宅建超高速勉強術 

都市計画法２

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みなさんこんにちは、矢野です。

腰痛で思うように仕事ができていません。

メールの返信に追われ、メルマガ更新遅れてしまいました。

メルマガ楽しみにしていただいている皆さんご迷惑おかけしました。

まだ腰が痛いですが、精一杯がんばります。

今後ともよろしくお願いします。

本日より読者になっていただいた方、はじめまして

矢野のことはこちらに書いています。

http://takkenngoukaku.net/　　←変更しました！


それでは本日も張り切って勉強しましょう！


-*-* 目次 *-*-

　　【１】「都市計画法２」について
　
　　【２】宅建一問一答

 　　◆◇　編集後記　◆◇


【１】「都市計画法」について

今回は前回に引き続き「都市計画法」についてです。

本日は地区計画から見ていきましょう。

地区計画とは「ローカル・ルール」と考えてください。

つまり小規模な地区単位でその区域の特性にふさわしい街づくりを行う都市計画を

いいます。

よって地区計画は市町村長が定めます。

それぞれの市町村が独自に定めていきます、だから「ローカル・ルール」です。

ざっと要点を書くと、用途地域が定められている土地の区域においては、どこでも定
めることができます。
用途地域が定められていない土地の区域においても、一定の場合に定めることができ
ます。

また、地区計画を行うには、原則として地区整備計画を定める必要があります。

そして地区整備計画が定められた地区計画区域内において次の行為をする場合は、
行為着手30日前までに必要事項を市町村長に届け出なければなりません（変更も同様）

・土地の区画形質の変更
・建築物の建築
・その他政令で定める行為（工作物の建設や建物の用途変更など）

しかし、国または地方公共団体が行う場合や開発許可を要する場合等は届出不要です。

地区計画についてはこの要点部分を押さえておけば十分でしょう。

地区計画については結構出題されますので、要点部分は暗記してください。

昨年も出題があっていますので、見ておきましょう。

平成19年【問18　肢３】
地区計画の区域のうち、地区整備計画が定められている区域内において、土地の区画
形質の変更又は建築物の建築を行おうとする者は、当該行為に着手した後、遅滞なく、
行為の種類、場所及び設計又は施行方法を市町村長に届け出なければならない。

どうですか？
上記要点さえ覚えていれば簡単ですね。
「行為に着手した後」の届出はダメです。
行為着手30日前までに必要事項を市町村長に届け出なければなりませんね。


続いて都市計画法で最も重要な「開発許可」についてお話しましょう。

ここは大変重要です。実務でもしっかり関係がありますので気合を入れてください。

ただ試験に関して言えばこれが開発行為に当たるのどうなのかを問う形式のものが、

ほとんどですから、心配は要りません。

それではまず開発行為とは何かからいきましょう。

開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で

行う土地の区画形質の変更をいいます。

簡単に言えば、建物の新築や移転等のために盛土や切土などを行うということです。

特定工作物とは以下の２つをいいます。

１．第一種特定工作物：コンクリートプラントなど
２．第二種特定工作物：ゴルフコースや墓苑、１ha以上の運動・レジャー施設など

これらの行為を行う場合、原則として都道府県知事の許可が必要となります。

例外として以下の５つは開発行為であっても許可が不要となります。
以下5つはすごく重要です。
できたら丸暗記してください。

１．公益上必要な建築物

学校や医療施設、社会福祉施設等です。
学校とは小・中・高等学校をいい、大学や専修学校等は含まれません。。

２．公的機関の行うもの

公的機関とは国や都道府県、指定都市等をいい、一般の市町村は含まれません。

３．都市計画事業の施行として行うもの

都市計画事業の施行として行うもののほか、土地区画整理事業や市街地開発事業の
施行として行う場合は許可不要で、非常災害のため必要な応急処置や通常の管理行
為等も許可不要となります。

４．小規模開発

ここは絶対暗記です！数字を正確に覚えてください。

市街化区域：1,000平米未満の開発行為は許可不要
市街化調整区域：例外なしで許可必要
区域区分が定められていない都市計画区域：3,000平米未満の開発行為は許可不要
準都市計画区域：3,000平米未満の開発行為は許可不要
都市計画区域外：１ha未満の開発行為は許可不要
準都市計画区域外：１ha未満の開発行為は許可不要

