2009/05/30
不当景表法について
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宣伝ですね、とりわけ広告は、売る側にとってはもちろん 買う側にとっても、重要な情報収集の手段です。 そこで販売側としては、効率よく販売するため広告に頼らざるを得ません。 一般消費者も実際に現地を確認する前にいろいろな広告を比較するでしょう。 この広告に誤った情報や誤解されるような表現があれば、 一般消費者に損害を及ぼしてしまうかもしれません。 そこで不動産広告には「不当景表法」が適用され、不当な景品や表示を規制して います。 不当な景品：顧客を誘引するため事業者が取引に附随して相手方に提供する物品や 金銭等 不当な表示：一般消費者に誤認させることによって顧客を誘引する行為 ここで本試験において出題されるポイントは以下の２点です。 １．宅建業者は、宅地・建物の取引に際して下記の額を超えない景品類を提供できる ・懸賞により提供する景品類：取引価額の20倍または10万円のいずれか低い額を超えな い場合（景品類の総額が取引予定総額の100分の２以内） ・懸賞によらず提供する景品類：取引価額の10分の１または100万円のいずれか低い額を 超えない場合 取引価額の20倍？3000万円の不動産だと６億…そんなことあるの？と考えてしまう かもしれませんが（それ以前に10万円や取引総額の100分の２以内ですが）、 これは不動産専用の法律ではなく、あくまでも不当景表法ですので懸賞等全般に 適用されます。 ２．公正取引委員会による制限、禁止、排除 公正取引委員会は、不当な景品類の提供を制限したり、禁止することができます。 また、不当な表示を行っている事業者に対しては排除命令を行い、不当表示の差止め、 訂正広告、その他再発防止のために必要な措置を行います。 この排除命令は、既に違反行為がなくなっている場合でもすることができます。 これは特に重要です。 また、公正取引委員会は排除命令の対象となる事業者に対して、 原則として弁明の機会を与えるということも覚えておいてください。 ■宅建業者の義務、表示基準 ここからは広告を出す際の宅建業者の必要事項、違反事項を一気に見ていきます。 宅建業者が物件の広告表示をする場合、広告主、物件内容、物件価格等の取引条件、 交通などの利便や環境等に関する事項について、見やすい場所に、見やすい大きさ、 見やすい色彩の文字によって分かりやすい表現で明瞭に表示しなければなりません。 かなり量は多いですが、単純知識ばかりで簡単です。 実務に入ったとき、ここで覚えたことは、非常に役に立ちますので がんばって覚えてください。 ・宅地の造成または建築に関する工事完了前においては、宅建業法33条に規定する 許可等の処分があった後でなければ原則として広告表示をすることができない （建築条件付土地取引等、一定の要件に適合するものについてはこの限りではない） ・建物の建築経過年数または建築年月日について、実際のものより優良であると 誤認されるおそれのある表示をしてはならない ・二重価格表示（販売物件よりも高い比較対照価格を付すこと）をする場合、 事実に違反する広告表示または実際のものや競争事業者のものよりも有利であると 誤認させるおそれのある広告表示をしてはならない ・宅建業者は、比較広告をする場合において次に該当する表示をしてはならない １．実証されていない、実証できない事項を挙げての比較 ２．一般消費者にとって重要でないものを重要であると強調しての比較 ３．競争事業者またはその事業者が扱っている商品を誹謗中傷しての比較 （客観的、具体的な事実に基づき、その事実に関するデータを保有している場合は可） ・宅建業者は、次に該当する表示をしてはならない（おとり広告の禁止） １．物件が存在しないため、実際には取引することができない物件に関する表示 ２．物件は存在するが、実際には取引の対象とはなり得ない物件に関する表示 ３．物件は存在するが、実際には取引する意思がない物件に関する表示 ・徒歩による所要時間は、道路距離80ｍにつき１分間を要するものとして算出した 数値を表示する（１分未満の端数が生じたときは１分） ・自動車による所要時間は、道路距離を明示して、走行に通常要する時間を表示する （有料道路を通行する場合はその旨を明示するが、高速道路など有料であることが 周知の事実である場合は表示する必要はない） ・新築とは、建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう ・新発売とは、新たに造成された宅地または新築住宅について、初めて購入の申込みの 勧誘を行うことをいう（申込み期間を設ける場合、その期間内における勧誘） ・建物を改装または改築したことを表示する場合、その改装等の内容および時期を 明らかにして表示しなければならない ・土地の価格は、原則として１区画あたりの価格を表示しなければならない （分譲宅地で全ての価格を表示することが困難な場合は最低価格と最高価格を 表示すればよい。 ただし物件数が10以上のときは最多価格帯とその価格帯に属する販売区画数も表示 する。建物価格も同様。