2009/05/17
地価公示法について
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「誰が」「何を」行うのか正確に覚えておいてください。 地価公示が行われるのは年１回だけです。 １．国土交通大臣が土地鑑定委員を任命 出題可能性は低いですが、 土地鑑定委員会は委員７人で組織され、国土交通省に置かれています。 ２．土地鑑定委員会による標準地の選定 都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める 区域（＝公示区域）内の土地の中から、自然的、社会的条件から見て類似の利用価値を 有すると認められる地域において、土地の利用状況や環境等が通常と認められる一団の 土地について選定します。 条文通りで何を言っているのか分かりにくいですが、ここでは公示区域に 「国土利用計画法の規制区域」は含まれないということだけを 覚えておけば大丈夫でしょう。 除外されるのは「規制区域」であって、監視区域や注視区域では標準地が選定されると いうことには注意してください。 ３．土地鑑定委員会による正常な価格の判定 土地鑑定委員会の求めにより２人以上の不動産鑑定士が標準地の価格を鑑定評価し、 その結果を土地鑑定委員会が審査、調整して基準日における標準地の 単位面積当たりの正常な価格を判定します。 ここは出題可能性の高いポイントがいくつかあります。 鑑定評価：２人以上の不動産鑑定士 基準日：１月１日 単位面積：１平方メートル 正常な価格：定着物や権利がないものとして価格を算定する（更地価格） ４．土地鑑定委員会による公示 土地鑑定委員会は、標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、 次の事項をすみやかに官報で公示します。 ・標準地の所在する市町村、地番（住居表示） ・標準地の単位面積当たりの価格、価格判定基準日 ・標準地の地積、形状 ・標準地およびその周辺の土地利用の現況 ・その他国土交通省令で定める事項 重要なのは「官報で公示する」ということで、上記５つは特に覚える必要はないでしょう。 強いて注意するとすれば、公示されるのは「単位面積（１平方メートル） 当たりの価格」であって、価格の総額は公示されないということでしょうか。 ５．土地鑑定委員会による送付 土地鑑定委員会は、関係市町村の長に対し、その市町村が所在する都道府県の標準地の 公示価格を記載してある書面と図面を送付します。 以下、引っかけ問題で出題可能性の高い注意点です。 ・送付するのは土地鑑定委員会であって国土交通大臣ではない ・送付先は市町村の長であって都道府県知事ではない ６．関係市町村による閲覧 関係市町村の長は、上記５番の書面および図面を、市町村事務所において一般の閲覧に 供します。 一般の閲覧に供するのであって「利害関係人」には限りませんので要注意です。 ■地価公示の効力 ・一般土地取引 → 公示価格を指標とする ・不動産鑑定士が鑑定評価を行う場合 ・公共事業用地の取得価格算定 → 公示価格を規準とする ・土地収用に対する補償金額算定 鑑定評価、公共事業用地の任意買収、土地収用の場合は、公示価格は規準とすべきもの としての効力があります。 少し分かりにくいですが、「規準とする」とは、目安程度の「指標」よりも 拘束性が高く、公示価格と対象土地価格との間に均衡を保たせる必要性が増すと 考えてください。 また、国や地方公共団体が民間に国や公有地を売却する場合に規準義務はなく、 一般土地取引同様、公示価格を指標として取引を行うよう努めるということは 覚えておいたほうがいいかもしれません。 本日はここまで！ 次回は独立行政法人住宅金融支援機構法をお送りします。 お楽しみに！ 【２】宅建一問一答 前回の問題と回答 【問】 不動産の鑑定評価によって求める「正常価格」に関する記述のうち、 正しいものはどれか。 １ 「正常価格」とは、市場性を有する不動産について、社会経済の実勢に即応して、 売手と買手の双方の合意に基づく個々の不動産取引において形成されるで あろう価格をいう。 ２ 「正常価格」とは、市場性を有する不動産について、 売手と買手の双方が市場の事情に十分に通じ、かつ、投機的または思惑的な 要素などの特別の動機を持った多数の売手と買手が存在する場合に成立する であろう取引価格をいう。 ３ 「正常価格」とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の 下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を 表示する適正な価格をいう。 ４ 「正常価格」とは、売手市場の場合には売手の主観に、買手市場の場合には 買手の主観に基づいて、市場価値が表示される取引価格をいう。 【回答】３ 『正常価格』とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で 合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する 適正な価格をいいます。 肢１【×】 「売手と買手の双方の合意に基づく」という点が×。 肢２【×】 「投機的または思惑的な要素などの特別の動機を持った多数の売手と 買手が存在する場合に成立する」という点が×。 