2009/03/14
本日は編集後記必見です！
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マンション管理士試験ができた今、 宅建試験で今後それほど難しい問題が出題されるとは思えません。 あまり難しい問題に固執せず、 何度も出題されている重要問題だけを解けるようにしておいてください。 実務においても、マンションを売ら無い事はないでしょうから 最低限ここでまとめたことだけはマスターしておいてください。 まず、マンションには、専有部分と共用部分があります。 居住用や事務所として利用される部屋を専有部分といい、 共用部分は、法定共用部分と規約共用部分とに分けられます。 法定共用部分とは、廊下や階段、エレベーターなど、みんなで共用されるものをいい、 規約共用部分とは、集会所や管理人室など、一見すると専有部分に見えますが、 規約によってみんなで共用すると決めたものをいいます。 規約共用部分は登記が必要だということは覚えておいてください。 そして、このようにマンションにはいろいろな共用部分がありますので、区分所有建物 について物事を決める（管理）には、みんなで集会を開いて決める必要があります。 この管理は、管理組合によってなされます。 管理組合は、集会の決議で、区分所有者および議決権の各４分の３以上の賛成を得て、 主たる事務所において登記をすれば法人となることができるということも 覚えておいてください。 では、超重要な決議要件を見ていきます。 ■区分所有者および議決権の 各５分の４ 以上の賛成が必要 ・建替え決議：規約で別段の定め（定員の増減）不可 建替えに賛成の区分所有者は、反対の区分所有者に対して、区分所有権の売渡請求 をすることができます。 ■区分所有者および議決権の 各４分の３ 以上の賛成が必要 ・共用部分の重大変更：規約により区分所有者の定数を過半数まで減らすこと可能 議決権の定数を減らすことはできないという点に注意してください。 ・規約の設定・変更・廃止：別段の定め不可 一部の区分所有者に影響を及ぼすときは、その者の承諾が必要です。 ・管理組合の法人化：別段の定め不可 ・専有部分の使用禁止請求：別段の定め不可 必ず裁判所に訴えるという方法で請求しなければなりません。 ・専有部分等の競売請求：別段の定め不可 必ず裁判所に訴えるという方法で請求しなければなりません。 ・占有者に対する引渡請求：別段の定め不可 必ず裁判所に訴えるという方法で請求しなければなりません。 ・大規模滅失の復旧決議：別段の定め不可 大規模滅失とは、建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合をいいます。 ■区分所有者および議決権の 各過半数 の賛成が必要 ・共用部分の軽微変更：別段の定め可能 ・行為の停止請求：別段の定め可能 騒音や悪臭などの迷惑行為の停止請求は、区分所有者の１人または数人、もしくは 全員、管理組合法人などが自由にすることができますが、訴訟を提起するには過半数 の賛成が必要です。 ・小規模滅失の復旧決議：別段の定め可能 小規模滅失とは、建物の価格の２分の１以下の部分が滅失した場合をいいます。 ■区分所有者および議決権の 各５分の１ 以上の賛成が必要 ・集会の召集：規約により、区分所有者の定数も議決権の定数も減じること可能 専有部分を借りている者（占有者）は議決権を持たないので決議に参加することはで きませんが、集会に出席して意見を述べることはできます。 そして、決議の効力は占有者に対しても及びます。これは覚えておいてください。 ■単独 で可能 ・共用部分の保存行為：別段の定め可能 ・小規模滅失の復旧：別段の定め可能 １人で直して、その費用を他の区分所有者に請求することができます。決議により 復旧させる場合は過半数の賛成が必要だということと区別しておいてください。 ・行為の停止請求（裁判外）：別段の定め不可 区分所有法の出題の大部分は決議要件の数字です。 どの決議が過半数なのか４分の３なのかをしっかり覚えれば 点数は取れると思います。 本日はここまで 次回は不動産登記法をお送りします。 お楽しみに！ 【２】宅建一問一答 前回の問題と回答 【問】 Ａは、Ｂの所有する土地を賃借し、その上に木造の建物を所有している。 この場合、借地借家法の規定および判例によれば、 次の記述のうち誤っているものはどれか。 １ ＡとＢの借地契約において借地権の存続期間を１０年と定めた場合、 その約定はなかったものとみなされ、 借地権は，契約の時から２０年存続することになる ２ 借地権の存続期間満了の際、Ａが契約の更新を請求した場合において、 建物が存在し、Ｂが異議を述べなかったときは、 前の契約と同一の条件をもって、更に借地権を設定したものとみなされる。 ３ 借地権の存続期間満了後、Ａが土地の使用を継続している場合において、 建物が存在し、Ｂが異議を述べなかったときは、 前の契約と同一の条件をもって、更に借地権を設定したものとみなされる。 ４ ＡＢ間で借賃の増額について協議が調わない場合、 Ａは、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める借賃を 支払えばよい。 【回答】１ 肢１【×】 借地借家法では、建物の所有を目的とする借地権の存続期間は、30年より短い 期間を定めた場合は存続期間については定めがなかったものとみなされ、 借地権の存続期間は30年とされます。 第３条 借地権の存続期間は、30年とする。ただし、契約でこれより長い期間を 定めたときは、その期間とする。 第９条 この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。 肢２【○】 借地権の存続期間が満了する際、借地権者が契約の更新を請求したときは、 ・建物が存在すること ・借地権設定者（土地の所有者）が異議を述べなかった この２つを要件として、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものと みなします。