2009/06/27
宅建業法について
★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ 宅建超高速勉強術 ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★ ６月２７日号 ********************************************* メール講座「宅建合格の極意」 こちら ↓↓↓↓↓↓ http://takkenngoukaku.net/style/melmaga.html ********************************************* ====================================================== ご購読の皆様、数あるメルマガから 選んでいただき、誠にありがとうございます。 あなたも宅建が合格できるように、 矢野が毎回有益な情報を発信します！ ====================================================== こんにちは矢野です。 先週１回お休みさせていただきました。 申し訳ございません。 実は少し体調を壊し、寝込んでおりました。 受験生の皆様も体調には十分ご留意ください。 話は変わりますが、 もう直ぐ７月です！ 購入者、掲示板でも、結果が出始めている方からの 書き込みも、出はじめてきています。 そろそろ皆さんも、ギアを入れ替えて 勉強がんばりましょう！ それでは、 本日も張り切って行きましょう！ -*-* 目次 *-*- 【１】宅建業法について 【２】宅建一問一答 ◆◇ 編集後記 ◆◇ 【１】宅建業法について 本日より宅建業法をお送りします。 全ての法律を学ぶ上で、まず最初に、必ず押さえていただきたいことがございます。 それは、なぜこのような法律ができたのかを見てください。 難しく言うと「立法趣旨」です。 これを押さえることにより、問題を解く方向性が確立され、格段に正解率が 上がります。 それでは、業法の「立法趣旨」を見てみましょう！ 業法は第一条に目的として記載があります。 第１条（目的） この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し 必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の 公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、 もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを 目的とする。 となっています。 要約すると 「宅地建物取引業の適正な運営と消費者保護を目的とする法律」ということに なります。 もっと簡単に言うと 「宅建業者には厳しく、素人の方は騙されないように保護する法律」だと言う ことです。 これをよく頭に入れておいてください。 細かな知識が無くても、このことを知ってさえいれば 回答はできるんです。 例えば問題で、素人さん相手に宅建業者に有利なように書かれていたら まず×と言うことになります。 法律用語に惑わされるのでなく、問題が何を聞いているのかさえ 理解できれば、業法は満点が取れる教科なのです。 いきなりですが この立法趣旨のみを踏まえただけで 去年の本試験問題をやって見ましょう！ 平成２０年【問38】 次に記述する宅地建物取引業者Aが行う業務に関する行為のうち、 宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。 １ 宅地の売買の媒介において、当該宅地の周辺環境について買主の判断に重要な 影響を及ぼす事実があったため、買主を現地に案内した際に、 取引主任者でないＡの従業者が当該事実について説明した。 ２ 建物の貸借の媒介において、申込者が自己都合で申込みを撤回し賃貸借契約が 成立しなかったため、Ａは、既に受領していた預り金から媒介報酬に相当する 金額を差し引いて、申込者に返還した。 ３ Ａの従業者は、宅地の販売の勧誘に際し、買主に対して 「この付近に鉄道の新駅が できる」 と説明したが、実際には新駅設置計画は存在せず、当該従業者の 思い込みであったことが判明し、契約の締結には至らなかった。 ４ Ａは、自ら売主として、宅地の売却を行うに際し、買主が手付金１００万円を 用意していなかったため、後日支払うことを約して、手付金を１００万円とする 売買契約を締結した。 いかがですか？ 本日は第一回目なので、細かなところは考えずにいきましょう 解説します。 肢１については、宅建業者Ａの営業マンでしょうね 「買主の判断に重要な影響を及ぼす事実があったため・・事実について説明した。」 この事実をもし、宅建業者Ａが隠して説明しないで、買った後、知ったとしたら どうでしょう。「重要な影響を及ぼす事実」と書いているだけで 良いことか悪いことか不明ですが、どちらにしても買主にとっては、 全ての事実（情報）は教えていただきたいと言うのは、当たり前ですよね 宅建業者Ａが知っている事実を伝えないことで 買主は損をします。 消費者保護の立法趣旨に反します。 問題では事実を購入前に、買主に伝えているのですから、何も問題はありません。 買主の利益は守られています。 よって業法の規定に違反していません。 肢２については「賃貸借契約」の成立がない、つまり約束事をきちんとしていないにも 関わらず「預り金から媒介報酬に相当する金額を差し引いて、申込者に返還した。」 どちらが得をしています？宅建業者Ａです どちらが損をしています？申込者です 宅建業者に有利という事は、業法の趣旨に反しています よって業法の規定に違反しています。 肢３については、プロの宅建業者が調べもせず、思い込みで「いいですよ」的なことを 言ったら素人の買主は直ぐに騙されてしまいますね。 買主が損をしてしまいます。 契約してないから損害はないと思われるかも知れませんが、 実損がなければ、思い込みで色んな話をしていいとなると、 立法趣旨の「適正な運営」が損なわれてしまいます。 よって業法の規定に違反しています。 