2009/05/23
独立行政法人住宅金融支援機構法について
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一般金融機関の住宅ローンを機構（住宅金融公庫）が買い取った上で証券化を行う ことで、一定のリスクを投資家に転嫁します。 これにより、従来、住宅金融公庫が直接融資業務によって提供していた長期・ 固定金利の住宅ローンが、一般金融機関によって提供することが可能となりました。 この証券化支援が機構のメイン業務です。 それまでの住宅金融公庫が直接融資業務を中心としてきたのと区別しておいて ください。 つまり「独立行政法人住宅金融支援機構」とは「証券化支援を主たる業務とする 政府全額出資の組織」というわけです。 証券化支援業務を分かりやすくまとめますと、 ・一般金融機関が行う住宅の建設や購入に必要な資金の貸付債権の譲受け ・上記貸付債権を担保とする債券などに係る債務保証 となります。 この、住宅ローン利用者や一般金融機関、投資家を取り込んだ機構の証券化支援業務は 「フラット35」と呼ばれおり、一般金融機関と住宅金融公庫が提携して実現した 長期固定金利（最長35年）の安心して借りられる住宅ローンとなっています。 ２．融資保険業務 機構が中小金融機関をはじめとする一般住宅ローンについて保険を行うことで、 その円滑な供給を促進します。 ３．住情報提供業務 住宅の建設・購入・移転・改良をしようとする一般消費者または住宅建設等に 関する事業者に対して、必要な資金を調達するための情報を提供します。 また、良質な住宅の設計やその他建設等に関する情報提供、相談などの援助を 行います。 ４．直接融資業務 これまで住宅金融公庫が行っていた直接融資業務は、民間だけでは対応が困難な 災害関連融資などに限定して実施されます。 住宅金融公庫がこれまで融資を行った個人向け住宅ローンなどは、機構が債券を 引き継ぐので、住宅金融公庫から融資を受けた方はこれまでと同様に機構に返済を 続けることができる点には注意です。 以下、機構が直接融資を行うことができるケースです。 ・災害で家をなくした人が新しい家を建設、購入する場合 ・災害で家が壊れた人が家を補修する場合 ・阪神淡路大震災に対処するための法律の規定による貸付 ・高齢者や子供に適した良好な住宅性能を有する賃貸住宅を建設する場合 ・高齢者に適した良好な住宅性能を有する住宅に改良する場合 ・マンションの共用部分の改良に必要な場合 とりあえずこの６個を覚えておけば大丈夫でしょう。 というより、この６個は確実に覚えておいてください。 機構と、前身である住宅金融公庫との一番の違いは「一般の個人に対して直接融資を するかどうか」と言っても過言ではないでしょう。 ５．既往債権の管理、回収業務 住宅金融公庫が貸し付けた資金の管理、回収を行います。 ■業務の実施 機構は、業務の実施にあたり一般金融機関と適切な役割分担を図り、 国民が住宅の建設等に必要な長期の資金融通が円滑に行われるよう努めなければ なりません。 また、住宅の質の向上を図るため、貸付債権の譲受け、債務の保証、 資金の貸付条件の適切な設定など、国や地方公共団体が行う施策について 協力する必要があります。 ■業務の委託 過去の宅建試験において「住宅金融公庫の業務委託」はよく出題されていました。 よってここは要注意です。 機構は、次の者に対して業務を委託することができます。 ・一定の金融機関 ・法律に規定する債権回収会社 ・地方公共団体等の一定の法人 しかし、上記業務の３番「情報の提供・相談」は他に委託することができません。 これは特に重要です。 ■その他 以下、重要度は低いですが、一応出題可能性のあるポイントをまとめておきます。 ・長期借入金および住宅金融支援機構債券 機構は、その業務に必要な費用に充てるため、主務大臣の認可を受けて長期借入を 行い、または機構債券を発行することができます。 ・貸付債権の信託 機構は、機構債券に係る債務の担保に供するため、主務大臣の認可を受けて 貸付債権の一部を信託会社に信託することができます。 ・みなし公務員 機構の役員および職員は、刑法その他の罰則の適用について、 公務に従事する職員とみなされます。 ・貸金業の規制等に関する法律 機構が貸金業の規制等に関する法律に規定する貸金業者から貸付債権を 譲り受ける場合、貸金業法の規定は適用されません。 ・宅建業法との関係 住宅金融公庫が宅建業法の適用から除外されていたのに対し、 機構は宅地建物の取引を内容とする業務を定めていないため、 宅建業法を適用除外とする条項はありません。 本日はここまで！ 次回は不当景表法をお送りします。 お楽しみに！ 【２】宅建一問一答 前回の問題と回答 【問】 地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 地価公示は、都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして 国土交通省令で定める区域(国土利用計画法による規制区域を除く。)内の土地に ついて、行われる。 ２ 公示価格は、公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な 補償金の額を確定することを目的とするものである。 ３ 地価公示の標準地は、土地の利用状況、環境等が通常と認められる 一団の土地について，国土交通大臣が選定する。 ４ 都市及びその周辺の地域等で土地の取引を行う者は、公示価格を規準として 取引を行うよう努めなければならない。 【回答】１ 肢１【○】 地価公示は、都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして 国土交通省令で定める区域〔公示区域〕内の標準地について、 一定の基準日〔その年の１月１日〕における当該標準地の単位面積当たりの 正常な価格を判定し、公示します。 肢２【×】 地価公示法は、標準地の正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格 に対して指標を与え、公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な 補償金の額の算定等に資し、適正な地価の形成に寄与することを目的とする ものです。 