肢３【○】 肢４【×】 「売手市場の場合には売手の主観に、買手市場の場合には買手の主観に基づいて」 という点が×。 【本日の課題】 地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 地価公示は、都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして 国土交通省令で定める区域(国土利用計画法による規制区域を除く。)内の土地に ついて、行われる。 ２ 公示価格は、公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な 補償金の額を確定することを目的とするものである。 ３ 地価公示の標準地は、土地の利用状況、環境等が通常と認められる 一団の土地について，国土交通大臣が選定する。 ４ 都市及びその周辺の地域等で土地の取引を行う者は、公示価格を規準として 取引を行うよう努めなければならない。 ◆◇ 編集後記 ◆◇ 今年の宅建試験は問題の配分が変わるようです（まだ確定ではありません） 業法の出題がこれまでの１６問から２０問に増え、 これに伴い、権利関係が従来の問題数からマイナス２問、 法令がマイナス１問、税金関係がマイナス1問となるようです。 詳細はこちらで http://www.retio.or.jp/exam/index.html 受講生の方から多く、このことについてご質問いただいていますので ご紹介しておきます。 ---ここから--- こんにちは○○です。 さて今年の宅建試験の問題配分が大きく変更されるとのこと 業法が２０問になり、権利関係が２問減るとか… これにより難易度は易しくなるが、合格ラインは上がるかもとか… 正直戸惑っております。 勉強法は変えなくても対処できるでしょうか？ ---ここまで--- 私は、問題配分が変わっても難易度等が大きく変わるとは、思っていない為 特別、これまでと勉強内容を変える必要はないと思っています。 但し業法については、確実に難しくなるはずです。 ４問増えると言う事は、肢にして１６こです。 かなり細かい所まで聞いてくるものと思います。 過去問だけの勉強では、得点できない問題が出てくるかも知れませんが 知識を広げる事を考えた勉強をすれば、恐れる事はないと思います。 今年の試験で、傾向が少し見受けられますが、 個数問題などをたくさん出題してくる可能性もあります。 消去法に頼らない、確実な知識を求めてくるかも知れません。 過去問をやる場合、４択で行うのでなく、 一問一答を心がけて勉強してみてください。 行政書士の試験で試験内容が変わった時、凄く難易度が上がりました。 その結果、合格率９パーセントほどが３パーセントになったと いったことがありましたが 行政書士の場合、合格点が動きません。法令５割以上、一般教養５割以上、 全体で６割以上得点できていれば、合格です。 逆に上記条件に到達していなければ、全て不合格です。 救済措置は一切ありません。 その他、宅建を含め大多数の資格試験は、合格率○パーセントと決めたら 受験生のレベルで線引きします。 言い換えると行政書士試験は、試験委員との戦いだけですが 宅建はその年の受験生との戦いです。 難問、奇問と言われる問題は受験生の大多数が不正解です。 不正解で良いのです。 ですので、今年、宅建の試験内容が変わってもそんなに心配は要らないのです。 今やっている事を信じて、頑張ってください。 本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。 それではまた次号で！ ----------------------------------------------------------------------- ┌──┐このメルマガでは、より充実した内容になるよう │＼／│みなさまからのご意見・ご感想をお待ちしております。 └──┘必ずお返事をさしあげます！ いただいた感想はメルマガへの掲載の許可を事前に 必ずいただきます。安心してお送りください。 ▼ お問い合わせはこちらから ▼ http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P58651081 ----お願い---- ご質問いただくのは、とってもありがたいのですが、 迷惑メールのフィルタリング等のため、送信できない方がいらっしゃいます。 （携帯アドレスの方は非常に多いです） ご質問していただいた後は、フィルタリング等の解除をお願いします。 １００％返信していますので、返信がない場合は フィルタリングの解除後、再度メールくだされば助かります。 ------------------------------------------------------------------------ *************************************************** 発行者 矢野 準也 E-mail takkenngoukaku★takkenngoukaku.net インフォトップ http://takkenngoukaku.net/ インフォカート http://takkenngoukaku.net/style/ メルマガ http://www.mag2.com/m/0000248047.html ****************************************************