５．農林漁業用建築物

農林漁業用建築物とは畜舎や温室、農林漁業者の住居等をいいます。

農林漁業用建築物を建てるために許可不要となるのは市街化調整区域等の場合で、
市街化区域にはこの例外は適用されず、原則通り許可が必要となるので注意して
ください。


許可申請の詳細は、実務に入って一生懸命勉強してください。

試験ではポイントだけしかでませんから、以下を覚えてください。

許可申請は必ず書面で行います。

申請書には開発区域、予定建築物等の用途、設計、工事施行者等を記載します。
また、以下の者の同意書または協議の経過を示す書面を添付しなければなりません。

開発行為に関係がある公共施設の管理者（＝現在の管理者）
と協議をし、同意を得る（同意を得たことを証する書面を申請書に添付する）

設置される公共施設を管理することとなる者（＝将来の管理者）
と協議をする（協議の経過を示す書面を申請書に添付する）

また、土地等の権利者の相当数の同意を得ておく必要もあります。

許可処分については、都道府県知事から文書で通知があります。

不許可の場合は、都道府県知事が不許可の旨と不許可の理由を文書で通知されます。

不許可処分がなされ、その処分に対して不服がある者は、開発審査会に対して審査請求
をすることができます。

この審査請求に対する開発審査会の裁決を経た後でなければ、裁判所に対して処分取消
の訴えを提起することができません（不服申立前置主義）。


許可処分の場合の流れです。
ここもまた重要ですので必ず覚えておいてください。

１．都道府県知事が、開発許可をした土地の一定事項を開発登録簿に登録する
２．工事の施行
３．検査のため、都道府県知事に工事が完了した旨を届け出る
４．都道府県知事が、検査済証を交付し工事完了の公告を行う
５．建物を建てることができる

開発登録簿は都道府県知事が保管し、誰でもこれを閲覧することができます。
また、その写しの交付を請求することもできます。


開発許可後に以下の事由が発生した場合

１．許可を受けた者が変わった場合

●一般承継（相続）による変更
　当然に承継される

●特定承継（地位の譲渡等）による変更
　都道府県知事の承認が必要

２．開発行為の内容が変わった場合

原則：都道府県知事の許可が必要
例外：軽微変更・工事の廃止は都道府県知事への届出でよい

ちなみに、開発許可が不要な開発行為への変更は、許可も届出も不要です。


建築規制

１．開発許可を受けた開発区域内における建築規制

・工事完了公告前
　建築物や特定工作物の建築・建設不可

・工事完了公告後
　予定建築物・特定工作物以外の新築・新設・改築・用途変更不可

しかしこれには例外があり、この例外も結構重要です。
以下の場合は建築等を行うことができます。

工事完了公告前

・当該工事のための仮設建築物・特定工作物の建築・建設
・開発行為に同意していない土地所有者等の建築・建設
・都道府県知事が支障ないと認めた場合

工事完了公告後

・用途地域等が定められている場合
・都道府県知事が許可した場合


２．開発許可を受けた開発区域以外の区域内における建築規制

・市街化調整区域
　都道府県知事の許可を受けなければ建築物の新築・改築等不可

・市街化調整区域以外の区域
　特に規制なし（建築基準法の用途規制はあり）

ただし許可を要しない開発行為の場合、市街化調整区域でも知事の許可は不要となりま
す。

昨年の問題をみてみましょう。

平成19年【問19】
都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問における都道
府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長をい
うものとする。 

１　開発許可を受けた開発区域内において、当該開発区域内の土地について用途地域等
　　が定められていないとき、都道府県知事に届け出れば、開発行為に関する工事完了
　　の公告があった後、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を建築することが
　　できる。

２　開発許可を受けた土地において、地方公共団体は、開発行為に関する工事完了の公
　　告があった後、都道府県知事との協議が成立すれば、当該開発許可に係る予定建築
　　物以外の建築物を建築することができる。

３　都道府県知事は、市街化区域内における開発行為について開発許可をする場合、当
　　該開発区域内の土地について、建築物の建ぺい率に関する制限を定めることができ
　　る。

４　市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、公民館を
　　建築する場合は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。


【回答】４
肢１　【正解：×】
      開発許可を受けた開発区域内においては、用途地域等が定められていないときは
　　　工事完了の公告があった後、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を建築
　　　することができません。
　　　ただし、都道府県知事が当該開発区域における利便の増進上若しくは開発区域及
　　　びその周辺の地域における環境の保全上支障がないと認めて許可したときは、
　　　この限りでない。

肢２　【正解：×】
      国が行なう行為については、当該国の機関と都道府県知事との協議が成立するこ
　　　とをもつて、許可があつたものとみなす。とあるが地方公共団体が都道府県知事
　　　との協議が成立すれば、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を建築する
　　　ことができる。との例外規定はない。

肢３　【正解：×】
　　　都道府県知事は、用途地域の定められていない土地の区域における開発行為につ
　　　いて開発許可をする場合において必要があると認めるときは、当該開発区域内の
　　　土地について、建築物の建ぺい率、建築物の高さ、壁面の位置その他建築物の敷
　　　地、構造及び設備に関する制限を定めることができる。ものであり用途区域を定
　　　める市街化区域内では適用されることはない。
　　　
肢４　【正解：〇】
　　　市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、駅舎そ
　　　の他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他これらに類する公益上必要な
　　　建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及
　　　び環境の保全を図る上で支障がないものとして政令で定める建築物の建築の用に
　　　供する目的で行う開発行為は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。