また、１区画あたりの敷地面積を明らかにしてこれを基礎 として算出する場合は１平米あたりの価格で表示することも可） ・管理費や共益費、修繕積立金については、原則として１戸あたりの月額を 表示しなければならない（各戸ごとの金額が異なり全ての表示が困難な場合は 最低額と最高額のみ） ・建物の保温・断熱性・遮音性、健康や安全性、その他の居住性能について、 実際のものよりも優良であると誤認させるおそれのある表示をしてはならない ・建築基準法28条の規定に適合していないため居室とは認められない納戸 その他の部分については、「納戸等」と表示しなければならない ・市街化調整区域に所在する土地については、原則として「市街化調整区域。 宅地の造成および建物の建築はできません」と明示しなければならない ・建築基準法42条に規定する道路に２ｍ以上接していない土地等については、 原則として「再建築不可」または「建築不可」と明示しなければならない ・建築基準法42条２項の規定によりセットバックを要する部分（＝道路とみなされる 部分）を含む土地については、その旨を表示し、その面積がおおむね10％以上 である場合はその旨も明示しなければならない ・古家、廃屋等が存在する土地については、その旨を明示しなければならない ・土地の有効利用が阻害される著しい不整形画地、区画の地盤面が２段以上に 分かれている等の著しく特異な地勢の土地については、その旨を明示 しなければならない ・土地の全部または一部が高圧線下にある場合、その旨およびおおむねの面積を 表示し、建物その他の工作物の建築が禁止されている場合はその旨も明示 しなければならない ・地下鉄の線路を敷設する場合等、区分地上権が設定されているときはその旨を 明示し、土地の利用に制限が加えられているときはその旨も明示 しなければならない ・道路法または都市計画法に基づく道路予定地を含む土地については、 その旨を明示しなければならない ・建築工事着手後に工事を相当期間に渡り中断していた新築住宅または 新築分譲マンションについては、建築工事の着手時期および中断期間を 明示しなければならない ・新設の路線は、現に利用できるものと併せて表示する場合に限り表示することが できる（新設予定駅等は当該路線の運行主体が公表したものに限り新設予定時期を 明示し表示可） ・デパート等の商業施設は、現に利用できるものを物件までの道路距離を らかにして表示することができる（新設予定施設は整備予定時期を明らかにして 表示可） ・宅地または建物の写真は、取引するものの写真を用いて表示しなければならない （未完成物件や写真を用いることができない事情がある場合は、当該建物と規模、 形質が同一の建物の内部写真および外観が同一の他の建物の外観写真を用いる ことができるが、他の建物である旨を写真に接する位置に明示しなければならない） ・割賦販売による支払条件の金利についての金利は、実質年率を表示する （アド・オン方式による利率のみの表示は不当表示） アド・オン方式：元金に単純に利率と期間を掛けて全期間の利息総額を算出し、 元金に利息総額を加えたものを返済回数で割り均等に分割返済する 利息計算方式。 実質金利よりも低く表示されます。 最後に、宅建業者は広告代理業者などに委託して広告を作成させた場合でも、 それが不当表示であれば不当景表法の規制を受けるということも覚えておいてください。 また、以上の表示規定に違反した場合は公正取引協議会から一定の警告を受け、 50万円以下の違約金や、更に警告に違反した場合は500万円以下の違約金が 課されるなどの措置を受けるということも頭の片隅に入れておいて損はないかも しれません。 本日はここまで！ 次回は土地についてお送りします。 お楽しみに！ 【２】宅建一問一答 前回の問題と回答 【問】 独立行政法人住宅金融支援機構 (以下この問において 「機構」 という。) に 関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 機構は、民間金融機関により貸付けを受けた住宅ローン債務者の債務不履行により 元利金を回収することができなかったことで生じる損害をてん補する 住宅融資保険を 引き受けている。 ２ 機構は、災害復興融資、財形住宅融資、子育て世帯向け ・ 高齢者世帯向け 賃貸住宅融資など、政策上重要で一般の金融機関による貸付けを補完するための 融資業務を行っている。 ３ 機構は、あらかじめ貸付けを受けた者と一定の契約を締結し、その者が死亡した 場合に支払われる生命保険金を当該貸付に係る債務の弁済に充てる 団体信用生命保険を業務として行っている。 ４ 機構は、貸付けを受けた者が景況の悪化や消費者物価の上昇により元利金の支払が 困難になった場合には、元利金の支払の免除をすることができる。 【回答】４ 肢１【○】 機構は、一般の金融機関による住宅の建設等に必要な資金の融通を支援するため、 以下の業務を行っています。 ア(住宅の建設・購入資金の)貸付債権の譲受け＜証券化支援業務・買取型＞ イ住宅融資保険を担保とする有価証券の債務保証〔特定債務保証〕 ＜証券化支援業務・保証型＞ ウ住宅融資保険 (民間金融機関と契約) 本肢は、このウに該当します(住宅金融支援機構法13条３項)。 肢２【○】 機構は、一般の金融機関による貸付けを補完するため、 一般の金融機関では行っていない以下の業務を行っています。 ・災害復興建築物の建設・購入、被災建築物の補修のための資金の融資(13条５項)， ・災害予防代替建築物の建設・購入，災害予防移転建築物の移転，災害予防関連工 事の費用，住宅の耐震改修の資金のための融資(13条６項)， ・合理的土地利用建築物の建設・購入，マンションの共用部分の改良のための資金 の融資(13条７項) ・子育て世帯向け、高齢者世帯向けの賃貸住宅を建設・改良するための資金融資 (13条８項) ・高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する住宅とすることを 主たる目的とする住宅の改良の資金の融資(13条９項) ・財形住宅融資など(13条２項) 肢３【○】 機構は、「証券化支援業務で一般金融機関から譲り受けた貸付け債権に係る 貸付けを受けた者」や「機構から直接貸付けを受けた者」とあらかじめ 契約を締結して、その者が死亡した場合（重度障害の状態となった場合を含む。） に支払われる保険金等を当該貸付けに係る債務の弁済に充当することとすることが できる (住宅金融支援機構法13条10項)。 機構の窓口業務では、これを「団体信用生命保険」として取り扱っている。 肢４【×】 機構は、一定の場合に、貸付けの条件の変更、延滞元利金の支払い方法の変更を することができるが、元利金の支払の免除をするという規定はない (規程26条など)。 常識的に、「銀行から借金をしていた個人が元金と利息を全額免除される」と いうことは通常ではありえない。 【本日の課題】 不当景品類及び不当表示防止法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 宅地建物取引業者が、建築基準法の規定により増改築ができない土地に 建っている中古住宅の販売広告をするとき、その旨を表示しないと不当表示に なる。 ２ 宅地建物取引業者は、市街化調整区域内にある土地の売買に関する広告を するときは、あらかじめ公正取引委員会の承諾を受けなければならない。 ３ 宅地建物取引業者が、宅地として利用できない現況有姿分譲地の取引について 広告する場合、あたかも建物を建築して生活することができると 誤認させる表示をすることはできない。 ４ 宅地建物取引業者は、土地及び建物の売買にあたり、購入者に対して過大な 景品類を提供できない。 ◆◇ 編集後記 ◆◇ 以下のメールを購入者Ｋ様から頂いているのですが フィルターがかかっているため返信できていません。 ＢＢＳにも書き込みしていますが、本日までフィルター解除されていないようです。 このメルマガ見ていましたらフィルター解除をお願いします。 ---ここから--- 初めまして 〇〇と申します。 私は不動産屋に勤めてまもなく4年になりますが、 実は宅建受けるのは3回目なんです(＠_＠;) 社長命令でスクールに通いましたが2回も落ちてしましました。 基本的に休みは水曜日のみなので、 スクールは毎週水曜日に午後1時から5時か6時まででした。 そのスクールは毎回予習と復習の宿題があり、 かなりの量だったのでテキストをよく読む時間がなく、 ついていくのがやっとという感じでした。 会社にいるおばさまたち（私もおばさんですが）のプレッシャーがすごかった ですから、 毎晩勉強はしましたが、その勉強の仕方が 悪かったんでしょうね((+_+)) でも今年は矢野さんがついていて下さるので心強いです！！！ くじけそうになったらお力を貸してくださいね（*^_^*） 宜しくお願い致します。 ---ここまで--- 私の返信メールです おはようございます。 矢野です このたびは有難うございます 〇〇さんは、既に受験経験がお有りですので 何が足りなかったのか、もうご存知だと思います。 今年は、微力ですが私が付いています これでもか、こでもかと言う具合に プレッシャーを跳ね除けてください わからないことなど、何でも構いませんので メールください 待っています 勉強がんばりましょう そして 今年こそ「合格」です 本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。 それではまた次号で！ ----------------------------------------------------------------------- ┌──┐このメルマガでは、より充実した内容になるよう │＼／│みなさまからのご意見・ご感想をお待ちしております。 └──┘必ずお返事をさしあげます！ いただいた感想はメルマガへの掲載の許可を事前に 必ずいただきます。安心してお送りください。 ▼ お問い合わせはこちらから ▼ http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P58651081 ----お願い---- ご質問いただくのは、とってもありがたいのですが、 迷惑メールのフィルタリング等のため、送信できない方がいらっしゃいます。 （携帯アドレスの方は非常に多いです） ご質問していただいた後は、フィルタリング等の解除をお願いします。 １００％返信していますので、返信がない場合は フィルタリングの解除後、再度メールくだされば助かります。 ------------------------------------------------------------------------ *************************************************** 発行者 矢野 準也 E-mail takkenngoukaku★takkenngoukaku.net インフォトップ http://takkenngoukaku.net/ インフォカート http://takkenngoukaku.net/style/ メルマガ http://www.mag2.com/m/0000248047.html ****************************************************
