2009/07/26
免許証について
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本日も張り切って行きましょう！ -*-* 目次 *-*- 【１】免許証について 【２】宅建一問一答 ◆◇ 編集後記 ◆◇ 【１】免許証について 宅建業を営むには、宅建業の免許が必要です。 前回で、免許の申請方法および免許を受けることができない者の基準をお話しました。 そこで今回は「免許の有効期間」「変更の届出」「免許換え」「廃業等の届出」 についてお話いたします。 どのような場合に免許の変更の届出が必要になるのか？ 変更の届出と免許換えの違いは？ 少し紛らわしいので、きちんと頭の中を整理して正確に覚えておいてください。 では、順番に見ていきましょう！ ■免許の有効期間 宅建業の免許の有効期間は５年です。 次回にお話しますが、宅建試験に合格した者が行う「主任者登録」の効力は、登録の消除 がされない限り、一生有効であるという点と混同しないように注意してください。 では、５年の期間満了後も引き続き宅建業を営もうとする場合は どうすれば良いのでしょうか？ ここで登場するのが「免許の更新」です。 ここは本試験でよく問われるポイントです。 免許更新の申請は、免許有効期間満了の90日前から30日前までに行います。 この90日前から30日前という数字は必ず覚えておいてください。 また補足として、この期間内に更新の申請をしておけば、免許権者が更新を認めるかど うか決定するまでに有効期間が過ぎてしまったとしても、その決定まで免許の効力は持 続する、期限切れでも持続する、ということも頭の片隅に入れておいてください。 そして有効期間満了後に更新が認められた場合でも、新しい免許の有効期間は、従前の 免許の有効期間満了日の翌日から５年となります。更新が認められた日から５年ではあ りません。これも出題可能性ありです。 ■変更の届出 免許権者は、宅建業者に免許を与えた場合、免許証を交付するとともに 「宅地建物取引業者名簿」というものに、一定事項を登載しなければなりません。 宅地建物取引業者名簿に登載する事項は以下の８つです。 １．免許証番号・免許の年月日 ２．商号・名称 ３．宅建業者が法人である場合は、その役員および政令で定める使用人の氏名 ４．宅建業者が個人である場合は、その個人および政令で定める使用人の氏名 ５．事務所の名称・所在地 ６．事務所ごとに置かれている成年者の専任取引主任者の氏名 ７．指示処分・業務停止処分の年月日・その内容 ８．宅建業以外に兼業している場合は、その事業の種類 これら1～8の事項に変更があった場合、宅建業者は変更の届出を行います。 （免許の申請と同様、国土交通大臣免許を受けている宅建業者は、主たる事務所を管轄 する都道府県知事を経由して届け出ます） 全てを覚える必要はありませんが、最低限2.3(4).5.6番は覚えておいてください。 よく出題されます。 そして、これは重要です。上記事項に変更があった場合、宅建業者は変更の届出を行い ますが、この届出は、変更から30日以内に行わなければなりません。この期間は覚えて おいてください。 補足ですが、届出が義務付けられているのは、上記2～6番だけです。 1.7.8番は必ずしも届け出る必要はありません。細かい知識ですので出題可能性は低いです。 2～6が出たら30日以内に必ず変更の届出が必要、と覚えておいてください。 また、変更の届出を怠ったり、虚偽の届出をした場合、宅建業者は50万円以下の罰金に 処せられます。 ■免許換え 宅地建物取引業者名簿の登載事項に変更があった場合、宅建業者は変更の届出を行いま すが、事務所を廃止・移転・新設し、現在の免許が不適当となる場合は、「免許換え」 というものを行います。 免許の変更と混同しやすく、主任者でお話する「登録の移転」や「変更の登録」と グチャグチャになりますので、今から少しずつ確実に頭の中を整理していってください。 都道府県知事免許に免許換えする場合は、直接、免許換えを申請します。国土交通大臣 免許に免許換えする場合は、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して 免許換えを申請します。そして新たな免許権者は、従前の免許権者に対して遅滞なくそ の旨を通知します。 ここは事例で見ていきましょう！ ・Ａ県＋Ｂ県→Ｂ県の事務所を廃止しＡ県のみ（国土交通大臣免許→Ａ県知事免許） 直接Ａ県知事に申請、Ａ県知事は国土交通大臣に通知 ・Ａ県→Ｂ県に移転（Ａ県知事免許→Ｂ県知事免許） 直接Ｂ県知事に申請、Ｂ県知事はＡ県知事に通知 ・Ａ県（本店）＋Ｂ県にも新設（Ａ県知事免許→国土交通大臣免許） Ａ県知事を経由して国土交通大臣に申請、国土交通大臣はＡ県知事に通知 以下、本試験出題ポイントです。 