2009/08/08
事務所について
★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ 宅建超高速勉強術 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ ８月８日号 ********************************************* メール講座「宅建合格の極意」 こちら ↓↓↓↓↓↓ http://takkenngoukaku.net/style/melmaga.html ********************************************* ====================================================== ご購読の皆様、数あるメルマガから 選んでいただき、誠にありがとうございます。 あなたも宅建が合格できるように、 矢野が毎回有益な情報を発信します！ ====================================================== こんにちは矢野です。 先週は、夏祭りやらでどうしても時間が取れず、お休みさせていただきました。 申し訳ございませんでした。 さて、いよいよ ８月に入いちゃいましたね 今年も、宅建試験日まで２ヶ月あまりになってきました。 でも、まだまだ間に合いますので、焦らず１日１日を積み上げていってください。 もう既に模擬などで、結果が出ている方もいるようですが 今後は、もっともっと知識を広げることを考えて ピークを１０月に持っていけるようがんばってください。 それでは、 本日も張り切って行きましょう！ -*-* 目次 *-*- 【１】事務所について 【２】宅建一問一答 ◆◇ 編集後記 ◆◇ 【１】事務所について 宅建業を営むためには、事務所を設置して免許権者に報告しなくてはいけません。 そこでここでは、宅建業者の事務所とは何か、事務所に必要なものは何か そのようなお話です。 ここは得点源ですので、単語、数字を正確に覚えておいてください。 ■事務所とは？ 事務所とは、 １．本店（主たる事務所） ２．支店（従たる事務所） ３．宅建業務を継続的に行うことができる施設を有する場所で、宅建業に係る契約締結 権限を有する使用人を置いているところ を言います。 ３番が条文そのままで分かりにくいですね。 これはつまり、営業所などしっかり固定された場所で、営業所長など偉い人がいるところ ということです。 新入社員が１人で留守番しているテント張りの案内所など、すぐに移動できる 簡易な施設は事務所とは呼べません。 ここでの本試験出題ポイントは次の１文です。重要です。 『支店で宅建業を営んでいれば、宅建業を営んでいない本店も事務所となる』 これは最低限、絶対に覚えておいてください。 例えば２つの支店ＡＢを持つ会社（本店）があったとします。 支店Ａだけが宅建業を営み、本店と支店Ｂは宅建業とは関係ありません。 この場合に事務所と呼ばれるのは…本店と支店Ａですね！ 宅建業を営んでいない支店Ｂは事務所ではありませんので、ここも注意です。 ■事務所に必要なもの 宅建業法上の事務所には、次の５つのものが必要です。 これら１つでも設置、備付けを怠ると、50万円以下の罰金となります。 では、見ていきましょう！ １．標識 正式には「宅地建物取引業者票」といいます。正式名を覚える必要はありません。 本当に宅建業者であるか判断するためのものです。 ２．報酬額の掲示 宅建業者が受け取る報酬がいくらなのか、あらかじめ明記しておきます。 お客さんが安心して取引できるようにするためです。 ３．帳簿 宅建業の取引があった場合、その年月日、宅地建物の所在・面積等を記載する台帳です。 宅建業の適正な運営と取引の公正を確保するためのものです。 この帳簿は、各事業年度の末日に閉鎖して、閉鎖後５年間保存する必要があります。 ４．従業者名簿 宅建業者は、その従業者に「従業者証明書」を携帯させる必要があります。 これがなければ宅建業に従事できません。 そして従業者は、取引関係者から請求があった場合は、 その携帯する従業者証明書を提示する義務があります。 この従業者証明書をまとめた台帳が「従業者名簿」です。 もちろん取引関係者の請求があった場合は、この従業者名簿も閲覧させる義務があります。 この従業者名簿は、事務所ごとに備えなければなりません。 従業者名簿の記載事項 ・氏名、住所、従業者証明書の番号 ・生年月日 ・主たる職務内容 ・取引主任者であるか否かの別 ・当該事務所の従業者となった年月日 ・当該事務所の従業者でなくなったときは，その年月日 従業者名簿は、最終の記載をした日から10年間保存する必要があります。 ５．成年者である専任の取引主任者 宅建業に関する法律の専門家を置き、業務の適正な運営を図ります。 ・事務所については業務に従事する者５名に１名以上の割合 ・取引主任者の設置義務のある案内所等については少なくとも１名 宅建業者は成年者である専任の取引主任者を、上記の通り置かなければなりません。 この人数が不足した場合、宅建業者は２週間以内に新しい取引主任者を補充するなどの 措置を取らなければなりません。 もちろん初めから所定の人数が不足する場合は、事務所等を開設することができません。 業務に従事する者とは、営業や一般管理はもちろん、補助的な事務に従事する者も含ま れます。取引主任者の設置義務のある案内所等とは、次ページ「事務所以外の場所」で 詳しくお話しますが、契約の締結や申込みを行う特定の場所を言います。 成年者である専任の取引主任者とは、20歳以上で、その事務所に常勤する取引主任者を 言います。ここは１つ注意点があります。 未成年者であっても、その者自身が宅建業者である場合、または業者が法人でその役員 である場合は、未成年者でも専任の取引主任者となることができます。 （その者が主として従事する事務所等に限る） 「役員」ですのでご注意ください。未成年者の政令で定める使用人が取引主任者となっても、 成年者である専任の取引主任者とはみなされません。 最後に補足として、この専任の取引主任者設置要件を欠いた場合は、50万円以下の罰金 の他に、業務停止処分を受けることがあるということも覚えておいてください。 去年の問題を見ておきましょう 平成２０年【問42】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 省略 ２ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、 取引の関係者から請求があったときは、閲覧に供しなければならない。 ３ 宅地建物取引業者は、主たる事務所には、設置しているすべての事務所の従業者名簿を、 従たる事務所には、その事務所の従業者名簿を備えなければならない。 ４ 宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に、 従業者証明書を携帯させなければならないが、その者が非常勤の役員や単に一時的に 事務の補助をする者である場合には携帯をさせなくてもよい。 【解説】 肢２ これは引っ掛けです。 取引の関係者から請求があったときは、閲覧に供しなければならないのは 従業者名簿です。 帳簿は，事務所ごとに備えていなければなりませんが、 よく考えてください 帳簿には、取引の相手方等の個人情報も記載されています、 それを第三者に見せるなんて事は、有り得ません。 よって答えは×です。 肢３ これは、上記でも説明しました。 事務所ごとに、従業者名簿を備えなければいけません。 よって答えは×です。 肢４ 従業員に持たせるのが従業者証明書です 非常勤の役員や単に一時的に事務の補助をする者である場合でも 従業員に変わりありません。 アルバイトであろうが、パートであろうが従業員に変わりがないので 従業者証明書を携帯させなければなりません。 よって答えは×です。 回答は肢１でしたが 次回お話しする箇所でしたので、ここでは省きました。 本日はここまで！ 次回は事務所以外の場所についてです。 お楽しみに！ 【２】宅建一問一答 前回の問題と回答 【問】 都道府県知事の免許を受けた宅地建物取引業者に係る宅地建物取引業法第１１条に規定する 廃業等の届出に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 宅地建物取引業を廃止した場合は、その日から２週間以内に、 その清算人が、その旨をその免許を受けた都道府県知事に届け出なければならない。 ２ 宅地建物取引業者が破産した場合は、その日から３０日以内に、 宅地建物取引業者であった個人又は宅地建物取引業者であった法人を代表する役員が、 その旨をその免許を受けた都道府県知事に届け出なければならない。 ３ 法人が合併により消滅した場合は、その日から２週間以内に、 合併後の法人を代表する役員である者が、その旨をその免許を受けた都道府県知事に 届け出なければならない。 ４ 法人が合併及び破産以外の理由により解散した場合は、その日から３０日以内に、 その清算人が、その旨をその免許を受けた都道府県知事に届け出なければならない。 【回答】４ 肢１【×】 宅建業者が宅建業を廃止したときは、その日から３０日以内に、 業者であった個人、又は法人を代表する役員が、免許権者に、 その旨の届出をしなければなりません。 肢２【×】 宅建業者について破産手続き開始の決定があったときは、その日から３０日以内に、 破産管財人が、免許権者に、その旨の届出をしなければなりません。 