2009/04/11
所得税について
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不動産を譲渡した場合に生じる譲渡所得です。 不動産を譲渡すると、元々の買値とその売値との間に差益または差損が生じますね。 差益（＝譲渡所得）に対して所得税が課され、これが宅建試験で問題となるわけです。 ちなみに差損（＝譲渡損失）に対しては所得税は課されません。 ■不動産取得税の概要 １．課税主体：国 ２．課税客体：土地や建物等の譲渡所得 ３．納税義務者：土地や建物等を譲渡した個人 ４．課税標準：特例を下で ５．税率：特例を下で ６．納付税額：特例を下で ７．税額控除：特例を下で ８．納付方法：申告納税方式（所轄税務署へ確定申告） ■譲渡所得の特例 譲渡所得には、「課税標準」「税率」「税額」それぞれに、更に「所有期間不問」 「所有期間５年超」「所有期間10年超」という期間ごとに特例があります。 １．課税標準 所有期間不問：3,000万円特別控除、5,000万円特別控除、課税の繰延べ 所有期間５年超： - 所有期間10年超：買換え特例 ２．税率 所有期間不問：短期税率 所有期間５年超：長期税率、優良住宅地の軽減税率 所有期間10年超：居住用財産の軽減税率 ３．税額 所有期間不問：住宅ローン控除 所有期間５年超：住宅ローン控除 所有期間10年超：住宅ローン控除 以下、よく本試験で狙われる重要な特例をかんたんに説明していきます。 ■3,000万円特別控除の特例 譲渡所得から3,000万円を控除した所得を課税対象とする特例です。 3,000万円特別控除の要件 １．居住用財産であること 居住用財産とは、現に住んでいる居住用家屋やその敷地、以前に住んでいたが 住まなくなってから３年目の年末までに譲渡した居住用家屋やその敷地をいいます。 ２．配偶者や直系血族、譲渡後にその家屋に同居する親族等への譲渡ではないこと ３．前年または前々年に3,000万円控除を受けていないこと（この特例は３年に１回） ４．本年、前年、前々年に居住用財産の買換え特例を受けていないこと 3,000万円控除は所有期間不問であること、配偶者等に譲渡した場合は 適用されないこと、買換え特例とは選択適用であることは必ず覚えておいてください。 ■買換え特例 譲渡資産の譲渡価額（収入金額）が買換資産の取得価額（購入価額）以下の場合には 資産の譲渡はなかったものとして課税を行わず、収入金額が取得価額を超える場合に、 その超えた部分についてのみ譲渡があったものとして課税を行うという特例です。 買換え特例には「相続等の買換え特例」と「特定の買換え特例」の ２つがありましたが、昨年の法改正で１つに絞られ覚えやすくなりました。 買換え特例の要件 １．所有期間が10年超であること ２．居住期間が10年以上であること ３．配偶者や直系血族等への譲渡ではないこと ４．買換え資産の家屋の面積50平方メートル以上、 敷地面積500平方メートル以下であること ５．買換え資産が中古の耐火建築物である場合は、築25年以内であること （一定の耐震基準に適合している場合は25年超でも可） ■5,000万円特別控除の特例 譲渡所得から5,000万円を控除した所得を課税対象とする特例です。 譲渡資産は所有期間に関係なく収用等の起業者に対し譲渡されたものが 対象となります。 収用等とは土地収用法、都市計画法等により買収された場合をいいます。 ここは特に深追い不要ですが…「5,000万円特別控除と優良住宅地の軽減税率は 重複適用不可」「5,000万円特別控除と居住用財産の軽減税率は重複適用可能」は 覚えておいてもいいかもしれません。 ちなみに収用関連で「収用等の代替資産の買換え特例」というものがあるのですが、 こちらは居住用財産の軽減税率と重複適用不可です。（かなり細かいですが） ■軽減税率の特例 １．短期税率（５年以下）：30％（＋住民税9％＝39％） ２．長期税率（５年超）：15％（＋住民税5％＝20％） ３．優良住宅地の軽減税率 「優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」 です。 所有期間５年超の土地等を昭和62年10月1日〜平成24年12月31日の間に優良住宅地の ために譲渡（国・地方公共団体や収用の起業者等へ）する場合、以下の軽減税率が 適用されます。 譲渡所得2,000万円以下の部分 10％（＋住民税4％＝14％） 譲渡所得2,000万円超の部分 15％（＋住民税5％＝20％） 3,000万円特別控除、買換え特例、5,000万円特別控除、居住用財産の軽減税率 などなど、その他の特例の適用を受ける者は優良住宅地の軽減税率の特例を受ける ことはできません。 ４．居住用財産の軽減税率 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合、3,000万円控除後の譲渡所得に対して、 以下の軽減税率が適用されます。 譲渡所得6,000万円以下の部分 10％（＋住民税4％＝14％） 譲渡所得6,000万円超の部分 15％（＋住民税5％＝20％） 家屋、敷地ともに10年超所有の場合に適用され、更に3,000万円特別控除後の所得に 対して適用されるという点にご注意ください。 また、3,000万円特別控除同様、配偶者などへの内部的取引には適用されません。 更に、買換え特例と重複適用できないという点は覚えておいてください。 ■住宅ローン控除 10年以上のローンを組んで居住用の土地建物（土地とともに取得）を取得した場合、 10年間に渡って毎年の所得税から一定額が控除されるのが住宅ローン控除です。 