2009/05/09
不動産鑑定評価基準について
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問題パターンがわりとはっきりしていますので、得点源にしていただきたいと 思います。 ■不動産鑑定評価の流れ １．対象不動産の確定：鑑定評価をする対象不動産の物的確定 ２．権利態様の確定：どのような権利を評価するのか権利の確定 ３．価格時点、価格または賃料の種類の確定：いつの価格を評価するのか ４．地域分析・個別分析：どのような地域か、どのような画地か ５．最有効使用の原則：どのような使用方法が最も使用価値があるのか ６．鑑定評価方式の適用：該当案件に即して適切に適用する ■対象不動産の確定 不動産の種別として、「地域の種別」「土地の種別」があります。 地域の種別：宅地地域、農地地域、林地地域等 土地の種別：宅地、農地、林地、見込地、移行地等 ここで注意して欲しいのは、土地の種別は必ずしもその土地の現況と一致する ものではないということで、現に耕作の用に供されている土地（農地）だとしても、 その土地の属する用途的地域の種別が宅地地域であれば、鑑定評価上は宅地となります。 ■権利態様の確定 更地、底地、建付地、借地権、区分地上権等、どのような権利を評価するのか。 ■不動産の価格形成要因 １．一般的要因 一般経済社会における不動産のあり方およびその価格の水準に影響を与える要因を いい、自然的要因、社会的要因、経済的要因、行政的要因に大別されます。 ２．地域要因 一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を 形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因を いいます。 ３．個別的要因 不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいい、 土地・建物等の区分に応じて分析する必要があります。 ■価格の種類 長文でややこしいですが、ほぼこのままの文章で出題されます。 誤っている文章はキーワードをちょこっと変えてきますので「」に注目してください。 １．正常価格：売り急ぎや買い急ぎがない、市場に公開されているなどの普通の取引 「市場性を有する」不動産について、現実の社会経済情勢下で合理的と考えられる 「条件を満たす」市場で形成されるであろう市場価格を表示する適正な価格を いいます。 ２．限定価格：借地権者による底地の併合や、隣接不動産の併合を目的とする売買など 「市場性を有する」不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合または 不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念下において 形成されるであろう市場価格と乖離することにより「市場が相対的に限定される」 場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格を いいます。 ３．特定価格：民事再生法に基づき早期売却を前提とした価格を求める場合など 「市場性を有する」不動産について、法令等による社会的要請を背景とする 評価目的下で「正常価格の前提となる諸条件を満たさない」場合における 不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。 ４．特殊価格：宗教建築物について、その保存に主眼を置き鑑定評価を行う場合など 「市場性を有しない」不動産（文化財等）について、その利用現況等を前提とした 不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。 ■地域分析・個別分析 出題可能性は低いですが、一応見ておきましょう。 １．地域分析 ・近隣地域 対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と内容を持つ地域である 都市や農村等の内部にあり、居住、商業活動、工業生産活動等、人の生活と活動に 関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している 地域をいいます。 ・類似地域 近隣地域の地域特性と類似する特製を有する地域をいいます。 ・同一需給圏 一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼす ような関係にある他の不動産の存する圏域をいいます。 ２．個別分析 対象不動産の個別的要因を分析し、その最有効使用を判定する。 個々の不動産の最有効使用は、一般に近隣地域の地域特性の制約下にあるので、 個別分析にあたっては、特に近隣地域に存する不動産の標準的使用との相互関係を 明らかにし、判定することが必要となります。 ■最有効使用の原則 不動産鑑定評価基準では鑑定評価を行ううえで、原則と言われるものが １１ありますが、その中で、最も大事とされる原則が「最有効使用の原則」です。 最有効使用の原則とは 不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に富む使用 （＝最有効使用）を前提として把握されています。 最有効使用とは、現実の社会情勢下で、客観的に見て良識と通常の使用能力を持つ人に よる合法的な最高最善の使用方法に基づくものとなります。 （上記「個別分析」も参照） 例えば、都会の駅前の一等地に容積率いっぱいのオフィスビルを建てて使用するのか？ 更地のまま、駐車場として使用するのか？ どちらが収益性があるかの、最高最善の使用方法なのかを考える事です。 この場合、最有効使用の原則からオフィスビルになりますね。 ■鑑定評価の方式 鑑定評価の方式には、原価方式・比較方式・収益方式の３方式があります。 鑑定評価方式の適用にあたっては、原則としてこの３方式を併用すべきと されています。 １．原価法 価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正 を行って対象不動産の試算価格（積算価格）を求める手法。 対象不動産が現に存するものでないときは、価格時点における再調達原価を適切に 求めることができる場合に限り適用することができます。 ２．取引事例比較法 多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらにかかる取引価格に 必要に応じて事情補正および時点修正を行い、かつ地域要因の比較および個別的要因 の比較を行って求められた価格を比較考慮し、これによって対象不動産の試算価格 （比準価格）を求める手法。 取引事例は、原則として近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存する不動産に かかるもののうちから選択します。 ３．収益還元法 対象不動産が将来生み出すであろう期待される純収益の現在価値の総和を求めること により対象不動産の試算価格（収益価格）を求める手法。 賃貸用不動産または賃貸以外の事業用不動産の価格を求める際に特に有効となります。 （自用の住宅地でも賃貸を想定することにより適用される） また、市場における土地の取引価格の上昇が著しい場合も収益還元法が活用されるべき と考えられます。 宅建実務では、主に土地については、取引事例比較法を用います。 建物については、原価法です。 収益還元法につては、私は使った事がありません。 と言うのも収益還元法は、将来の収益つまり賃料を予想しなくてはなりません。 予想が入ってくる為、査定する人でかなりの誤差が生じて来る為です。 この辺の高度な査定は、やはり不動産鑑定士ということなります。 また不動産業者の査定は、取引事例比較法と原価法で行いますが 先にも書きましたが、鑑定評価方式の適用に当たっては原則３方式を併用です。 つまりは1つの不動産に対し、３方式の評価方式を全て使って、価格をそれぞれ出して 評価者の技量で、按分したり等して最終的に価格を決める事になります。 以上、何を言っているのか分からない箇所も多々あるかと思いますが、 過去問もこういった感じです。 他にも細かい知識が多いのですが、あまり深入りせず消去法で対処してください。 出題はパターン化されていますので、 過去問に何度か目を通してマスターしてくださいね 本日はここまで！ 次回は地価公示法をお送りします。 お楽しみに！ 【２】宅建一問一答 前回の問題と回答 【問】 住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例 (「６５歳未満の親からの贈与についても相続時精算課税の選択を可能とする措置」 及び「住宅取得等資金の贈与に限り相続時精算課税の特別控除(２，５００万円)に 加え、１，０００万円の住宅資金特別控除が認められる措置」)に関する 次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 自己の配偶者から住宅用の家屋を取得した場合には、 この特例の適用を受けることはできない。 ２ 住宅用の家屋の新築又は取得に要した費用の額が２，５００万円以上でなければ、 この特例の適用を受けることはできない。 ３ 床面積の３分の１を店舗として使用し、残りの部分は資金の贈与を受けた者の 住宅として使用する家屋を新築した場合には、この特例の適用を 受けることはできない。 ４ 住宅取得のための資金の贈与を受けた年の12月31日までに住宅用の家屋を新築 若しくは取得又は増改築等をしなければ、この特例の適用を受けることは できない。 【回答】１ 肢１【○】 この特例の適用を受けるための住宅取得等資金とは、一定の住宅用家屋の新築、 取得または増改築等の対価に充てるための金銭をいいますが、 誰からその家屋を取得したかということも重要な適用要件です。 特定受贈者の配偶者、事実上婚姻関係と同様の事情にある者その他特定受贈者と 特別の関係がある者として政令で定める者から取得する場合には、 この特例は適用されません 肢２【×】 この特例を受ける住宅用家屋の新築・取得では、肢３のように、 住居部分の床面積割合などの要件はありますが、価額要件はありません。 したがって、本肢は誤りです 肢３【×】 この特例を受ける住宅用家屋は、新築・新築住宅の取得・既存住宅の取得とも、 以下の要件を満たすものでなければなりません。 ・その家屋の床面積の２分の１以上に相当する部分が専ら居住の用に供される ものであること ・その家屋の床面積が５０平方メートル以上 したがって、本肢の場合、＜床面積の３分の１を店舗、 残りの部分は住宅として使用する家屋＞なので、 住居部分は２分の１以上ありますから、特例を受けることができます。 「この特例の適用を受けることはできない」とする本肢は誤りです。 肢４【×】 この特例の適用を受けるには、贈与により住宅取得等資金の取得をした日の 属する年の翌年３月１５日までに、住宅用の家屋を新築・取得・増改築等を しなければなりません(租税特別措置法70条の３第１項)。 本肢は、「贈与を受けた年の12月31日まで」としているので誤りです。 【本日の課題】 不動産の鑑定評価によって求める「正常価格」に関する記述のうち、 正しいものはどれか。 １ 「正常価格」とは、市場性を有する不動産について、社会経済の実勢に即応して、 売手と買手の双方の合意に基づく個々の不動産取引において形成されるで あろう価格をいう。 ２ 「正常価格」とは、市場性を有する不動産について、 売手と買手の双方が市場の事情に十分に通じ、かつ、投機的または思惑的な 要素などの特別の動機を持った多数の売手と買手が存在する場合に成立する であろう取引価格をいう。 ３ 「正常価格」とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の 下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を 表示する適正な価格をいう。 ４ 「正常価格」とは、売手市場の場合には売手の主観に、買手市場の場合には 買手の主観に基づいて、市場価値が表示される取引価格をいう。 ◆◇ 編集後記 ◆◇ 本日はちょっと皆さんにも考えていただきたい メールをご紹介します。 ---ここから--- こんにちは。 ○○と申します。 何度もメールいただきありがとうございます。 私は以前はアパレル会社の代表をしておりましたが５年前に 業況が悪く大借金を残し会社を廃業いたしました。今５１歳です。 その後不動産仲介会社に身を置き何とかトップセールスの座を ３年続け（生活苦から契約しないと生きていけなかった結果） なんとか昨年管理職になりました。 昨年はじめて宅建試験にチャレンジしましたが不合格。 頑張ったつもりですが実はぜんぜん点数が取れず 今年こそはの思いで矢野様の勉強術にすがった次第です。 仕事柄いつも重説の作成はしております。 でも試験は駄目なんです。正直落ち込みました。 仕事はいつも帰宅が１２時近くで昨年度は夜中に頑張ったのですが・・・。 本来ならば矢野様に資料請求し数日たっていますので とっくに勉強開始していなければおかしいのですが、実はこの連休 は全て出勤、しかも帰りは連日真夜中という状態で、まだ取り掛かって いないのが実情です。 今やっと少しの空き時間でメールしております。 返信が遅れ失礼いたしました。 ７人の部下の接客クロージングから契約書、重説作成、契約後の残務に追われ 正直へとへとの状態です。 ７日が休みですのでその日からじっくり取り組みたいと考えています。 （すぐやらなくては、アホ！！と言われそうですが・・・。） 今年は絶対にこの学習法で受かって見せます。 今年落ちれば多分、営業に降格です。生活係ってますから・・・。 やると決めたら絶対にやる性格ですし、夜中に帰ろうが頑張れる自身は あります。矢野様どうか私の支えで いてください。 昨年度は記憶に頼った勉強法でした。そして結果惨敗。 俺ってこんなに記憶力が悪かったかな〜〜と落ち込んでしまうほど ぜんぜん覚えられなかったです。（実務をやっていると全部数日で忘れている） 本当に覚えられないのです。タバコのすいすぎ？長い間勉強なんてしなかったツケ？ 自分のバカさ加減に辟易としておりました。 今年は絶対に記憶に頼らず弱点克服をします。 というか先ずは弱点の見極めからですが。 とにかく全力でやるのみ！！がんばりますので、今後ともどうか よろしくお願い申し上げます ---ここまで--- いかがです？ 私はこのような返信をしました ---ここから--- ○○さん、まずは勉強始めましょう！ （まともな）社会人でしたら、色々事情はあります 私もそうでした 時間が無いを言い出しては それ以上何も進みません 時間が無いから・・と相談されても 私はどうすることもできません 大変失礼なのは承知であえて言っておきます 「宅建」を持っていない無ければ、不動産仲介の管理職は 部下がついてきません。 （セールスマンとしてはやっていけますが） そんな、店長、課長・・を何人も見ています。 危機感を持って1日でも早く、始めてください！ ○○さんの立場でしたら合格しかないはずです！ そのためにどうしたらいいのかではないでしょうか？ ７日と言わずほんと今日カラです。 やれない言い訳を考えるくらいだったら、 少しでも、先に進む事を考えてください。 年齢やたばこは関係無いと思います。 頑張ってください 乱筆、お詫びいたします。 ---ここまで--- 私はあえて厳しく 叱咤激励のつもりで書きましたが この方は恵まれています この不況下で仕事がある 努力をする方だと、直感しました。 不動産業で主任者を持っていなければ、なかなか管理職には就けません。 営業成績が抜群だったと思います。 不動産業の場合、1日中時間に追われる仕事では無いと私は 思っていますので、本当は就業時間中、2時間だけ抜け出して 勉強できませんか？と返信しようとも考えましたが この方だったら、必ず勉強してくれるだろうと思い こんな野暮な事は書くのはやめました。 何事にも逃げないで頑張ってくださいね 本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。 それではまた次号で！ ----------------------------------------------------------------------- ┌──┐このメルマガでは、より充実した内容になるよう │＼／│みなさまからのご意見・ご感想をお待ちしております。 └──┘必ずお返事をさしあげます！ いただいた感想はメルマガへの掲載の許可を事前に 必ずいただきます。安心してお送りください。 ▼ お問い合わせはこちらから ▼ http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P58651081 ----お願い---- ご質問いただくのは、とってもありがたいのですが、 迷惑メールのフィルタリング等のため、送信できない方がいらっしゃいます。 （携帯アドレスの方は非常に多いです） ご質問していただいた後は、フィルタリング等の解除をお願いします。 １００％返信していますので、返信がない場合は フィルタリングの解除後、再度メールくだされば助かります。 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