肢３【×】 宅建業者である法人が合併により消滅したときは、その日から３０日以内に、 消滅した法人を代表する役員であった者が、免許権者に、 その旨の届出をしなければなりません 肢４【○】 法人が合併及び破産以外の理由により解散した場合は、その日から３０日以内に、 その清算人が、その旨をその免許を受けた都道府県知事に届け出なければなりません 【本日の課題】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 宅地建物取引業者は、従業者名簿を、 最終の記載をした日から１０年間保存しなければならない。 ２ 宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、 取引の終了後５年間保存しなければならない。 ３ 宅地建物取引業者は、従業者名簿に、 その者が取引主任者であるか否かの別を記載する必要はないが、 主たる職務内容を記載しなければならない。 ４ 宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を事務所ごとに備え付けて おかなかったときは、１０万円以下の過料に処せられることがある。 ◆◇ 編集後記 ◆◇ 本日は予備校の模擬試験を受けられた方からの メールを紹介します。 -----ここから---- 今日の模擬試験の結果、36点でした。 また○○を読んで○○に記入しますね。 まだまだ○○の問題数が増えそうです。 先生のおっしゃるとおり、時間配分は問題ありませんでした。 が、あの試験の空気感に要らぬプレッシャーを感じてしまい、マークシート塗り潰しの 位置間違いと云うとんでもないミスで、取れた筈の問題を何問か落としてしまいました。 40点代に手が届いた筈の試験でした。 これも経験と割り切り、次回8月末の模擬試験では、平常心で居られるように、 とにかく問題集を解きまくりたいと思います。 このお盆休みに、問題集を沢山こなせるのでは、と楽しみです。 -----ここまで---- -----私かの返信 ここから------ 模擬試験を通じてたくさんのことを吸収してください。 本試験においては、マークシートの記入間違いなどやってしまえば 致命的ですが、模擬では「やってしまった」と言う程度です。 本試験でやらなければいいのです、そのためには１回の見直しだけではなく ２回見直しするぐらいの気持ちで、次回の模擬に望んでください。 私の場合は、マークシートは全問解いた後まとめて、記入していました。 またプレッシャーは、本試験会場に行くともっともっと感じてくると思いますし 平常心は無理だと思いますが、目の前の問題に集中することです。 今日のために、今までがんばってきたんだと言う気持ちで プレッシャーを感じていることを忘れるぐらいに、集中して望んでもらいたいです がんばってください -----私かの返信 ここまで------ 予備校の全国模試などのよいところは、 試験会場独特の空気の重さを疑似体験できることです。 私は予備校の模擬は受けたことがありませんが、 受けるチャンスがあれば積極的に受けた方がいいと思います。 本試験でのプレッシャーは凄く、必ずマイナス思考になってきます。 そのプレッシャーに勝っていくためには、 今までの努力の後押しが必要です。 俺は、私は全国で何番なんだ！ これまでの模擬で３５点以下はないんだ！ だから、ここに合格するために来たんだ！ そんなプラス思考で望んでいただきたいです。 そのためには、努力あるのみです あと７１日、１２０％の努力をお願いします。 もうがんばるしかありません。 本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。 それではまた次号で！ ----------------------------------------------------------------------- ┌──┐このメルマガでは、より充実した内容になるよう │＼／│みなさまからのご意見・ご感想をお待ちしております。 └──┘必ずお返事をさしあげます！ いただいた感想はメルマガへの掲載の許可を事前に 必ずいただきます。安心してお送りください。 ▼ お問い合わせはこちらから ▼ http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P58651081 ----お願い---- ご質問いただくのは、とってもありがたいのですが、 迷惑メールのフィルタリング等のため、送信できない方がいらっしゃいます。 （携帯アドレスの方は非常に多いです） ご質問していただいた後は、フィルタリング等の解除をお願いします。 １００％返信していますので、返信がない場合は フィルタリングの解除後、再度メールくだされば助かります。 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