ここで注意していただきたいのは、従来の10年に加えて、昨年新たに15年間所得税が 控除される制度が新設されたことです。 以下、平成16年〜平成20年居住分（新設は平成19年〜平成20年居住分）の例 控除期間 従来：10年間 新設：15年間 控除率 従来：1％（１〜６年目）0.5％（7〜10年目） 新設：0.6％（1〜10年目）0.4％（11〜15年目） 最大控除額 従来：200万円 新設：200万円 ローン残高 従来：2,500万円 新設：2,500万円 10年かけて200万円控除してもらうか、15年かけて200万円控除してもらうか、 控除される金額の最大額は同じですのでご注意ください。（ローン残高限度額も同じ） 住宅ローン控除の適用要件 １．10年以上の住宅ローンによって住宅（敷地含む）を取得、新築などをすること ２．控除を受けようとする個人の年間所得が3,000万円以下であること ３．家屋の床面積が50平方メートル以上であること ４．既存住宅取得の場合は、築後20年以内（耐火建築物は25年以内）または地震に対す る安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合されたものであること 親族や友人からの個人的借入では適用されませんのでご注意ください。 居住年またはその前年、前々年に3,000万円控除や居住用財産の軽減税率、 買換え特例などを受けている場合も適用されません。 しかし「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」という 特例との併用適用は認められていますので頭の片隅に入れておいてください。 ■バリアフリー改修促進税 こちらも昨年新設された制度ですので一応覚えておいてください。 バリアフリー改修工事を含む増改築工事を行った場合、それから５年間に渡って 毎年の所得税から一定額が控除されます。 控除期間：５年 控除率：1％（うちバリアフリー改修工事2％） 最大控除額：12万円（うちバリアフリー改修工事4万円） ローン残高：1,000万円（うちバリアフリー改修工事200万円） 最大控除額が５年間で合計60万円、バリアフリー改修工事にかかる 上限のローン残高最高額が200万円という点が出題されるような…怪しい気がします。 バリアフリー改修工事促進税の適用要件 １．50歳以上の者、65歳以上の者と同居している親族、要介護・要支援の認定を受けて いる者（同居の親族も）、障害者である者（同居の親族も） ２．改修工事費用から補助金等を除いた費用が30万円を超えていること ３．バリアフリー改修工事を含む増改築床面積が50平方メートル以上であること 以上、所得税について最低限覚えておいてほしい事項をまとめてみました。 （と言ってもだいぶ長くなってしまいましたが…） もしも、まだまだ物足りない！ という方がいましたら本屋さんへ行って分厚いテキストを立ち読みしてみてください。 たぶんイヤになると思いますが…。 これだけ覚えておけばある程度消去法で対応できると思いますので頑張ってください！ 本日はここまで 次回は印紙税をお送りします。 お楽しみに！ 【２】宅建一問一答 前回の問題と回答 【問】 不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 海外の不動産の取得に対しても、不動産取得税が課税される場合がある。 ２ 包括遺贈による不動産の取得に対しても、不動産取得税が課税される。 ３ 新築住宅に対する１，２００万円の特別控除の適用要件には、 価格要件と面積要件があり、面積要件については、 上限は定められているが、下限は定められていない。 ４ 不動産取得税の免税点は、土地の取得にあっては１０万、 家屋の取得のうち建築に係るものにあっては１戸につき２３万円、 その他の家屋の取得にあっては１戸につき１２万円である。 【回答】４ 肢１【×】 不動産取得税は、当該不動産の所在地の属する都道府県が、 当該不動産の取得者に課すものです。 つまり、海外の不動産の取得は課税対象外です。 肢２【×】 包括遺贈による不動産の取得には、不動産取得税は課税されません。 特定遺贈では、相続人以外への遺贈については課税されます。 肢３【×】 もっともらしく書いてあっても、価格要件はないし、面積要件には下限も あります。 新築の特例適用住宅を取得した場合〔面積要件(50〜240平方メートル)、 (戸建以外の貸家住宅は40〜240平方メートル)〕には、 一戸につき１，２００万円を課税標準額から控除する特例措置があります。 ・課税標準 × 税率 ＝ 税額 ↑ 価格−控除額(1,200万円)＝課税標準 肢４【〇】 都道府県は、不動産取得税の課税標準となるべき額が、 土地の取得にあっては１０万円、家屋の取得のうち建築に係るものにあっては １戸につき２３万円、その他の家屋の取得にあっては １戸につき１２万円に満たない場合は、 不動産取得税を課することができない。(73条の15の２第１項) 【本日の課題】 土地又は建物を譲渡した場合の譲渡所得の課税に関する次の記述のうち、 正しいものはどれか。 １ 父又は母から相続により取得した居住用家屋で居住期間が３０年以上のものを 譲渡した場合には、その家屋の所有期間が１０年以下であっても、 居住用財産の買換えの場合の課税の特例の適用が受けられる。 ２ 個人からの贈与により取得した土地を譲渡した場合のその譲渡所得の 金額の計算上控除される土地に係る取得費は、その贈与を受けたときの 時価とされる。 ３ 所有期間が１０年を超える居住用財産である建物とその敷地の譲渡による 譲渡所得税については、他の所得と分離されて、６，０００万円以内の 部分については１０％、６，０００万円を超える部分については１５％の 二段階の税率で、所得税が課される。 ４ 複数の土地の譲渡につき二種類以上の特別控除の適用がある場合の 特別控除の総額は、収用等の場合の特別控除の適用の有無にかかわらず、 ８，０００万円までとされる。 ◆◇ 編集後記 ◆◇ 本日は、昨年の合格者の方から頂いたメールをご紹介します。 ---- 大変ご無沙汰しております。 ○○です。 不動産業の仕事を開始して１か月が経ちました。 未だ契約はとれていませんが、メールとファックスで お客様に物件紹介をし、現地案内も経験いたしました。 今日お客様から質問されて、即答できず困ってしまったんですが・・ 質問させて下さい。 四国に住宅を持っていて、２年契約で社宅として賃貸 しているそうです。去年継続契約を更新したところ。 今月になって７万円家賃を６万円に下げろ・・と 言われたそうです。 この場合 どうなりますか？ 勉強したことがなかなか実際につかえなくて・・ 日々 冷や汗・・ばかりです。 先生はこの不景気でも変わらず業績をあげてみえるのでしょうね・・ どこまで 強引にいっていいのか、お客様の立場にたって 考えているのですが、そうするとなかなかうまくいかないようです。 売買の仲介の場合、やっぱり一生に一度の買い物ですので、 こちらも慎重になってしまいます。不動産業界は少しくらいは 強引さが必要でしょうか・・・。 なんか、ながながすみません。 よろしくお願いいたします。 ---- 私からの回答です↓↓ ご無沙汰です矢野です 実務やりだしましたね 実務は、日々勉強です 分からない時は、あやふやに答えては必ず失敗します！ わからないので調べますと言える勇気を持ちましょう。 さてさて値下げ要求ですが よくあるお話ですね 家主さんがどう考えているかが問題です 家主さんが値下げも仕方ないと考えるのでしたら それに従うまでです。 逆に家主さんが値下げに応じられないと考えるのでしたら 退去を覚悟に、借主に回答となるだけです 法律的にどうこうはありません。 ただ宅建業者として、四国の現在の賃貸需要を知っていれば その旨、助言を行うべきだと思います。 （家賃相場など） ○○さん、宅建業者の先輩としてお話すると 今はたくさん経験してください 決して焦らないでください。 恐らく、決めるためにどのようなクルージングをしないといけないのか？ 分からないと思います。 強引な営業は必要です！・・・が あからさまにやっては成績は伸びません。 物件のいいトコ、悪いトコを把握しましょう！ そしていいトコを精一杯アピールし 悪いトコをいかに改善できるか、営業トークを磨いて下さい。 先輩営業マン（トップセールスマン）について、話術をまねしましょう。 最初はまるっきり同じでも構いません 実践を踏めば、徐々にアレンジできてきます。 > 売買の仲介の場合、やっぱり一生に一度の買い物ですので・・・ この考えは捨てましょう 「買う」と言う行為は１００円だろうが１０００万円だろうが同じなのです。 現実に即決（その場で）する方は、非常に多いです。 不動産売買の場合は「買います」と言った後が、実は大事なのです。 ここは、経験していただかないと今言っても理解に苦しむと 思いますので省略しますが、今の○○さんにとって大事なのは 賃貸にしろ売買にしろ申し込みを取って来ることです。 「借ります」「買います」ここまでを、まずできるだけ多くとってください。 そこからいろんな経験ができますよ まずは商品（物件）をよく知る これが重要です。 それから、営業テクニックになります。 頑張ってくださいね ---- 宅建合格後、実務に入っていただいた受講生の皆さん！ このようなメールもどんどんくださいね。 私は人のつながり＝財産と思っています。 できたら、ずっ〜とお付き合いしたいと考えていますので 昨年、一昨年・・の受講者の方は近況報告でも構いませんので まっていますよ。 本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。 それではまた次号で！ ----------------------------------------------------------------------- ┌──┐このメルマガでは、より充実した内容になるよう │＼／│みなさまからのご意見・ご感想をお待ちしております。 └──┘必ずお返事をさしあげます！ いただいた感想はメルマガへの掲載の許可を事前に 必ずいただきます。安心してお送りください。 ▼ お問い合わせはこちらから ▼ http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P58651081 ----お願い---- ご質問いただくのは、とってもありがたいのですが、 迷惑メールのフィルタリング等のため、送信できない方がいらっしゃいます。 （携帯アドレスの方は非常に多いです） ご質問していただいた後は、フィルタリング等の解除をお願いします。 １００％返信していますので、返信がない場合は フィルタリングの解除後、再度メールくだされば助かります。 ------------------------------------------------------------------------ *************************************************** 発行者 矢野 準也 E-mail 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