ２．提出 取引主任者は、事務禁止処分を受けた場合、その交付を受けた都道府県知事に取引主任者証 を「提出」しなければなりません。 事務禁止期間が満了すれば、返還請求をすることにより返還されます。 ３．書換え 取引主任者は、氏名または住所に変更があった場合、「変更の登録」の申請とともに 取引主任者証の「書換え交付」を申請しなければなりません。 ４．引換え 取引主任者は、登録先以外の都道府県で従事するため「登録の移転」の申請を行った場合、 取引主任者証の「引換え交付」を申請しなければなりません。 ここは少し注意で、２番の返還や３番とは違い、新たな主任者証を交付してもらうこと になります。もちろん前の主任者証は効力を失いますが、新しい主任者証の有効期間は、 前の主任者証の有効期間の残りの期間であるという点にご注意ください。 新しい主任者証の交付といいましても、上でさり気なく触れましたが、 法定講習を受ける必要はありませんので、これも覚えておいてください。 宅地建物取引主任者については以上になりますが 宅建業者の「免許」と宅地建物取引主任者の「登録」の違いはものすごく重要です。 引っかけ問題の宝庫です。 皆さんはこの主任者なるために 日夜勉強に励んでいます 本日お話した内容は、完璧に覚えてください。 単純な内容ばかりですから そんなに難しくないと思います がんばってください。 昨年の問題をここで見ておきましょう 平成２０年【問33】 次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において 「法」 という。) の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 禁錮以上の刑に処せられた取引主任者は、登録を受けている都道府県知事から 登録の消除の処分を受け、その処分の日から５年を経過するまで、 取引主任者の登録をすることはできない。 ２ 宅地建物取引主任者資格試験に合格した者で、宅地建物の取引に関し２年以上の 実務経験を有するもの、又は都道府県知事がその実務経験を有するものと 同等以上の能力を有すると認めたものは、法第１８条第１項の登録を 受けることができる。 ３ 甲県知事から宅地建物取引主任者証 (以下この問において 「主任者証」 という。) の 交付を受けている取引主任者は、その住所を変更したときは、遅滞なく、 変更の登録の申請をするとともに、主任者証の書換え交付の申請を甲県知事に 対してしなければならない。 ４ 取引主任者が成年被後見人に該当することになったときは、 その日から３０日以内にその旨を登録している都道府県知事に本人が 届け出なければならない。 肢１について 思わず○を付けてしまいそうですが、×です。 しっかり読んでください、処分の日から５年でなく その刑の執行を終わり，または刑の執行を受けることがなくなった日から５年です。 肢２について ここもよく出るヒッカケです。 都道府県知事がその実務経験・・・でなく 国土交通大臣です。 肢３について これは○です。 肢４について 成年被後見人が自分で届け出ることを期待するのはおかしな 話です。 これは後見人（成年後見人）が届け出ることになります。 以上から 回答は３になります。 本日はここまで！ 次回は営業保証金についてです。 お楽しみに！ 【２】宅建一問一答 前回の問題と回答 【問】 甲県知事の免許を受けた宅地建物取引業者Ａ， 乙県の区域内で３０戸の一団の建物の分譲を案内所を設置して行うこととした。 この場合，宅地建物取引業法の規定によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。 ※案内所・・・この場合の「案内所」とは， 特定の物件の契約又は申込みの受付等を行う場所とする。 １ Ａは，当該案内所の所在地，業務内容及び業務を行う期間について， 甲県知事又は乙県知事のどちらか一方に届け出なければならない。 ２ Ａは，当該案内所に，その業務に関する帳簿を備えておく必要はない。 ３ Ａは，当該案内所に，国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示する必要はない。 ４ Ａは，当該案内所に，国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。 【回答】１ 肢１【×】 一団の宅地建物の分譲を、専任の取引主任者の設置義務のある案内所等を設置して 行おうとする場合には、業務を開始する日の１０日前までに、 案内所等の所在地を管轄する都道府県知事及び免許権者に所定の事項の 届出をしなければいけません。 よって「どちらか一方」でなく両方に直接届け出なければならないので、 この肢は誤りです。 肢２【○】 一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合の案内所には、 この帳簿の備え付け義務はありません。 肢３【○】 一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合の案内所には、 この報酬額の掲示義務はありません。 肢４【○】 これも通りです。 【本日の課題】 宅地建物取引主任者資格登録〔以下「登録」という。〕に関する次の記述のうち、 誤っているものはどれか。 １ 登録の申請は，宅地建物取引主任者資格試験を行った都道府県知事〔指定試験機関に 試験事務を行わせたときは、その試験事務を行わせた都道府県知事〕に対して、 行わなければならない。 ２ 登録を受けている者は、現在居住している都道府県知事以外の都道府県に 住所を移転したときは、当該登録をしている都道府県知事に対し、 変更の登録を申請しなければならない。 ３ 登録を受けている者は、当該登録をしている都道府県知事の管轄する都道府県以外の 都道府県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事し、 又は従事しようとするときは、当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に対し、 登録の移転の申請をしなければならない。 ４ 登録を受けている者について破産手続開始の決定があったときは、本人が、 その旨を当該登録している都道府県知事に届け出なければならない。 ◆◇ 編集後記 ◆◇ メールの件数もすっかり減り現在では 日に１０件程度まで収まってきました。 皆様の、ご協力感謝いたします。 ただ、掲示板の書き込みが少し少なすぎるように 感じています。 もっともっと書き込んでいただけたら うれしいです。 今はかなり余裕がありますので ぜひ書き込みの方よろしくお願いします。 またどうしてもメールでと言う方は 当然受け付けていますので よろしくお願いします。 本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。 それではまた次号で！ ----------------------------------------------------------------------- ┌──┐このメルマガでは、より充実した内容になるよう │＼／│みなさまからのご意見・ご感想をお待ちしております。 └──┘必ずお返事をさしあげます！ いただいた感想はメルマガへの掲載の許可を事前に 必ずいただきます。安心してお送りください。 ▼ お問い合わせはこちらから ▼ http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P58651081 ----お願い---- ご質問いただくのは、とってもありがたいのですが、 迷惑メールのフィルタリング等のため、送信できない方がいらっしゃいます。 （携帯アドレスの方は非常に多いです） ご質問していただいた後は、フィルタリング等の解除をお願いします。 １００％返信していますので、返信がない場合は フィルタリングの解除後、再度メールくだされば助かります。 ------------------------------------------------------------------------ *************************************************** 発行者 矢野 準也 E-mail takkenngoukaku★takkenngoukaku.net インフォトップ http://takkenngoukaku.net/ インフォカート http://takkenngoukaku.net/style/ メルマガ http://www.mag2.com/m/0000248047.html ****************************************************
