宅建超高速勉強術 

「建築基準法」道路に関する制限

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５月１０日号
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みなさんこんにちは、矢野です。

GWも終ってしまいました。

集中的に勉強された方も多いようです。

メールもたくさん頂いていますので、

ここで紹介しておきます。

-----ここから-----------------------------------------------------------------

矢野先生　様

早速のご回答ありがとうございます。

現時点では、ご教授通りのパターン暗記で先に進みます。
説明の内容を理解するのが困難で、時間を要しますが、コツコツと進んで基本学習
をクリアします。
○○も既に真っ黒に塗りつぶすほどになり、先が思いやられますが、これもコツコ
ツと・・・。

ただ、先生に教えていただいた勉強法は、本当に苦痛を感じません！
今日は休みだったので、朝から今まで休憩を入れながら７時間ほど勉強しましたが
、これが面白いんです。
あれほど勉強嫌いだったのに、勉強のやり方を教わったことで感じなくなれたのは
驚きでした。

この気持ちを継続させて、頑張ります。
どうぞ、これからも宜しくお願い致します。
夜分に大変失礼と存じながら、感謝の気持ちを込めて。

NF様より

-----ここまで-----------------------------------------------------------------

有り難うございました。

私もそういって頂けたら大変うれしく、モチベーションが上がります。


依然として冊子版の方ご好評頂いております。

ご購入していただいた方、有り難うございます。

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それでは本日も張り切って勉強しましょう！


-*-* 目次 *-*-

　　【１】「建築基準法」道路に関する制限について
　
　　【２】宅建一問一答

 　　◆◇　編集後記　◆◇


【１】「建築基準法」道路に関する制限について

今回は「建築基準法」道路に関する制限についてです。

不動産にとって道路は非常に重要な要素の１つです。

例えば同じ地区の土地で、道路に接している土地と道路に接していない土地では、

全く土地の査定額は変わってきます。（当然道路に接している土地が高いですよ）

しかも査定額は微妙に変わるのでなく大きく変わります。

１００の不動産業者が査定したら、１００業者とも同じになると思います。

ではなぜでしょう？

それが本日お話する「建築基準法」道路に関する制限の内容となります。

「建築基準法」では土地に建物を建てるための要件として、「接道義務」という

ものを規定しています。

接道義務（せつどうぎむ）とは、

都市計画区域および準都市計画区域内の敷地は、
建築基準法上の道路に２ｍ以上接していなければなりません。

というものです。

しかし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物など、特定行政庁が交通上、
安全上、防火上、衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可した敷地
については接道義務に従わなくてよいという例外があります。

分かりやすく言えば北海道のような広原の真ん中に家が建っているような状態です


また逆に、映画館など不特定多数の者が集まる特殊建築物や階数が３以上の建築物
延べ面積が1,000平方メートルを越える建築物については、地方公共団体の条例によ
って、更に厳しい制限を付加することができます（緩和は不可）。

ここは注意です。「更に厳しい制限」ですから接道を２ｍ以上としなくてはいけま
せん。問題で1.5ｍと規定した→○or×と出ます。（答×）

この例外と付加することができるという２つは覚えておいてください。

さて上記、接道義務で建築基準法上の道路に・・・・とあります。

建築基準法上の道路とは、幅員４ｍ以上（地下除く）の道路法による道路等をいい
ます。

【道路法による道路】
・　高速自動車国道 ・・・建築基準法では接道義務の対象となる道路には含まれ
　　　　　　　　　　　　 ていません（注）
・　一般国道 
・　都道府県道 
・　市町村道 

また、都市計画区域および準都市計画区域内で、特定行政庁が、その地方の気候や
風土の特殊性、土地の状況により必要があると認め、都道府県都市計画審議会の議
を経て指定する区域内においては、接道義務の対象となる道路の幅員は６ｍ以上と
なります。

ここは説明しておくと、豪雪地帯などがこの規定が適用されています。
雪が降ると道の両端に除雪車などで、雪をよけています。
当然そうなると通行可能な道幅は狭くなってしまう為、幅員４ｍを確保する為、
このような地域では接道義務の対象となる道路の幅員は６ｍ以上としているのです

