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2009/09/12

事務所以外の場所について

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  宅建超高速勉強術

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9月12日号


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こんにちは矢野です。

1ヶ月ぶりのメルマガです。

いろいろ皆様にはご心配おかけしましたが

やっと転売者を懲らしめる目処も付きました。

皆様には、この大切な時期にご迷惑をおかけして

大変申し訳ございませんでした。

今後もご質問・相談は、掲示板に極力お願いしたいと

思っています。

ただ、どうしても掲示板に書くのは嫌だと言う方は

当然メールでも構いません。少し時間がかかるかも

知れませんが、がんばって対応します。




それでは、

本日も張り切って行きましょう!



-*-* 目次 *-*-

    【1】事務所以外の場所について
  
    【2】宅建一問一答

    
    ◆◇  編集後記  ◆◇



【1】事務所以外の場所について


宅建業の営業は事務所だけで行われているわけではありません。

モデルルームなどでも営業活動が行われています。


本日はそれら「事務所以外の場所」についての規制を見ていきます。




■標識の掲示義務

どこの宅建業者が、そこでどういった営業を行っているのかを明示します。

標識の掲示義務のある「事務所以外の場所」とは、以下の5ヶ所です。


1.事務所以外の、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所
2.一団の宅地建物の分譲を行う案内所
3.「他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲」の代理・媒介を行う案内所
4.宅建業務に関する展示会などの催しを実施する場所
5.一団の宅地建物の分譲をする際に、その宅地建物が所在する場所


少し細かいですが、この5つは覚えておいてください。

補足ですが、1番の「事務所以外の」とは、つまり契約締結権限を有する者が置かれて
いないということです。これで契約締結権限を有する者がいたら「事務所」ですからね。

2番はいわゆる現地案内所です。ちなみに「一団」とは、10区画以上の宅地または10戸
以上の建物をいいます。3番も現地案内所ですが、これは自社物件ではなく、他社物件
の代理・媒介を行うケースです。

4番は住宅フェアや相談会、5番はそのまま宅地建物の所在地ですね。


上記3番の場合、当然、標識に他社(売主)の商号または名称、免許証番号を記載した
ものを掲示しますので注意しておいてください。





■成年者である専任取引主任者の設置義務

上記1~4番(5番含まない)の場所で契約の申込みを受ける場合、または契約を締結する場合
は、成年者である専任取引主任者を置く必要があります。

そしてその場合、その場所で業務を開始する日の10日前までに、
専任取引主任者の氏名などを届け出なければなりません。

届出先は、免許権者および案内所等の所在地を管轄する都道府県知事の「2ヶ所」です。
同一の場合はもちろん1ヶ所だけで構いません。

免許権者が国土交通大臣である場合は、案内所等の所在地を管轄する都道府県知事を経由
して届け出るということも頭の隅に入れておいてください。


ヒッカケでよく届出を許可に変えて聞いてきたりしますので
確実に覚えておいてください。





標識の掲示義務に違反した場合は、監督処分として指示処分の対象となり、50万円以下
の罰金に処せられることもあります。また、専任取引主任者等の届出を怠ったり、虚偽の
届出をした場合にも50万円以下の罰金に処せられてしまいます。


事務所以外の場所には、事務所に必要な報酬額・帳簿・従業者名簿の規制はありません。

宅建試験では比較の引っかけ問題がよく出題されますので、しっかりと区別しておいてください。



昨年の問題でも出題がありますので、見ておきましょう。

平成20年【問42】

肢1
宅地建物取引業者は、販売予定の戸建住宅の展示会を実施する際、会場で売買契約の締結や
売買契約の申込みの受付を行わない場合であっても、当該会場内の公衆の見やすい場所に
国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。



解説
これは上記3に該当しますね。
よって標識は掲げないといけません。
答えは○です。




本日はここまで!


次回は宅地建物取引主任者についてです。


お楽しみに!