したがって、公示価格は、公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な 補償金の額を確定することを目的とするものではありません。 肢３【×】 標準地は、国土交通省令で定めるところにより、土地鑑定委員会が選定します。 肢４【×】 「公示価格を規準として」ではなく、「公示価格を指標」として取引を行うよう 努力義務を定めたものです。 【本日の課題】 独立行政法人住宅金融支援機構 (以下この問において 「機構」 という。) に 関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 機構は、民間金融機関により貸付けを受けた住宅ローン債務者の債務不履行により 元利金を回収することができなかったことで生じる損害をてん補する 住宅融資保険を 引き受けている。 ２ 機構は、災害復興融資、財形住宅融資、子育て世帯向け ・ 高齢者世帯向け 賃貸住宅融資など、政策上重要で一般の金融機関による貸付けを補完するための 融資業務を行っている。 ３ 機構は、あらかじめ貸付けを受けた者と一定の契約を締結し、その者が死亡した 場合に支払われる生命保険金を当該貸付に係る債務の弁済に充てる 団体信用生命保険を業務として行っている。 ４ 機構は、貸付けを受けた者が景況の悪化や消費者物価の上昇により元利金の支払が 困難になった場合には、元利金の支払の免除をすることができる。 ◆◇ 編集後記 ◆◇ 「唐突に失礼いたします」と言う、以下ようなメールを頂いていますので ご紹介しておきます。 ---ここから--- 初めまして。 メルマガを先ほど登録させていただいた〇〇と申します。 実は5月から宅建の勉強を始めて(初心者です)いるのですが 物凄く不安になっています。 以下のような相談をさせていただくのは間違っているかもしれ ません．．．申し訳ありません。 でも、どうしていいかわからなくなってきて．．。 実は学校に通い始めています。 契約した時は単に「５月開講のコースもある」ってぐらいにしか思わず まだ間に合ったと思い契約したのですが、 よく見ると去年の１２月から受講している方々(大体２順？勉強するようです)と 途中で合流する形の講座だったようなんです。 おまけに法令上の制限の途中からの受講で．．． 最初の部分はどうなってるのかとか確認したらどうやら１２月開講の受講生の 方々も受ける「直前講座」で受けるようなんです。 宅建業法の授業もオンデマンド（ビデオ）は何回でも受けることは 出来るようにはなっていますが、私の受講コースだとこれも直前の講座で （通常本科だと８回あるのが直前だと４回に濃縮されているようです。 直前総ざらいみたいなもんでしょう。）しか受けられないようなんです。 こんなことならばユーキャンとかの通信講座で自宅勉強で自分のペースでやったほうが 良かったのかもとか思います。 って今言ってもしょうがないのだと思いますが。 入学前の説明ではそのような説明は無かったんで余計に．．．戸惑っています。 講座は全部ライブで受講できますよって言われていたし。 オンデマンドでやっても結局自宅で自分でやらないと頭には入らないので 余計に時間がかかりそうな気が。 通信講座の方が自宅でしかやらない分テキストも丁寧で分かりやすいのかなとか。 今、法令上の制限からやっていてそこもまだ理解できていませんが 一般的な講座では、民法とかから入っているような気がします。 順番的にもどうなんでしょうか？ 初めてでメルマガを申し込んだだけなのにこんなメールをお送りして申し訳ありません。 宜しければ何かお話をお聞かせいただけると助かります。 どっちにしても．．．自分がやると決めた方法でやら無いと仕方が無いのだと 思いますが。 勉強の進め方のペースなども分からず動揺しています。 ---ここまで--- 私の考えは、 せっかく通学をご決断されたのですから まずは、今の授業を受けた方がいいと思います。 通信講座も通学も勉強することには変わりありません。 ごはん食が続いたら、パンも食べたくなる、 戸建に住んでいたら、マンションにも住んでみたくなる これと同じような気がします。 ただ、授業と同じ進行では、まず間に合いそうに無いような気がしますので 先に先にの気持ちで、予習（勉強）していった方がいいと思います。 スケジュールを学校任せにせず、自分で考えて、実行することが 大事だと思います。 最初と話が違うことも多々あると思いますが、 がんばって頂きたいです。 本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。 それではまた次号で！ ----------------------------------------------------------------------- ┌──┐このメルマガでは、より充実した内容になるよう │＼／│みなさまからのご意見・ご感想をお待ちしております。 └──┘必ずお返事をさしあげます！ いただいた感想はメルマガへの掲載の許可を事前に 必ずいただきます。安心してお送りください。 ▼ お問い合わせはこちらから ▼ http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P58651081 ----お願い---- ご質問いただくのは、とってもありがたいのですが、 迷惑メールのフィルタリング等のため、送信できない方がいらっしゃいます。 （携帯アドレスの方は非常に多いです） ご質問していただいた後は、フィルタリング等の解除をお願いします。 １００％返信していますので、返信がない場合は フィルタリングの解除後、再度メールくだされば助かります。 ------------------------------------------------------------------------ *************************************************** 発行者 矢野 準也 E-mail 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