2009/04/04
不動産取得税について
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【２】宅建一問一答 ◆◇ 編集後記 ◆◇ 【１】不動産取得税について 本日は「不動産取得税」についてお話いたします。 前回お伝えした固定資産税とどちらかが出題されます。 勉強の要領も固定資産税と同じです。 固定資産税と区別し、よく比較しておいてください。 ■不動産取得税とは 不動産取得税とは、土地や家屋を購入する、家屋を建築するなど、 不動産の所有権を取得した場合に一回しか課される税金です。 ■不動産取得税の概要 １．課税主体：取得した不動産が所在する都道府県 ２．課税客体：不動産の取得 不動産：土地（田、畑、宅地、山林等）・家屋（住宅、店舗、工場、倉庫等） 取得：売買・交換・贈与・新築・改築・増築・特定遺贈 ここではいくつか注意点があります。 取得は有償無償を問いません。 登記の有無も関係なく、現実に所有権を取得したと認められれば課税されます。 改築については、家屋の価値が増加した場合に限り増加分について課税されます。 この３つは本試験で出題されてもおかしくありませんので注意しておいてください。 「相続」「合併」「包括遺贈」は取得に含まれないという点にも注意です。 相続による不動産の取得、法人の合併による不動産の取得等は非課税です。 包括遺贈とは「財産の３割を○○に遺贈する」といった漠然とした遺贈で、 「××の土地を」といった具体的に指定する特定遺贈が 課税客体となる点と比較しておいてください。 また、国や地方公共団体等が不動産を取得した場合も 不動産取得税は課税されません。 ３．納税義務者：不動産取得者（個人、法人を問わない） ４．課税標準：固定資産課税台帳に登録されている価格（固定資産税評価額） 土地：特例あり（下で詳しく） 家屋：特例あり（下で詳しく） ５．税率：４％（本則） 不動産取得税の標準税率は４％ですが、皆さんが覚えるのは「３％（４％）」です。 平成20年4月1日から平成24年3月31日までに取得した 土地や住宅用家屋については３％が標準税率となるという特例があるためです。 住宅用家屋以外の家屋（店舗や事務所等）については４％が標準税率となります。 皆さんはこの３％（４％）を覚えておいてください。 ６．納付税額：特例を下で ７．税額控除：特例を下で ８．納付方法：普通徴収 ９．納付期日：納税通知書に記載してある期限（納期限前10日までに納税者に交付） 10．免税点：土地10万円、建築にかかる家屋23万円、その他の家屋12万円 建築にかかる家屋とは新築や改築等、その他の家屋とは中古住宅の購入等をいいます。 ■不動産取得税の特例 住宅を新築した場合や新築住宅を取得した場合、または既存住宅を取得した場合、 以下の要件を満たすと不動産取得税の負担が軽減されます。 １．住宅の要件 新築住宅：床面積50平米（一戸建て以外の賃貸住宅は40平米）以上240平米以下 既存住宅：床面積50平米以上240平米以下で築20年（耐火建築物25年）以内 ２．取得者 新築住宅：個人・法人を問わない 既存住宅：個人のみ ３．用途 新築住宅：制限なし（賃貸用等でも可） 既存住宅：取得した個人の居住用のみ ４．価格 新築住宅：制限なし 既存住宅：制限なし ５．控除額 新築住宅：1,200万円 既存住宅：当該住宅が新築された時期により150〜1,200万円と異なる 登録価格からこの控除額を引いたものが課税標準となります。 つまり、上記要件を満たす新築住宅の税額は、（建物の価格−1,200万円）×３％、 既存住宅の税額は、（建物の価格−150万円〜1,200万円）×３％となります。 また、敷地についても課税標準の特例があります。 宅地評価土地を平成24年3月31日までに取得したときは、 宅地評価土地の課税標準は、固定資産課税台帳に登録されている 価格の２分の１となります。 宅地評価土地とは、宅地および宅地比準土地をいい、 宅地比準土地とは宅地以外の土地で 宅地に比準して価格が決定された土地をいいます。 そして更に、45,000円または建物の床面積の２倍まで（上限200平米）の 土地に相当する税額のどちらか高い方が控除される特例もあります。 つまり宅地評価土地の税額は、土地の価格×1/2×３％−税額控除（※）となります。 ※45,000円or１平米当たりの課税標準額×床面積の２倍（上限200平米）×３％ 実際に計算させる問題が出る可能性は低いかと思いますが、 この1,200万円、×1/2、２倍、200平米という数字はに覚えておいてください。 本日はここまで 次回は所得税をお送りします。 お楽しみに！ 【２】宅建一問一答 前回の問題と回答 【問】 固定資産税に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 土地、家屋に対する固定資産税の納税義務者は、１月１日において 固定資産課税台帳に登録されているものである。 ２ 一定の新築住宅については、新たに固定資産税が課される年度から ３年度間又は５年度間、その家屋の１２０平方メートルの部分の 固定資産税の税額が２/３に軽減される。 ３ 住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例措置は、貸家住宅の 用に供されている 土地についても適用される。 ４ 特定市街化区域農地に対する課税の適正化措置〔いわゆる宅地並課税〕が 適用されるのは、首都圏，中部圏及び近畿圏の三大都市圏の特定の市に限られる。 【回答】２ 肢１【○】 固定資産税は固定資産の所有者に課され、土地・家屋の場合の納税義務者は、 賦課期日〔１月１日〕現在で固定資産税課税台帳に登録されている者です。 肢２【×】 家屋の１２０平方メートルまでの住居部分の固定資産税の税額が １/２に減額されます。