（更新後の期間の規定を除く）（借地借家法・５条１項） 借地権の存続期間が満了する際、借地権者が契約の更新を請求し、 借地権設定者（土地の所有者）が遅滞なく異議を述べた場合でも、 その異議に正当事由がないときは、契約は更新したものとみなされます。 ・建物が存在すること ・借地権設定者（土地の所有者）が遅滞なく異議を述べたが、正当事由がない 肢３【〇】 借地権の存続期間が満了する際、借地権者が契約の更新を請求しないで、 土地の使用を継続しているときは、 ・建物が存在すること ・借地権設定者（土地の所有者）が異議を述べなかった この２つを要件として、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものと みなします。（更新後の期間の規定を除く）（借地借家法・５条２項） 肢４【〇】 地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、借地権者は、 増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払えば 足ります。（借地借家法・11条２項） もし、借地権設定者（土地の所有者）が、 『借地権者が相当と認める額の地代等』の 受取を拒んだ場合は、 借地権者は供託することにより債務不履行を免れます。 ただし、判例では、賃貸人の請求する金額に満たない額を賃料として支払う場合に おいて、賃借人が従前の賃料額では経済事情の変動から相当ではないと認めている のに従前の賃料と同額を支払ったときは、相当賃料を支払ったことにはならない としています。（最高裁・平成８.７.12） 【本日の課題】 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、 原則として、区分所有者及び議決権の各３/４以上の多数による集会の決議に よってする。 ２ 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各３/４以上の多数に よる集会の決議によってする。 ３ 区分所有者の１/５以上で議決権の１/５以上を有する者は、管理者に対し、 会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。 ４ 集会において、区分所有者及び議決権の各３/４以上の多数で 区分所有法第６２条第１項に規定する建替え決議をすることができる。 ◆◇ 編集後記 ◆◇ 本日も、最近よく頂く内容のメールをご紹介します。 質問 宅建超高速勉強術とは、合格できる様に勉強方を教え て頂けるものですか？ それとも問題集などよくでる試験問題など、勉強する 様になっているものですか？ 回答 有難うございます。 合格できる様に勉強法をお伝えしています。 独自の問題集やテキストの配布は行っていませんが 安価で市販のテキストや問題集をご案内させていただいています。 私は宅建において、テキストや問題集は重要と考えていません。 いかに効率よく無駄なく合格するか？そのような考えから 「宅建超高速勉強術」を提供しています。 読んでいただけたら、理解していただけると思いますが、 私がこれまで見てきた受験生の多くは、テキストマニアになっている方が 非常に多かったのです。 ちょっとやっては、テキストが悪いと考え、また違うテキストを買う この繰り返しで、本棚にはきれいなテキストが並び、 お腹いっぱいになり、合格した気分になって、肝心の勉強は三日坊主、 これでは何年かかっても合格は不可能です。 そこのところをよく考えていただきたいです。 もう1つ「問題集などよくでる試験問題・・・」とご質問がありますが よくでる試験問題とは、はっきり言ってズバリ「過去問です」 宅建攻略は「過去問」です。 「過去問」がどれだけ凄いかは、ここでは省略しますが 「宅建超高速勉強術」では、しっかり書いています。 大事なことは、究極的にお話しすると 「過去問」をどのように効率よく頭に入れるかです。 過去問攻略こそが合格・不合格の別れ目なのです。 受験生の多くがテキスト＞問題集＞過去問と考えている方が 多いようですが、誤りです！！ 過去問＞＞テキスト＞＞＞＞問題集です！！！！ テキストを何十時間、何百時間やっても全く無駄だとは言いませんが 合格はまずできないでしょう。 逆に過去問のみ何百時間やり通す根性があれば、１００％とは言いませんが 高い確率で合格できると考えます。 頭を切り替えてください。 「問題集などよくでる試験問題」など魔法使いのような予言者などいないのです。 ご理解していただけたでしょうか？ 勉強頑張ってください。 これ以上追加で、お話しすることはありませんが もう一度言っておきますね 過去問を攻略！これこそが宅建合格の最大の近道なのです。 テキストに何万円も使うのはホント無駄使いです。 メルマガ読者の皆さんへ テキストマニアだけには決してならないで下さい。 勉強する事が大事なのです。 本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。 それではまた次号で！ ----------------------------------------------------------------------- ┌──┐このメルマガでは、より充実した内容になるよう │＼／│みなさまからのご意見・ご感想をお待ちしております。 └──┘必ずお返事をさしあげます！ いただいた感想はメルマガへの掲載の許可を事前に 必ずいただきます。安心してお送りください。 ▼ お問い合わせはこちらから ▼ http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P58651081 ----お願い---- ご質問いただくのは、とってもありがたいのですが、 迷惑メールのフィルタリング等のため、送信できない方がいらっしゃいます。 （携帯アドレスの方は非常に多いです） ご質問していただいた後は、フィルタリング等の解除をお願いします。 １００％返信していますので、返信がない場合は フィルタリングの解除後、再度メールくだされば助かります。 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