2009/07/04
宅地建物取引業の定義について
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つまり免許が必要な宅建業とは、「宅地」または「建物」を「取引」し、 それが「業」にあたる場合、ということです。 まだ分かりにくいですね。 順に見ていきましょう！ 注意ですが、以下でお話する言葉の定義は、あくまでも宅建業法上の定義です。 他の法律は、また別の定義が定められますの、注意してください。 ■宅地とは？ 宅地とは建物の敷地のことですが、何でもかんでも宅地というわけではありません。 次の３つを覚えておいてください。 １．現在建物が建っている土地 ２．将来建物を建てる目的で取引される土地 ３．用途地域内の土地 現在建物が建っている土地ですが、これは建物が登記されていなくても、 現に建物が建っていれば宅地とされます。 また、用途地域とは、都市計画法というもので住居系・商業系・工業系の12種類に土地の 用途が定められた地域のことをいい、法令上の制限で詳しく勉強することになります。 用途地域内の土地であっても、道路・公園・広場・河川・水路は宅地ではありません。 これは覚えておいてください。 ■建物とは？ 建物は建物、主に住居です。 しかし住居以外にも、事務所や倉庫、マンションやアパートの一室も建物に含まれると いう点に注意しておいてください。 ■取引とは？ 取引には８種類あり、ここはそのまま丸暗記です。 自ら当事者として「売買」「交換」 他人間の契約を代理して「売買」「交換」「貸借」 他人間の契約を媒介して「売買」「交換」「貸借」 よって、Ａさんが自らマンションを建て分譲するには免許が必要ですが、賃貸するには 免許は不要となります。また、Ａさんがマンションを建て、その売却の代理または媒介 をＢさんに依頼した場合、Ｂさんは免許が必要となります。 また媒介とは、当事者の間に立ち、他人間の契約を取り持つ行為をいいます。 代理との違いは、代理は当事者に代わって契約までするのに対し、 媒介は、契約自体は当事者同士に任せるという点にあります。 ■業とは？ 業とは、「不特定多数の人」に対して「反復継続」して取引を行うことをいいます。 特定の人に宅地を売却しても、それは業ではありません。 特定の多数（社員限定など）に売却しても、それは不特定ではなく、業ではありません。 分譲は業ですが、一括売却は反復継続ではないので業ではありません。 これから反復継続する目的ならば、最初の取引も業となります。 以上のことは、丸暗記していただきたい内容です。 昨年はこの部分からの出題はありませんでしたが、 平成１９年度には、しっかり出題されていますので 見ておきましょう。 平成１９年【問32】 宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、 正しいものはどれか。 １ Ａが、競売により取得した宅地を１０区画に分割し、宅地建物取引業者に販売代理を 依頼して、不特定多数の者に分譲する場合、Ａは免許を受ける必要はない。 ２ Ｂが、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、借主の募集及び 契約をＣに、当該マンションの管理業務をＤに委託する場合、Ｃは免許を受ける 必要があるが、ＢとＤは免許を受ける必要はない。 ３ 破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、宅地又は建物の売却を 反復継続して行い、その媒介をＥに依頼する場合、Ｅは免許を受ける必要はない。 ４ 不特定多数の者に対し、建設業者Ｆが、建物の建設工事を請け負うことを前提に、 当該建物の敷地に供せられる土地の売買を反復継続してあっせんする場合、 Ｆは免許を受ける必要はない。 いかがでしょか？ このような問題は、基本中の基本問題で、この問題をもし間違えてしまうようでは 合格はかなり遠くになることを、肝に銘じておいてください。 解説しておきます 肢１について 宅地を区画割りして、不特定多数の者に分譲する場合は、宅地建物取引業を行うことに なるので、免許が必要です。 分譲販売の媒介や代理を宅建業者に依頼しても、このことには変わりはありません。 肢２について 自ら貸主になる場合(Ｂ)や単に管理業務をする場合(Ｄ)は免許は要りません。 しかし、Ｃは、Ｂから委託を受けて、不特定多数の者とＢとの賃貸借契約の 媒介や代理を反復継続して行うので、宅地建物取引業を行うことになり、 免許を受けなければなりません。 肢３について 破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、宅地または建物の売却を 反復継続して行うのは、破産法に基づく行為として裁判所の監督の下に行われるため、 業として行われるものではなく、宅地建物取引業の免許を受けることを要しないと されています。 しかし、その破産管財人から依頼されて、売買の媒介を行う者は宅地建物取引業に該当し、 免許を受けなければなりません。 肢４について 不特定多数の者に建物の敷地の売買を反復継続してあっせんする行為は、 建築請負契約に付随するもの（建物の建設工事を請け負うことを前提にしたもの）で あったとしても、宅地建物取引業に該当し、免許を受けなければなりません 正解は２です。 本日はここまで！ 次回は免許の申請と免許の基準についてお送りします。 お楽しみに！ 【２】宅建一問一答 前回の問題と回答 【問】 次の記述のうち、宅地建物取引業法上、誤っているものはどれか。 １ 宅地建物取引業者は、その業務に関してなすべき宅地又は建物の登記について、 不当に遅延する行為をしてはならない。 ２ 宅地建物取引業者は、主たる事務所にその業務に関する帳簿を備えれば、 従たる事務所に備えておく必要はない。 ３ 宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他人に宅地建物取引業を営ませては ならない。 ４ 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業を廃業した後であっても、 その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他人に漏らしてはならない。 【回答】２ 肢１【〇】 その通りです。 肢２【×】 宅建業者は、主たる事務所・従たる事務所も、事務所ごとに業務に関する 帳簿 (電子計算機に備えられたファイル又は磁気ディスクを含む。) を備え、 取引のあった都度、年月日・取引に係る宅地建物の所在及び面積、 その他国土交通省令で定める事項を記載しなければなりません。 肢３【〇】 その通りです。 肢４【〇】 守秘義務と言っています。 この守秘義務は、宅建業者の使用人その他の従業者、退職者全ての者が負っています。 【本日の課題】 次に掲げる行為のうち、宅地建物取引業に当たらないものはどれか。 １ Ａ建設会社が行う建売住宅の販売 ２ Ｂ不動産株式会社が行うビルの賃貸 ３ Ｃ商事会社が行う建物の貸借の媒介 ４ Ｄ不動産有限会社が行う宅地の売買 ◆◇ 編集後記 ◆◇ ７月に入り、受講生の方からの勉強の内容についての ご質問メールが増えてきました。 ギヤが完全に入れ替わっているみたいでうれしい限り 少し紹介しておきます。 -----質問１ここから---- こんばんは。法令上の制限の開発許可について教えて頂きたい事があります。 『市街化調整区域内における開発行為であっても、その区域内で生産される農産物の加工 に必要な建築物の建築の用に供する目的で行うものについては、 開発許可を受けることなく、行うことができる。』という問があるのですが、 答えは『×』と書かれています。 これは開発許可不要の『農林漁業用建築物を建てるための開発行為には当たらないのですか？ -----質問２ここから---- こんばんは。矢野先生 ちょっと気になるといいますか質問です。 まず２００９年版過去問法令上の制限 用途規制に関する問題です。 問 建築物の用途制限に関する記述のうち建築基準法の規定により正しいものを選びなさい。 肢 近隣商業地域においては、料理店を建築することはできない。 答え 正しい この解説が料理店を建築できるのは商業地域、準工業地域だけだ。 と書かれていました。 いっぽう、あるサイトのＨ２０年に改正されたものを調べていたものにこのようなものが 載っていたのでどっちなのかと・・・ ５．用途規制（法令上の制限） 近隣商業地域でも、客席の床面積200平米以上の映画館、劇場等を建築できるようになり ました。（今までは200平米未満のみ） 第二種住居地域、準住居地域、工業地域、非線引き都市計画区域内の用途地域の定められ ていない区域において床面積10,000平米超の大規模集客施設を建築するには、特定行政庁 の許可が必要となりました。（近隣商業地域、商業地域、準工業地域は許可不要で建築可） お手数ですが宜しくお願いします。 -----質問３ここから---- 宅建の民法に関する質問をさせて下さい。 問） 建物の賃借人が賃貸人に対して造作買取代金債権を有している場合には、 造作買取代金債権は建物に関して生じた債権であるので、賃借人はその債権の 弁済を受けるまで、建物を留置することができる。 答え） × 建物を留置することはできない。 本肢の債権は造作に関して発生した債権であり、建物に関して発生した物ではない。 したがって建物を留置することはできない。 とありますが、造作に関して発生した債権とは具体的に何を指すんですか？ この問題に関しては、イマイチ解説を読んでも、問題のイメージというか、 何を問われているのかよく整理できません。 解説をお願いします。 -----質問４ここから---- すいません。質問です？ Ａは自己所有の甲不動産につき、Ｂ信用金庫に対し極度額を３０００万円被担保債 権の範囲を「信用金庫取引による債権」とする第一順位の根抵当権を設定し、 その旨の登記をした。なお、担保すべき元本の確定期日は定めなかった。 とういうのが問題の前提文ですが、単語の意味が分からず、先へ進めません（；_：） まず、 【被担保債権とは】：参考書では新しいツケと書いてあったんですが、担保が設定され ていない債権でよろしいのでしょうか？ 【信用金庫取引】、【根抵当権】、【元本の確定期日】の語句の意味を教えて下さい ｍ（＿ ＿）ｍ 私は勉強方法はもちろんのこと、上記のような勉強の内容についてご質問を いただき回答することが、重要だと考えています。 疑問点や勘違いは、誰でもあることです。 私も独学で、宅建を勉強している最中は、しばしばなぜだぁと考え込むことが 多かったです。 受講生の皆さんには、是非そんな時は、私を頼っていただけたらと思っています。 本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。 それではまた次号で！ ----------------------------------------------------------------------- ┌──┐このメルマガでは、より充実した内容になるよう │＼／│みなさまからのご意見・ご感想をお待ちしております。 └──┘必ずお返事をさしあげます！ いただいた感想はメルマガへの掲載の許可を事前に 必ずいただきます。安心してお送りください。 ▼ お問い合わせはこちらから ▼ http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P58651081 ----お願い---- ご質問いただくのは、とってもありがたいのですが、 迷惑メールのフィルタリング等のため、送信できない方がいらっしゃいます。 （携帯アドレスの方は非常に多いです） ご質問していただいた後は、フィルタリング等の解除をお願いします。 １００％返信していますので、返信がない場合は フィルタリングの解除後、再度メールくだされば助かります。 ------------------------------------------------------------------------ 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