肢４については、これは一見、買主に得な話に聞こえますが、 良く考えていただいたら、立法趣旨の「適正な運営」に反しています。 なぜなら、買主にお金を貸すから早く契約して欲しいと、契約を即しています。 これが「適正な運営」とは言えません。 よって業法の規定に違反しています。 回答は１でしたが、いかがだったでしょうか？ 業法に限らず、民法などの奇問、難問等に当たったら その法律の立法趣旨を考えて、回答してみてください。 本日はここまで！ 次回は宅地建物取引業の定義についてお送りします。 お楽しみに！ 【２】宅建一問一答 前回の問題と回答 【問】 木造建築物に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ ２階建てでは、原則として、すみ柱を通し柱としなければならない。 ２ 地面から１ｍ以内の部分にある土台には、 必用に応じて白あり防除措置を講じなければならない。 ３ 丸太組構法による住宅は、構造耐力上の安全性を確かめることができないため、 建築することができない。 ４ 建築基準法では、準防火地域内において、 枠組壁工法〔ツーバイフォー工法〕で一定の技術的基準を満たせば、 ３階建てとすることができる。 【回答】３ 肢１【〇】 その通りです。 肢２【○】 その通りです。 肢３【×】 丸太組構法とは、ログハウスですね ログハウスは日本で建っていませんか？ 別荘地に良くありますね 肢４【〇】 枠組壁工法〔ツーバイフォー工法〕に限らず、準防火地域内では、 木造の建築物であっても、政令で定める一定の技術的基準を満たせば、 ３階建てとすることができます 【本日の課題】 次の記述のうち、宅地建物取引業法上、誤っているものはどれか。 １ 宅地建物取引業者は、その業務に関してなすべき宅地又は建物の登記について、 不当に遅延する行為をしてはならない。 ２ 宅地建物取引業者は、主たる事務所にその業務に関する帳簿を備えれば、 従たる事務所に備えておく必要はない。 ３ 宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他人に宅地建物取引業を営ませては ならない。 ４ 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業を廃業した後であっても、 その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他人に漏らしてはならない。 ◆◇ 編集後記 ◆◇ 本日は、この時期よく頂く、購入前のご質問メールをご紹介します。 -----ここから---- 初めまして。宅建資格があれば、有利な条件を考えたく、受験を決意しました。 7月中旬からの勉強で、しかも、残業等があり、 自宅に勉強できる時間は1時間→休みの日は家事等あり、4時間しかできません。 家に帰宅が20時 早い日もありますが、平日は、平均毎日1,2時間→休みは4時間の 勉強で 今から10月試験は難しいでしょうか? -----私の回答---- 私はセールスページでも書いていますように １日２時間勉強できる環境で無いようでしたら 無理だと考えています。 １日２時間２ヶ月と１日１時間４ヶ月とでは時間的には同じことですが 私は、学習意欲、モチベーションが前者の方が圧倒的に優れていると考えている為です。 勉強を始める前から１日１時間しか勉強できないと考えている方には いくらいい勉強法を知ったところで 厳しい受験勉強は長続きしないと思っています。 初めから、色んな制約を付けていれば、その制約を根拠に苦しいものから逃げて 楽な方に言ってしまうものだと思っています。 お断りしておきますが、 〇〇さんがそうなるとは断言するものではありません。 私は〇〇さんの性格など全く知らないため 一般的なお話をさせていただいております。 以上のことから大変失礼ですが 難しいと考えます。 申し訳ございません 私の考えは、返信の通りです。 「宅建超高速勉強術」は魔法の勉強法を提供しているわけではございません。 受験をやるからには、覚悟を持ってやっていただきたい そう願うばかりです。 「宅建超高速勉強術」を知ってそれを使って勉強してこそ、合格が見えてきます。 この辺を皆さんご理解ください。 本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。 それではまた次号で！ ----------------------------------------------------------------------- ┌──┐このメルマガでは、より充実した内容になるよう │＼／│みなさまからのご意見・ご感想をお待ちしております。 └──┘必ずお返事をさしあげます！ いただいた感想はメルマガへの掲載の許可を事前に 必ずいただきます。安心してお送りください。 ▼ お問い合わせはこちらから ▼ http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P58651081 ----お願い---- ご質問いただくのは、とってもありがたいのですが、 迷惑メールのフィルタリング等のため、送信できない方がいらっしゃいます。 （携帯アドレスの方は非常に多いです） ご質問していただいた後は、フィルタリング等の解除をお願いします。 １００％返信していますので、返信がない場合は フィルタリングの解除後、再度メールくだされば助かります。 ------------------------------------------------------------------------ *************************************************** 発行者 矢野 準也 E-mail takkenngoukaku★takkenngoukaku.net インフォトップ http://takkenngoukaku.net/ インフォカート http://takkenngoukaku.net/style/ メルマガ http://www.mag2.com/m/0000248047.html ****************************************************