慣れないとちょっと複雑に感じるかもしれませんが、例外規定さえしっかり押さえて
いれば、直ぐわかる問題ばかりです。

決して難しくありません。
焦らずじっくり取り組んでください。

本日はここまで

次回から「建築基準法」に入っていきます。

お楽しみに！



【２】宅建一問一答

前回の問題と回答

【問】
都市計画法に規定する用途地域に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 

１　市街化区域及び区域区分が定められていない都市計画区域については、少なくとも
　　道路、公園及び下水道を定め、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地
　　域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第
　　二種住居地域及び準住居地域については、都市施設のうち少なくとも道路、公園、
　　下水道及び義務教育施設を定める。

２　第二種低層住居専用地域は、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定め
　　る地域である。

３　工業専用地域は、主として工業の利便を増進するため定める地域である。

４　市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとされているが、市街化
　　調整区域では、用途地域を定めることはできない。


【回答】１
肢１　【正解：○】
      『市街化区域』及び『区域区分の定められていない都市計画区域』（非線引き
　　　 都市計画区域）には，少なくとも、道路・公園・下水道を定め、住居系の全て
　　　７用途地域には義務教育施設をも定めることになっています。
　　　　　
肢２　【正解：×】
       主としてがありません。
　　　 本肢の内容は第一種住居地域のものです。

肢３　【正解：×】
　　　 工業専用地域は、主としてがつきません。
　　　
肢４　【正解：×】
　　　 市街化調整区域では、原則として定めないが、定めることもできる。


【本日の課題】
次に掲げる開発行為を行う場合に、都市計画法に基づく開発許可が常に不要なものはど
れか。なお、開発行為の規模は１，０００平方メートル以上であるものとする。
 
１　市街化区域内において行う開発行為で，図書館の建築の用に供する目的で行うもの

２　市街化区域内において行う開発行為で，農業者の居住用住宅の建築の用に供する目
　　的で行うもの

３　市街化調整区域内において行う開発行為で，周辺地域における日常生活に必要な物
　　品の販売を営む店舗の建築の用に供する目的で行うもの

４　市街化調整区域内において行う開発行為で，私立大学である建築物の建築の用に供
　　する目的で行うもの





◆◇　編集後記　◆◇

本日もメールをご紹介したいと思います。

--------ここから---------------------------------------------------------------

> お忙しいところ申し訳ありません。私は●●と申します。
> 私自身法律系の資格の勉強を行った事がありませんので、今いろいろとどういった勉
> 強方法を考慮中ですが、なにせん手持ちも少ないのでなかなかこれがと言う講座に行
> き当たりません。そのところに貴方様の勉強術の広告を拝見させて頂きまして、お聞
> きしたい事がありましてメールさせて頂きました。

> 1本当に初心者の私でも２ヶ月で合格出来ますか。

> 2私自身宅建資格を足掛かりにして社労士、行政書士並びに最終的には司法書士まで
> と思っておりますが、司法書士資格習得まで可能でしょうか。

> 3教材に関してですが確認後の後払いというのは可能でしょうか。
>　(というのはある教材を購入しましたがとても私では実践が難しい内容で実施出来ま
> せんでしたので、こういう質問をさせて頂きました。)

> 本当に私は資格習得を本気で思っていますので、お忙しいなか申し訳ありませんが、
> 良きアドバイス御返答を宜しくお願いします。

--------ここまで---------------------------------------------------------------

------私の回答です　ここから---------------------------------------------------

●●さま

お問い合わせ有難うございます。
宅建超高速勉強術の矢野です。

早速ですがお問い合わせの件ご回答します。

> 1本当に初心者の私でも２ヶ月で合格出来ますか。
私自信全くの初学者で合格しています。

不安はあるのはご理解いたしますが、
要は正しい勉強をするか、しないかだけです。

> 2私自身宅建資格を足掛かりにして社労士、行政書士並びに最終的には司法書士まで
> と思っておりますが、司法書士資格習得まで可能でしょうか。

可能です。
私は社労士、行政書士に合格しました
また、12月のメルマガでご紹介しましたが、購入者の方で宅建超高速勉強術を用いて
司法書士合格者が出ました。

> 3教材に関してですが確認後の後払いというのは可能でしょうか。
>　(というのはある教材を購入しましたがとても私では実践が難しい内容で実施出来ま
> せんでしたので、こういう質問をさせて頂きました。)

パチスロ攻略法等の商材ではありませんので、情報確認後のお支払等はお受けできませ
ん。
机上の空論的なことは一切書いていません。
私が実際に行なった勉強法を書いています。
実践不可能なことは一切ありません。
逆にこんな簡単でいいのと思うくらいの内容だと思います。

最後に私は売り逃げは決してしません。
わからないところなどはメールをいただければできるだけ速く回答は致します。

ご検討していただければ幸いです。

矢野準也

-------私の回答です　ここまで--------------------------------------------------

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それではまた次号で！

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　　│＼／│みなさまからのご意見・ご感想をお待ちしております。
　　└──┘必ずお返事をさしあげます！

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　　　　 必ずいただきます。安心してお送りください。
　
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　　　 　http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P58651081
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発行者　矢野　準也
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