2009/07/12
免許の申請と免許の基準について
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宅建業者は、都道府県知事または国土交通大臣に対して免許の申請を行います。 都道府県知事または国土交通大臣のいずれかが、宅建業の免許を与えるのです。 この免許を与える者を「免許権者」といいます。 では、これから宅建業者になろうとする者は、どちらの免許権者に免許の申請をすれば 良いのでしょうか？ これは、宅建業者が自由に選べるわけではありません。 「事務所の場所」によって決められます。 全ての事務所が１つの都道府県内にある場合は、その都道府県知事の免許を受けます。 事務所が複数の都道府県に存在する場合は、国土交通大臣の免許を受けます。 少し練習してみましょう。 Ａ県に本店と支店がある→Ａ県知事の免許 Ｂ県に本店と支店がある→Ｂ県知事の免許 Ａ県に本店、Ｂ県に支店がある→国土交通大臣の免許 事務所の数も関係ありません。 Ａ県に本店と、支店３つがある→Ａ県知事の免許 Ａ県に本店、Ｂ県とＣ県に支店がある→国土交通大臣の免許 すごく簡単ですね。 また、この免許の申請で１つだけ注意点があります。 免許を申請するには、免許申請書というものを免許権者に提出するのですが、 国土交通大臣の免許を受ける場合には、この免許申請書を、 主たる事務所（本店）の所在地を管轄する都道府県知事を経由して提出するのです。 つまり、Ａ県に本店、Ｂ県に支店がある場合は国土交通大臣の免許を受けますが、 国土交通大臣に免許申請書を提出する前に、Ａ県知事にも見せろ、ということです。 これは本試験でよく出題されますので覚えておいてください。 ■免許の基準 量が多くて大変ですが、少しずつ、確実に、気合で覚えてしまってください。 思っているよりも簡単です。 丸暗記ではなく、常識的に「それはそうだ」と納得しながら覚えれば覚えやすいはずです。 １．成年被後見人、被保佐人、復権を得ていない破産者 詳しくは下記10番でお話しますが、未成年者は宅建業者になれるという点に注意です。 破産者も、復権を得れば「ただちに」免許を受けることができます。 復権から５年と言うひっかけ問題に注意してください。 ２．禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わって５年、または時効の完成など により刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者 禁錮以上の刑とは、禁錮、懲役、死刑です。 死刑は死刑ですから、禁錮と懲役を覚えておいてください。 罰金は禁錮よりも軽いということも頭の隅に入れておいてください。 ここでの注意点は、執行猶予が付けられた場合は、執行猶予期間が満了すればその翌日 から免許を受けることができるということ、控訴中・上告中も免許を受けることができるとい うことです。 ３．一定の罰金刑に処せられ、その刑の執行が終わって５年、または時効の完成など により刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者 罰金刑で欠格事由に該当する犯罪としては、宅建業法違反、暴力団員による不当な行為 の防止に関する法律違反、暴行罪、脅迫罪、傷害罪、背任罪を覚えておいてください。 ４．免許申請前５年以内に、宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした者 無免許営業などを行っていた場合です。 ５．宅建業に関して不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者 怖い系のお兄さんなどです。 ６．不正手段による免許取得、業務停止処分に違反するとして免許を取り消され、 取消しの日から５年を経過していない者 ７．上記６番の者が法人の場合、免許取消処分の聴聞の期日、場所の公示日60日以内 にその法人の役員であった者で、取消しの日から５年を経過していない者 ここで問われるのは「役員」の引っかけです。 役員とは主に「常勤の取締役」「非常勤の取締役」を言いますが、その他、業務執行社員 や執行役、相談役など、会社に対して実質的に強い支配力を持った者も含まれます。 単に専任の取引主任者や政令で定める使用人というだけでは役員に該当しません。 ＊聴聞（ちょうもん）＝処分を受ける者に釈明および証拠提出の機会を与える制度 ８．上記６番に該当するとして免許取消処分の聴聞の公示がなされ、公示の日から処分 決定までの間に解散または廃業の届出をし、その届出から５年を経過していない者 免許取消処分を免れるため、わざと解散・廃業するのを防ぐためです。 