【2】宅建一問一答

前回の問題と回答

【問】
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 

1  宅地建物取引業者は、従業者名簿を、
    最終の記載をした日から10年間保存しなければならない。

2  宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、
    取引の終了後5年間保存しなければならない。

3  宅地建物取引業者は、従業者名簿に、
    その者が取引主任者であるか否かの別を記載する必要はないが、
    主たる職務内容を記載しなければならない。

4  宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を事務所ごとに備え付けて
    おかなかったときは、10万円以下の過料に処せられることがある。





【回答】1

肢1【○】
その通りです。

  
肢2【×】
帳簿は「閉鎖後」5年間保存ですね。


肢3【×】
従業者名簿の記載事項 
・氏名,住所,従業者証明書の番号, 
・生年月日
・主たる職務内容
・取引主任者であるか否かの別
・当該事務所の従業者となった年月日
・当該事務所の従業者でなくなったときは,その年月日 
よって
取引主任者であるか否かの別は記載事項です。


肢4【×】
帳簿を備え付けなかった場合,50万円以下の罰金です
  



【本日の課題】
甲県知事の免許を受けた宅地建物取引業者A,
乙県の区域内で30戸の一団の建物の分譲を案内所を設置して行うこととした。
この場合,宅地建物取引業法の規定によれば,次の記述のうち誤っているものはどれか。 
 
※案内所・・・この場合の「案内所」とは,
       特定の物件の契約又は申込みの受付等を行う場所とする。

1 Aは,当該案内所の所在地,業務内容及び業務を行う期間について,
  甲県知事又は乙県知事のどちらか一方に届け出なければならない。

2 Aは,当該案内所に,その業務に関する帳簿を備えておく必要はない。

3 Aは,当該案内所に,国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示する必要はない。

4 Aは,当該案内所に,国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。









◆◇  編集後記  ◆◇


本日は、転売行為について頂いた
メールをご紹介します。

-----ここから----

転売行為が多いためBBSへの書き込みを!とのことでしたが、 
購入者はもちろん、第三者からの購入者までも閲覧していると思うと 
やはり今まで以上に書き込みする勇気がなくなりました。
 
今日は、質問や先生の激励を受けるためでなく 
問題となっている転売行為についてメールしました。
 
資格試験に合格したい一心で、まじめに手続きして購入した者として意見を 
述べたいと思います。
 
テキストを第三者から譲り受けたうえに、 
図々しくも先生に質問のメールを送信する者の感覚が理解できません。
 
知り合いに私と一緒に今年宅建受験する人がいるのですが、 
その人にも、テキストを入手した話はしましたが、内容については一切話していません。
 
ただ、私がなにやら必死に○○をしているので、 
「何をしているの?」と質問はされましたが。 
「重要だと思われることを○○をしている」って答えました。
 
ポイントを○○することは中学生でもやってることですから。

転売については、
 
勉強術を販売し、多くの受験生の力になってくださっている先生は 
もちろん腹立たしく思われていると思いますが、
 
勉強しながら時々先生に激励のメールをいただいている 
私たちにとっても大迷惑です (`´)
 
 
すみません、とりとめのないメールになりました。 
先生も、いろいろと頑張ってください。


-----ここまで----

腹立たしいばかりですが

私は購入していただいた方の利益を最優先に考え

メールでの対応を一時ストップし

掲示板に切り替えました。

掲示板については、大丈夫と判断していますが

100%とは言い切れないところも確かにございます。

ただ掲示板に切り替え1週間ほど見ていますが

ご相談、ご質問の件数が日に2~5件程度に激減している。

変な書き込みはない。(私が勝手に疑った書き込みはありましたが)

この辺を見ると判断は間違っていなかったかなと思っています。

冒頭でもお話しましたが、

どうしても掲示板に書くのは嫌だと言う方は

当然メールでも構いませんので

これまで同様に送っていただきたいと思っています。

ただ今でも日に30件以上のメールが入ってきており

どうしても返信に時間がかかってしまっている状況です。

ここだけご理解いただきたいと思います。


私以外から購入された方に付きましては、

ご相談、ご質問を頂いても

一切の返信はいたしておりません。

またお名前のないメールに付きましても

一切の返信はいたしません。


今後も、誠心誠意がんばりますのでよろしくお願いします。





本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。

それではまた次号で!


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----お願い----
ご質問いただくのは、とってもありがたいのですが、
迷惑メールのフィルタリング等のため、送信できない方がいらっしゃいます。
(携帯アドレスの方は非常に多いです)

ご質問していただいた後は、フィルタリング等の解除をお願いします。
100%返信していますので、返信がない場合は
フィルタリングの解除後、再度メールくだされば助かります。
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発行者 矢野 準也
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