(附則16条１項２項) ２/３ではありません。 肢３【〇】 持家・貸家の区別はありません。 肢４【〇】 その通りです。 【本日の課題】 不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 海外の不動産の取得に対しても、不動産取得税が課税される場合がある。 ２ 包括遺贈による不動産の取得に対しても、不動産取得税が課税される。 ３ 新築住宅に対する１，２００万円の特別控除の適用要件には、 価格要件と面積要件があり、面積要件については、 上限は定められているが、下限は定められていない。 ４ 不動産取得税の免税点は、土地の取得にあっては１０万、 家屋の取得のうち建築に係るものにあっては１戸につき２３万円、 その他の家屋の取得にあっては１戸につき１２万円である。 ◆◇ 編集後記 ◆◇ 本日は、行政書士を勉強中の方からの質問メールをご紹介します。 ---- 矢野先生さま お世話になっております。 〇〇です。 質問ですが、行政手続法27条の1項と2項の条文の解釈がいまいち、なのですが 教えていただけますか？ 第27条 行政庁又は主宰者がこの節の規定に基づいてした処分については、 行政不服審査法による不服申立てをすることができない。 2項 聴聞を経てされた不利益処分については、当事者及び参加人は、 行政不服審査法による異議申立てをすることができない。 1項の「この節」の部分は、聴聞についてで、 「不服審査法による不服申立て」は、異議申立てと審査請求、両方ともできない という解釈でよいでしょうか？ もしよいとすると、2項との違い、 「この節の規定に基づいてした処分」と「聴聞を経てされた不利益処分」 との違いは、なになのか？ あと、勉強についてですが、〇〇をやりはじめて 法令の方は、〇〇〇〇しています。 それと同じように、一般教養の〇〇〇〇がいいのでしょうか？ ご指導の方よろしくお願いいたします。 ---- 私からの回答です↓↓ 〇〇様 おはようございます矢野です がんばっていますね 行政手続法27条の1項と2項の件ですが １項は、聴聞の手続き・やり方について不服申し立てができないと いっているのに際し、 ２項は聴聞の手続き・やり方以外での不利益処分については、 異議申立てはできないけど、審査請求はできると言っているわけです。 なお、弁明の機会についてはこの規定は準用されずどちらもできるので、 注意してくださいね。 一般教養についても 〇〇〇〇がいいです。 がんばってください 矢野準也 ---- 宅建の勉強では、条文はあまり見ませんが、行政書士以上の試験になると 必ず条文を見て、意味を理解しなくてはいけません。 条文を見る場合のコツは、必ず立法の趣旨を把握することです。 つまりはなぜ、この法律ができたのか、目的は何なのか？ それを知るためには、おおむね第一条に目的等として書かれています。 私が受験した時の、行政書士試験は記述式問題があったため、 試験範囲にある法律全のこの目的等を丸暗記していました。 また、立法趣旨を把握しているのとしていないとでは、 難問が出たときの正解率が違ってきます。 把握している方が当然高いです。 なぜかと言うと 問題でその法律の条文を知らなくても、立法趣旨さえ知っていれば 立法趣旨と違う見解を見つけられたら、自然と回答が出てくるからです。 これは当然宅建にも当てはまります。 例えば難問の出題が多い民法 基本原則３つ覚えていますか？ １ 私権は、公共の福祉に適合しなければならない。 ２ 権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。 ３ 権利の濫用は、これを許さない。 民法で難問が出たときこの3つの基本原則を思い出して 問題を再度見てください。 難問ですから100％正解といかなくても、50％ぐらいにはなると思います。 参考にしてください。 本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。 それではまた次号で！ ----------------------------------------------------------------------- ┌──┐このメルマガでは、より充実した内容になるよう │＼／│みなさまからのご意見・ご感想をお待ちしております。 └──┘必ずお返事をさしあげます！ いただいた感想はメルマガへの掲載の許可を事前に 必ずいただきます。安心してお送りください。 ▼ お問い合わせはこちらから ▼ http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P58651081 ----お願い---- ご質問いただくのは、とってもありがたいのですが、 迷惑メールのフィルタリング等のため、送信できない方がいらっしゃいます。 （携帯アドレスの方は非常に多いです） ご質問していただいた後は、フィルタリング等の解除をお願いします。 １００％返信していますので、返信がない場合は フィルタリングの解除後、再度メールくだされば助かります。 ------------------------------------------------------------------------ *************************************************** 発行者 矢野 準也 E-mail takkenngoukaku★takkenngoukaku.net インフォトップ http://takkenngoukaku.net/ インフォカート http://takkenngoukaku.net/style/ メルマガ http://www.mag2.com/m/0000248047.html ****************************************************