しかし実際には、幅員が４ｍ（６ｍ）未満の道など日本中に存在します。

そこで、現に建築物が立ち並んでいる道で、特定行政庁の指定があったものは、
幅員が４ｍ未満であっても道路とみなされます。

これを２項道路といいます。（建築基準法第４１条２項に書かれているため）

【建築基準法第４１条２項】
この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員４メートル
未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路
とみなし、その中心線からの水平距離２メートル（前項の規定により指定された区
域内においては、３メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全
上支障がないと認める場合は、２メートル）。以下この項及び次項において同じ。
）の線をその道路の境界線とみなす。
ただし、当該道がその中心線からの水平距離２メートル未満でがけ地、川、線路敷
地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該がけ地等の道の側の境界
線及びその境界線から道の側に水平距離４メートルの線をその道路の境界線とみなす。

となっています。
分かりやすく説明すると

２項道路の場合、道路の中心線から水平距離２ｍずつ両側に後退した線が道路の境
界線とみなされ、この境界線より内側には建築物を建築してはなりません。
（中心線から２ｍ未満で、一方が崖や川等である場合は川等から４ｍの線が境界線）

また、幅員が６ｍと指定された区域の場合は、
道路の中心線から水平距離３ｍずつ両側に後退した線が道路境界線となります。

これをセットバックと言っています。
試験には「セットバック」という言葉は出ませんが、不動産関係で仕事をするとき
必ずと言っていいほどでてきますので、紹介だけしておきます。

要するに今建っている建物はしょうがないから次に立て替えるときは、道路の境
界線とみなされるとこまでさげて、建物を建ててねということです。
数十年後その道に接道している集落の建物が全て建て変われば、幅員４ｍの道が
現れるということです。

もう１つ、一定の「私道」も道路に含まれるということも覚えておいてください。

私道の変更や廃止が接道義務に抵触する場合は、特定行政庁はその変更や廃止を禁
止または制限できる、ということは重要です。（位置指定道路）

さてこの道路はそもそも日常の通行、緊急時の非難のために設置されているもので
すから、その妨げとなる建物等を建築したりしてはならならないことは、常識的に
理解できると思います。

次の３つは例外として、道路内または道路に突き出して建築、築造することができ
ます。ここが重要です。

１．地盤面下に設ける建築物（地下商店街や地下駐車場など）
２．公益上必要な建築物で、特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の
　　同意を得て許可したもの（公衆便所や巡査派出所など）
３．公共用歩廊、その他の建築物で、特定行政庁が安全上、防火上、衛生上、他の
　　建築物の利便を妨げ、周囲の環境を害するおそれがないと認めて建築審査会の
　　同意を得て許可したもの
　（公共用歩廊→商店街のアーケードなど、その他の建築物→上空の渡り廊下など）

上記「道路内の建築制限」によって道路内の空間は確保されますが、道路の境界線
と建築物の間にも一定の空間があったほうが、より快適な環境となります。

そこで特定行政庁は、街区内における建築物の位置を整え、その環境の向上を図る
ために必要があると認めるときは、建築審査会の同意を得て、壁面線の位置を指定
することができます。