これは免許取消処分の公示が必要です。よく引っかけ問題で、免許権者から業務停止処分 について聴聞の期日および場所を・・・などという問題が出題されますが、業務停止処分の 公示を受けただけでは欠格事由に該当しません。 ９．上記８番の期間内に合併により消滅した法人、または解散・廃業の届出をした法人 の、聴聞の公示日前60日以内に役員であった者で、その消滅または届出から５年 を経過していない者 文章が長くて混乱しそうですが、要は８番が法人の場合で、その法人を実質動かしていた 役員がすぐに他で悪さをしないように、ということです。 10．営業に関して成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が 上記１～９番のどれかに該当する場合 法定代理人から営業の許可を受けている未成年者を、「営業に関して成年者と同一の行為 能力を有する未成年者」と呼びます。この場合は単独で免許を受けることができます。 問題は営業の許可を受けていない未成年者ですが、この場合は、その法定代理人を基準 に判断する、というわけです。 11．法人で、その役員または政令で定める使用人のうち、上記１～９番のどれかに該当 する者がいる場合 ここで鋭い方は、「あれ？７番と矛盾してる。政令で定める使用人はセーフでは？」と 思われるでしょう。ここは非常に間違えやすいところです。 つまり、不正を犯した政令の使用人を雇っていた法人は免許を受けることができず（11番）、 法人が不正を犯したが、その法人の政令で定める使用人に過ぎなかった者は免許を受ける ことができる（７番）、というわけです。 ちなみに政令で定める使用人とは、宅建業者の事務所の代表者をいいます。 支店長さんなどですね。 12．個人で、政令で定める使用人のうち、上記１～９番のどれかに該当する者がいる場合 法人ではなく個人業者でも、その事務所の代表者が不正を犯してはダメです。 13．決められた数の専任の取引主任者を置いていない者 詳しくは後述しますが、宅建業者は事務所ごとに、業務に従事する者５人に１人以上の 割合で、成年である専任の取引主任者を置かなければなりません。 この決まりを守っていない宅建業者は免許を受けることができません。 14．免許申請書の重要事項に虚偽の記載、または重要な事実の記載が欠けている場合 以上、１～14番に該当する場合は免許を受けることができません。 これらに該当する場合、免許権者は、免許を与えることができない理由を書いた書面を、 宅建業者になろうと申請してきた者に対して通知することになります。 本日はここまで！ 次回は免許の申請と免許の基準について過去問見ておきます。 お楽しみに！ 【２】宅建一問一答 前回の問題と回答 【問】 次に掲げる行為のうち、宅地建物取引業に当たらないものはどれか。 １ Ａ建設会社が行う建売住宅の販売 ２ Ｂ不動産株式会社が行うビルの賃貸 ３ Ｃ商事会社が行う建物の貸借の媒介 ４ Ｄ不動産有限会社が行う宅地の売買 【回答】２ 肢１【免許必要】 自ら当事者として、建売住宅の販売を行うのは『宅地建物取引業』であり、 宅建業の免許が必要です。 肢２【免許不要】 不動産株式会社という名称に惑わされてはいけません。 行うのは『ビルの賃貸』なので、宅建業には該当しません。 肢３【免許必要】 宅地建物の賃貸を行うのは宅建業には該当しませんが、 依頼を受けて『賃貸の代理・媒介』を行うのは宅建業に該当します。 肢４【免許必要】 自ら当事者として、宅地の売買を行うのは『宅地建物取引業』であり、 宅建業の免許が必要です。 【本日の課題】 宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ Ａ県知事は、宅地建物取引業者Ｂが不正の手段により免許を取得したことが 判明したので、平成２１年４月２３日に聴聞の期日及び場所を公示し、 同年５月７日に聴聞を行い、同月３０日にＢの免許を取り消した。 この場合、Ｂの取締役を同年２月１日に退任したＣは、Ｂの免許の取消しの日から ５年間免許を受けることができない。 ２ Ａ県知事は、宅地建物取引業者Ｂが業務停止処分事由に該当し、情状が特に重いと 認められたので、平成２１年５月１５日に免許の取消処分の聴聞の期日及び場所を 公示したところ、当該処分を行う前の同月３０日にＢは相当の理由なく関連会社との 合併により消滅した。 この場合、Ｂの専任の取引主任者として同年２月２８日まで勤務していたＣは、 Ｂが消滅した日から５年間免許を受けることができない。 ３ Ａ県知事は、宅地建物取引業者Ｂが業務停止処分に違反したので、平成２１年６月１日に 免許の取消処分の聴聞の期日及び場所の公示をしたところ、聴聞を行う前の同月５日に Ｂから相当の理由なく廃業の届出があった。 この場合、Ｂの取締役を同年５月１日に退任したＣは、廃業の届出があった日から ５年間免許を受けることができない。 ４ 宅地建物取引業者Ａの代表取締役Ｂは、平成２１年５月１日に公職選挙法違反により 罰金１０万円の刑に処せられた。 この場合、Ａの免許は取り消されるほか、Ｂ個人としてはもちろん、 Ｂが取締役である法人も、Ｂが罰金の刑に処せられてから５年間免許を受けることは できない。 ◆◇ 編集後記 ◆◇ ７月に入り、あついメールを連日頂いていますが 逆にモチベーション低下のメールも頂いていますで 本日紹介します。 -----ここから---- ○○です 先生モチベーションがおちそうなのでメールさせていただきます ～中略～～ そのときは分かっても又いろんな数字が出てくるので今までできた問題も今できるかは 疑問です しかも毎日２時間やってもノートづくりがなかなか進まずやっと法令に入ったところです 子供が小さいことや仕事もフルタイムということもあり２時間が限度なのですが 先生私遅すぎですよね？ お叱りのメールで結構ですのでどうかアドバイスください -----ここまで---- 私の返信メールです ～省略～～ ○○さんは、毎日貴重な２時間の勉強をもっと集中してやっていただきたいです 色々と考えすぎている面があるように思えてなりません。 子供が小さいことや仕事もフルタイム・・・同じ環境の方はたくさんいらっしゃいます ○○さんと同じ５月から勉強をはじめられた、母子家庭の方などはすでに 基本学習を終えられ、今では必死に○○しています >先生私遅すぎですよね？ ○○さんが本当に必死にやっているようでしたら、このような質問は出ないと思います どこかに甘えがあるんじゃないでしょうか？ 今年もいよいよ７月です モチベーションが・・・と言っている時期では、もうないのです。 やるかやらないかです 余計なことを考えずに、早く、早く基本学習を終えてください まだ、間に合います がんばってください ・・・・・ いろんな考え、環境はあると言うことは十分承知しています。 私遅すぎですよね？・・・同意を求めるのでなく、遅いと考えているのでしたら どうやって取り返すか？それを考えるべきだと思います。 また、２時間本当に毎日やっていたら、私はこのような質問は出てこないと 思いました。 皆さんはいかがでしょうか？ 本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。 それではまた次号で！ ----------------------------------------------------------------------- ┌──┐このメルマガでは、より充実した内容になるよう │＼／│みなさまからのご意見・ご感想をお待ちしております。 └──┘必ずお返事をさしあげます！ いただいた感想はメルマガへの掲載の許可を事前に 必ずいただきます。安心してお送りください。 ▼ お問い合わせはこちらから ▼ http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P58651081 ----お願い---- ご質問いただくのは、とってもありがたいのですが、 迷惑メールのフィルタリング等のため、送信できない方がいらっしゃいます。 （携帯アドレスの方は非常に多いです） ご質問していただいた後は、フィルタリング等の解除をお願いします。 １００％返信していますので、返信がない場合は フィルタリングの解除後、再度メールくだされば助かります。 ------------------------------------------------------------------------ *************************************************** 発行者 矢野 準也 E-mail takkenngoukaku★takkenngoukaku.net インフォトップ http://takkenngoukaku.net/ インフォカート http://takkenngoukaku.net/style/ メルマガ http://www.mag2.com/m/0000248047.html ****************************************************
