2009/03/21
不動産登記法について
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それでは以下ポイントです。 １．不動産の所有権取得等は、登記をしなければ第三者に対抗することができない！ そもそも「登記」とは、不動産の所有権取得等についての勝ち負けの基準です。 先に不動産を買っても登記をしなければ、後から買って先に登記をした者がその不動産 所有権を取得します。 これを「対抗問題」といいます。 不動産の取得以外にも、抵当権や地上権、地役権等を移転・設定した場合にも、 それを第三者に主張するためには登記が必要となります。 ２．登記は、登記官が登記記録を登記簿に記録することで行う！ 登記記録とは、一筆の土地または一個の建物ごとに、表題部および権利部に区分して 作成される電磁的記録をいいます。 表題部とは、不動産の表示に関する登記が記録される部分をいい、表示とは、土地や建 物の物理的な概況をいいます。 権利部とは、所有権や抵当権等の権利に関する登記が記録される部分をいい、 さらに甲区と乙区に分けられます。 甲区には所有権に関する事項、 乙区には所有権以外（抵当権や賃借権等）の権利に関する事項を記載します。 ３．表示に関する登記には、所有者に申請義務がある！ 表示に関する登記とは、土地を取得したり建物を建てた場合などに、 表題部に記録される登記をいいます。 建物を新築したり建物が滅失した場合は、それから１ヶ月以内に、 所有者は表示に関する登記を申請しなければなりません。 権利に関する登記については、申請義務がないことと比較しておいてください。 ４．権利に関する登記が２つ以上ある場合、その権利の順位は、登記の先後による！ 建物を新築した場合など、その不動産について最初に行う登記を所有権保存登記 といいます。 この登記は表題部所有者等が単独で申請するという点にご注意ください。 そしてここから所有権移転登記や抵当権設定登記など、様々な登記が行われていくわけ ですが、それらの権利の優先順位は、原則として登記の先後によって決定します。 ５．仮登記を本登記に改めると、本登記は仮登記の順位によることとなる！ 仮登記とは、本登記の順位を保全するために、仮にしておく登記をいいます。 つまり、後日仮登記を本登記に改めますと、仮登記のあと本登記の間までに その不動産について登記をした者よりも優先することができるのです。 仮登記から本登記の間にその不動産が第三者に移転されていた場合は、本登記に際して その移転登記を抹消することになりますが、その場合、仮登記権利者 （本登記を申請する者）は、利害関係人である第三者の承諾情報を提供して 抹消登記を申請します。 また、第三者が承諾をしてくれない場合は、裁判の謄本（＝コピー）を添付しても 構いません。 そして、登記官の職権により第三者の登記は抹消されることとなります。 ６．登記は、原則として申請主義によってなされる！ 登記は、当事者の申請または官庁・公署の嘱託によってなされます。 例外として、不動産の表示に関する登記等は登記官の職権による登記が認められます。 登記を申請する者は、その物権変動の当事者です（共同申請主義）。 たとえば売買契約においては、登記によって利益を得る買主を登記権利者、 所有権を失うなど不利益を被る売主を登記義務者として、買主と売主が共同で 申請します。 共同申請主義の例外として、当事者の一方が単独で申請できる登記を５つ覚えて おいてください。 ・保存登記 ・登記名義人変更登記 ・相続登記 ・登記手続を命ずる判決による登記（確認判決でないことに注意！） ・仮登記義務者の承諾情報が提供された仮登記 また、登記の申請は、必ず電子情報処理組織を使用する方法または 申請情報を記載した書面（磁気ディスクでも可）を提出する方法により行う必要が あります。 ７．登記申請には、一定の情報を提供しなければならない！ 先に不動産を買っても登記をしなければ、後から不動産を買い登記をした者が 優先するというお話をしました。 それほど登記は強力で重要なのです。 よって、登記を申請するには信用のために一定の情報を提供する必要があります。 ・申請情報：不動産を識別する事項や申請人の氏名等 ・登記原因証明情報：権利に関する登記を申請する場合に提供する ・登記識別情報：登記義務者が本人であることを証明するための情報 ・住所証明書：登記権利者が本人であることを証明するための住民票 ・代理権限証書：司法書士に対する委任状 登記識別情報が提供できないときは、登記官は、登記申請があった旨、およびその 申請が真実である旨を申し出るよう登記義務者に対し通知する必要があります。 これを事前通知制度といいます。 また、資格者代理人等が本人である旨を確認した場合は、事前通知は必要ありません。 ８．登記簿は、誰でも見ることができる！ 登記官に対して手数料を納付して、登記事項証明書（登記記録に記録されている事項の 全部または一部を証明した書面）または登記事項要約書（登記記録に記録されている 事項の概要を記録した書面）の交付を請求することができます。 また、登記所に備えられている地図（公図）も、手数料を納付すれば誰でも見ることが できるという点も覚えておいてください。 司法書士や土地家屋調査士の受験を考えておられましたら、この程度では 済みませんが、宅建受験のみでしたらこの程度、勉強していただけたら充分です。 本日はここまで 次回は固定資産税をお送りします。 お楽しみに！ 【２】宅建一問一答 前回の問題と回答 【問】 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、 原則として、区分所有者及び議決権の各３/４以上の多数による集会の決議に よってする。 ２ 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各３/４以上の多数に よる集会の決議によってする。 ３ 区分所有者の１/５以上で議決権の１/５以上を有する者は、管理者に対し、 会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。 ４ 集会において、区分所有者及び議決権の各３/４以上の多数で 区分所有法第６２条第１項に規定する建替え決議をすることができる。 【回答】４ 肢１【○】 共用部分の変更〔その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。〕は、 区分所有者数及び議決権の４分の３以上の多数による集会の決議がなければ、 することができません。 ただし、区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができます。 (17条) 肢２【○】 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各３/４以上の多数 による集会の決議によってすることができます。 肢３【〇】 本設問は、管理者がいる場合の管理組合での集会の招集請求についての問題です。 集会は、管理者または理事〔管理組合法人〕がいる場合には、管理者または理事が 招集します。 しかし、集会を招集する必要があるのに、管理者や理事が招集しないときは、 区分所有者の１/５以上で議決権の１/５以上を有する者は、管理者または理事に 対し、会議の目的たる事項〔議題〕を示して、集会の招集を請求することが できます。(34条２項) １/５という定数は規約で減ずる(引き下げる)〔例・１/５→１/６〕ことは できますが、 増やす(引き上げる)〔例・１/５→１/４〕ことはできません。 肢４【×】 区分所有法第62条第１項に規定する建替え決議は、集会において、 区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数により行うことができます。 この５分の４以上は規約で別段の定めをすることができません。 【本日の課題】 不動産登記に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。 １ 不動産の表示に関する登記は，申請人が登記所に出頭する必要はない。 ２ 登記原因について第三者の許可を要するときは、原則として申請情報と併せて、 当該第三者の許可を証する書面を提供する必要がある。 ３ 建物を新築したときは、所有者は１カ月以内に建物の表示の登記を申請しなければ ならないが、物権の変動が生じたときの登記の申請期間については、 特段の定めはない。 ４ 土地の所有者は、いったん所有権移転の仮登記をした後は、 他の者に対する所有権移転の登記をすることはできない。 ◆◇ 編集後記 ◆◇ 前回お話した、テキストの件で購入者様からメールをいただいていますので ご紹介します。 ---- 初めまして、○○と申します。 宅建勉強を始めて３ヶ月たちます。らくらく宅建塾で 勉強をし始めほんとにこれでいいのだろうかとまた新たな 教材住宅新報社の教材も買ってしまいました・・・。 このままだと教材コレクターになりそうなので今回矢野教授に 勉強のやり方をご教授いただこうとへそくりをはたいて購入しました＾＾； 早速拝見いたしまして、なるほど！っと思った次第です。 ---- はじめまして、先日購入させていただきました○○です。 実はわたし、気が付かないうちにテキストマニアになっていました。 先生のメルマガを拝見させていただいて、私のことだぁああっと これではいけないと思って、早速購入を決めた次第です。 読ませていただいて、もう目からウロコって感じで、 テンション上がりました！ テキストじゃないですね、 やり方わかりました 今日から早速やります！ またイチローのように心が折れそうになったらメールしますので よろしくお願いします ---- はじめまして、○○と申します。 先日のメルマガを拝見させていただき、うなずける点が多く 購入を決めさせていただきました。 マニュアルを拝見させていただき、「過去問攻略」の意味が理解できました。 気が付きそうで、気が付かない工夫ですね。 これなら、私も無我夢中で、できそうです。 今後わからないことなどあると思いますので、よろしくお願いします。 有り難うございましたｍｍ テキストを何冊買っても合格はできませんね。 勉強する事が大事です。 でも何をどう勉強したらいいのか？？ それが、「宅建超高速勉強術」に書かれています。 テキストに何万円も使うような無駄使いはもうやめましょう！ 本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。 それではまた次号で！ ----------------------------------------------------------------------- ┌──┐このメルマガでは、より充実した内容になるよう │＼／│みなさまからのご意見・ご感想をお待ちしております。 └──┘必ずお返事をさしあげます！ いただいた感想はメルマガへの掲載の許可を事前に 必ずいただきます。安心してお送りください。 ▼ お問い合わせはこちらから ▼ http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P58651081 ----お願い---- ご質問いただくのは、とってもありがたいのですが、 迷惑メールのフィルタリング等のため、送信できない方がいらっしゃいます。 （携帯アドレスの方は非常に多いです） ご質問していただいた後は、フィルタリング等の解除をお願いします。 １００％返信していますので、返信がない場合は フィルタリングの解除後、再度メールくだされば助かります。 ------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------ 発行者 矢野 準也 http://takkenngoukaku.net/ 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