壁面線が指定されると、建築物の外壁や柱、高さ２ｍを超える門または塀は、
原則として壁面線を越えて建築してはならなくなります。


宅建試験の道路については、そんなに難しくはないと思います。

ただ前記したように実務では、道路のことを知らないでは、仕事はできません。

しっかり勉強をお願いします。


本日はここまで

次回は「建築基準法」建蔽率についてです。

お楽しみに！



【２】宅建一問一答

前回の問題と回答

【問】
建築基準法第４８条に規定する用途規制に関する次の記述のうち、誤っているものはど
れか。ただし，特定行政庁の許可は考慮しないものとする。 

１　第一種低層住宅専用地域内では、小学校は建築できるが、中学校は建築できない。

２　第一種住居地域内では、ホテル (床面積３,０００平方メートル以下) は建築でき
　　るが、映画館は建築できない。

３　近隣商業地域内では、カラオケボックスは建築できるが、料理店は建築できない。

４　工業地域内では、住宅は建築できるが、病院は建築できない。

【回答】１
肢１　【正解：×】
      第一種低層住宅専用地域内では、幼稚園・小学校・中学校・高等学校は，特定行
　　　政庁の許可なく、建築することができます。
　　　　　　
肢２　【正解：○】
      第一種住居地域内では、ホテル (床面積３,０００平方メートル以下) 〔第一種住
　　　居地域から〕は建築できますが、映画館〔準住居地域から〕は規模(客席の床面積
　　　)に関係なく建築することはできません。

肢３　【正解：○】
　　　近隣商業地域内では、カラオケボックス 〔第二種住居地域から〕は建築できます
　　　が、料理店〔商業地域・準工業地域のみ〕は建築することはできません。
　　　
肢４　【正解：×】
　　　工業地域内では，住宅は建築できますが、病院は特定行政庁の許可がなければ建
　　　築できません。


【本日の課題】
都市計画区域内における建築物の敷地又は建築物と道路との関係に関する次の記述のう
ち、建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。
 
１　建築物の敷地は、原則として道路に２ｍ以上接していなければならないが、その敷
　　、地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合す
　　る建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて
　　建築審査会の同意を得て許可したときは、この限りではない。

２　建築物の敷地は、原則として幅員６ｍ以上の道路に接していなければならない。

３　公衆便所、巡査派出所その他これらに類する公益上必要な建築物について、特定行
　　政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したとしても、道路
　　に突き出して建築してはならない。

４　地方公共団体は、一定の建築物の用途又は規模の特殊性により必要があると認める
　　ときは、条例で，建築物の敷地と道路との関係についての制限を緩和することがで
　　きる。



◆◇　編集後記　◆◇

先日このような質問メールが来ました。

紹介しておきます。

-----ここから-----------------------------------------------------------------

初めまして。
今年初めて宅建を受験しようと思っています。
「宅建超高速勉強術」で４ヶ月かけて勉強する場合、
単純計算をして一日１時間の勉強で合格を目指せますか？
ご返答お待ちしています（*^_^*）

-----ここまで-----------------------------------------------------------------

（*^_^*）こんなかわいい絵文字まで書いていただいているのですが、
私にとっては回答に困る質問でした。


-----私の回答　ここから-------------------------------------------------------

○○さま

有り難うございます

宅建超高速勉強術の矢野です

早速ご質問の回答です、

計算上では可能ですが、資格試験は忘却との戦いです。

１日でも速く基本学習を終わらせることが何よりも大事です

基本学習が終わってからが本当は大事なところなのです。

そのための勉強法といっても過言ではありません。

「今年初めて宅建を受験」ということですので全く先が分からないと

思いますが、受験するからには集中してやってもらいたいです。

正直に言うと１日１時間しか勉強時間が取れないようでは、少し難しいです。

２ヶ月２時間と４ヶ月１時間はトータル時間は同じでも、内容が違うのです。

２ヶ月以上本試験まで期間がある場合も同様に２ヶ月で終了していただきたいと
思っています。

基本学習を１日でも速く終わらせることが、合格に近づくことと私は思っている
ためです。

残りの期間は忘れない為にあることをしていただきます。
更には知識をより広げる為の勉強に当てていただきます。

矢野準也

-----私の回答　ここまで-------------------------------------------------------

少し分かりにくい回答だったかなと反省しています。

個々の能力の差などもあるとは思います。

「宅建」に限らず資格試験で勉強時間は１つの目安でしかありません。

勉強時間を長く取れれば合格できるのか？それも一概には言えません。

要は無駄なく勉強してもらう、持続できる勉強を目指すのが

「宅建超高速勉強術」だと冒頭で書きましたNF様からのメールでそう感じましたので、

ここで補足させて頂きます。


本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。


それではまた次号で！

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　　│＼／│みなさまからのご意見・ご感想をお待ちしております。
　　└──┘必ずお返事をさしあげます！

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発行者　矢野　準也
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