免許換え後の免許有効期間は、免許換えのときから５年です。 免許換えと同時に変更の届出も必要な場合、変更の届出は不要です。 免許換えが必要なのに免許換えをしない場合、その免許は取り消されます。 個人の宅建業者が法人となる場合、改めて免許を受ける必要があります。 ■廃業等の届出 免許権者から免許取消処分を受けた場合、個人の宅建業者が死亡した場合、法人の宅建 業者が破産した場合・・・などなど、宅建業者は宅建業を営むことができなくなります。 このような場合、「廃業等の届出」をしなければなりません。 廃業等の届出が必要な場合とは？誰が届け出るのか？ 重要です。 １．死亡：相続人 ２．合併消滅：消滅した会社の代表社員であった者 ３．破産：破産管財人 ４．解散：精算人 ５．廃業：廃業した個人または法人の代表役員 ここは引っかけ問題の宝庫です。 例えば、破産によって・・・と出題された場合、届け出るのは破産管財人です。 しかし、破産または合併以外の理由により解散・・・と出題されたら精算人です。 正確な知識が問われますので、騙されないようにしてください。 そしてこの届出は、廃業等の事実が発覚した日から30日以内に上記の者が申請しますが、 死亡の場合だけは、相続人が死亡を知った日から30日以内ですので、その引っかけにも 注意してください。 また、免許が失効する時期ですが、１番と２番は届出を待たずに、死亡、合併のときに 免許の効力はなくなります。３～５番は届出時に失効です。ここも注意ですね。 最後に廃業等の届出の補足です。 免許が失効すると宅建業者ではなくなりますが、それでは取引中の相手がいた場合、 その相手方が困ってしまいます。そこで免許が失効した場合でも、一定の者は、その継続 中の取引が終了するまでは、当該取引の範囲内では宅建業者とみなされます。 これは一応覚えておいてください。 ちなみに一定の者とは、宅建業者でなくなった本人や相続人、新設会社や存続会社です。 本日はここまで！ 次回は事務所についてです。 お楽しみに！ 【２】宅建一問一答 前回の問題と回答 【問】 次の記述のうち、宅地建物取引業の免許を受けることのできない者はどれか。 １ 宅地建物取引業の免許を受け１年以内に事業を開始しなかったことを理由に ５年前免許を取り消された株式会社甲の代表取締役であったＡ ２ 公職選挙法違反により禁錮１年、執行猶予２年の刑に処せられ、 執行猶予期間が満了してから５年を経過しないＢ ３ 営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者Ｃ。 なお、Ｃの法定代理人は道路交通法違反により禁錮刑に処せられ、現在服役中である。 ４ 免許の申請の４年前に宅地建物取引業に関し著しく不当な行為をしたＤ 【回答】４ 肢１【免許可】 法人が「不正手段により免許を受けた」、「業務停止処分に該当するが特に情状が重い」、 「業務停止処分に違反した」等で免許を取り消され、取消しに係る聴聞の期日・場所の 公示日前６０日以内にその法人の役員であった者は、免許を受けることができません。 しかし、本肢の免許を受け１年以内に事業を開始しなかったことを理由に免許を取り消された ことは欠格要件には該当しないので、Ａは免許を受けることができます。 肢２【免許可】 宅建業法違反・暴力行為等による罰金刑、または、刑罰を問わず禁錮以上の刑について 執行猶予に処せられた場合、執行猶予期間が満了すれば、その翌日から免許を受けることが できます。 肢３【免許可】 営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者の法定代理人に欠格要件があっても、 その未成年者本人に欠格要件がない限り、免許を受けることができます。 肢４【免許不可】 免許の申請前５年以内に宅建業に関して不正又は著しく不当な行為をした者は、 欠格要件に該当し、免許を受けることはできません 【本日の課題】 都道府県知事の免許を受けた宅地建物取引業者に係る宅地建物取引業法第１１条に規定する 廃業等の届出に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 宅地建物取引業を廃止した場合は、その日から２週間以内に、 その清算人が、その旨をその免許を受けた都道府県知事に届け出なければならない。 ２ 宅地建物取引業者が破産した場合は、その日から３０日以内に、 宅地建物取引業者であった個人又は宅地建物取引業者であった法人を代表する役員が、 その旨をその免許を受けた都道府県知事に届け出なければならない。 ３ 法人が合併により消滅した場合は、その日から２週間以内に、 合併後の法人を代表する役員である者が、その旨をその免許を受けた都道府県知事に 届け出なければならない。 ４ 法人が合併及び破産以外の理由により解散した場合は、その日から３０日以内に、 その清算人が、その旨をその免許を受けた都道府県知事に届け出なければならない。 ◆◇ 編集後記 ◆◇ 本日は昨年見事宅建合格された方から 社労士についてのアドバイスを求められました。 内容を少しご紹介します。 -----ここから---- 矢野 様 お世話になっております。 またご無沙汰しております。 ○○と申します。 矢野様のおかげで、昨年に宅建に合格し、その後、12月下旬から 社労士の勉強を継続してきました。 順調と言えるかわかりませんが、平日、土日祝、 とにかく勉強に打ち込んできました。 結果はどうなるかわかりませんが、頑張って、このまま残り1ヶ月、 突き進みたいと思っております。 さて教えて頂きたいことが一点ございます。 ～中略～ また本試験の前に注意すること、本試験を解く上での アドバイスがあれば教えてください。 ご多忙の折、大変恐縮ですが、 宜しくお願い申し上げます。 以上 -----ここまで---- -----私かの返信 ここから------ ご無沙汰しております。 矢野です がんばっていますね＾＾ ～中略～ 本試験ですが、絶対に諦めないでください。 私がそうだったのですが、午前の選択式で第1問目の労基、衛生法が2問しか わかりませんでした。 ものすごく動揺したのを今でも思い出します。 半分諦めの気持ちもありましたが、このままでは終われない そんな思いで、その後の問題に当たったのが良かったと思っています しかし、午後の択一で労基法がこれまでの過去問等の傾向と違っていたため 非常に難しかったことを思い出します。 労基法だけで、30分以上使いました（汗）。 私の場合結果として、選択式の労基、衛生法だけが肢切りに引っかかっただけでしたが 救済があったため、合格することができました。 本試験は何が起こっても、やり抜く これが、重要です！ 諦めないで ラスト1ヶ月、これでもか、これでもかと がんばってください 合格の吉報お待ちいたします -----私かの返信 ここまで------ -----さらに返信頂きました------ 迅速な回答をありがとうございます。 （本当に早いと感じております。） またほとんどご連絡をしていない私にも 温かい言葉、アドバイスをして頂き、 誠にありがとうございます。 12月の下旬から正月、ゴールデンウィークも 全て勉強に費やし、勉強してきました。 嫌になることは当然ありましたが、毎週月曜日に矢野様の メルマガの編集後記を楽しみにし、また励みにしてきました。 しかしながら残り一ヶ月のところまできて、 プレッシャーを感じている自分がいます。 こういった中、下記のような言葉は本当に励みになります。 何とか良いご連絡が出来るよう残り一ヶ月、精一杯頑張ります。 改めましてご連絡、本当にありがとうございました。 -----ここまで---- 社労士の試験は、簡単ではないです でもここまできたら やるしかないです 自分を信じて プレッシャーはみな同じです 負けないで、 がんばって がんばるしかないです 結果は必ず付いてきます 本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。 それではまた次号で！ ----------------------------------------------------------------------- ┌──┐このメルマガでは、より充実した内容になるよう │＼／│みなさまからのご意見・ご感想をお待ちしております。 └──┘必ずお返事をさしあげます！ いただいた感想はメルマガへの掲載の許可を事前に 必ずいただきます。安心してお送りください。 ▼ お問い合わせはこちらから ▼ http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P58651081 ----お願い---- ご質問いただくのは、とってもありがたいのですが、 迷惑メールのフィルタリング等のため、送信できない方がいらっしゃいます。 （携帯アドレスの方は非常に多いです） ご質問していただいた後は、フィルタリング等の解除をお願いします。 １００％返信していますので、返信がない場合は フィルタリングの解除後、再度メールくだされば助かります。 ------------------------------------------------------------------------ *************************************************** 発行者 矢野 準也 E-mail takkenngoukaku★takkenngoukaku.net インフォトップ http://takkenngoukaku.net/ インフォカート 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