宅建超高速勉強術 

都市計画法１回目

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　宅建超高速勉強術

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３月３０日号
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みなさんこんにちは、矢野です。

本日より読者になっていただいた方、はじめまして

矢野のことはこちらに書いています。

http://goukakutatten.web.fc2.com/


勉強の方いかがでしょうか？

今一調子が出ない方など矢野まで遠慮せずにメールくださいね。


それでは本日も張り切って勉強しましょう！


-*-* 目次 *-*-

　　【１】「都市計画法」について
　
　　【２】宅建一問一答

 　　◆◇　編集後記　◆◇


【１】「都市計画法」について

今回は「都市計画法」についてです。

例年この都市計画法から３問ほど出題がありますので、しっかり勉強していきましょ

う。

またこの都市計画法は実務でも必要な法律です。この意味においても言葉のなど理解し

ておく必要があります。

内容が理解できればそんなに難しい法律ではありません。

ただ初めて勉強される方にとっては、初めて聞くような言葉のオンパレードですから

焦らずじっくり取り組んで頂きたいと思います。


まず都市計画法とは第１条に目的としてこう書いています。

この法律は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都

市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図

り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。

となっています。これはどういうことかというと、

みんなが勝手にここは私の土地だからどんな建物でも建てて良いとなったら、どうなり

ます？例えば風俗店が住宅地のど真ん中にできたりしたら、日本全体が混乱してしまう

ことになるでしょ。このようなことが起きないためにこの都市計画法により、ここは

住宅を建てる場所、ここは農業を行う場所と言うように役所が指定できるようにした

法律なのです。

そこでまず役所＝都道府県（複数の都道府県にまたがる場合は国土交通大臣）は、

街づくりを行おうとする場所を指定します。これを「都市計画区域」と言っています。

街づくりを行おうとする場所ですから、山間部まで指定しても意味がありませんね。

だから都市計画区域の指定がない地域を「都市計画区域外」と言っています。

そしてこの都市計画法は、原則として都市計画区域内においてのみ適用されます。

ここで大事なことは誰が都市計画区域を指定するかです。

前記していますが、もう少し詳しく書くと、

●都市計画区域が１つの都道府県に収まる場合
　関係市町村と都道府県都市計画審議会の意見を聴き、国土交通大臣に協議し同意を得
　て、都道府県が指定する。

●都市計画区域が２以上の都府県にまたがる場合
　関係都府県の意見を聴き、国土交通大臣が指定する。

さらに都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域に分けられます。

市街化区域とは、都市計画法に基づき指定されたすでに市街地を形成している区域及び
おおむね10年以内に優先的、計画的に市街化を図るべき区域です。
つまり積極的に整備、開発を行っていく場所になります。

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域です。農地や山林を残し、自然環境を守る
区域となります。

この区分を区域区分といい、区分することを線引きといっています。

ただし、線引きを行なわない地域も存在します。

つまり市街化区域や市街化調整区域をを定めない地域です。
この地域のことを、区域区分が定められていない都市計画区域＝非線引き区域といいま
す。
非線引き区域は主に郊外の市町村に多く見られます。
大都市ではほぼ100％線引きがされていますが、その周辺の地域は線引きがされていない
地域が多いです。

都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分けた後は、人間が都市で生きていく上
でなくてはならない道路や学校などが必要となります。

これらの施設を都市施設といいます。

都市施設は市街化区域および市街化調整区域のどちらの区域内においても定めることが
できますが、道路・公園・下水道の３つは、市街化区域と区域区分が定められていない
都市計画区域内には必ず定めなければならないということは覚えておいてください。


準都市計画区域とは都市計画区域を指定しない場所でも、現に多くの建築が行われてい
たり、または将来行われる可能性がある場合があります。
放置すれば将来の街づくりに支障が生じるおそれがあると認められるそういった場所を
準都市計画区域に指定することができます。
イメージとしては、農村部に高速道路のインターチェンジができたとします。
インターチェンジ出口周辺にはラブホテルやパチンコ屋が進出してきました。
その進出を食い止めるために、準都市計画区域の指定をして規制をかけるのです。
準都市計画区域は都道府県が指定します。
準都市計画区域内の都市計画の決定は、都道府県または市町村が行います。

市町村が準都市計画区域を決定するときは、あらかじめ市町村都市計画審議会の
意見を聴き、都道府県知事に協議し、その同意を得る必要があります。

また、準都市計画区域の全部または一部について都市計画区域が指定された場合、
準都市計画区域は廃止または変更されたものとみなされます。


市街化区域が指定された場合、今後どのような街づくりをしていくか、より細かなプラ
ンを立てていく必要があります。
そこで地域地区と呼ばれる目的別プランごとに分けられ、ここは商業をする地域、ここ
は工業をする地域とする等の地域分けを用途地域の指定といいます。

地域地区は更に用途地域と補助的地域地区に分けられます。

用途地域は住居系・商業系・工業系から更に分類され、計12種類が存在します。
そして用途地域以外のものは補助的地域地区と呼ばれ、計９種類が存在します。
用途地域の用途制限につきましては建築基準法でのお話となりますが、

ここで覚えておいてもらいたいのは、以下の点です。

市街化区域では少なくとも用途地域を定め、市街化調整区域では原則として用途地域を
定めません。
また、非線引き、準都市計画区域においても用途地域を定めることができます。

少し厳しいですが、次の用途地域12種類は必ず頭に入れておいてください。

●住居系の用途地域
・第一種低層住居専用地域
　低層住宅の良好な住居環境を保護（閑静な住宅街）
・第二種低層住居専用地域
　主に低層住宅の良好な住居環境を保護（コンビニ等はある）
・第一種中高層住居専用地域
　中高層住宅の良好な住居環境を保護（５Ｆ以下マンション）
・第二種中高層住居専用地域
　主に中高層住宅の良好な住居環境を保護（中高層マンション）
・第一種住居地域
　住居の環境を保護（一戸建てと中高層マンションが混在）
・第二種住居地域
　主に住居の環境を保護（第一種住居＋事務所やパチンコ屋）
・準住居地域
　道路の沿道として調和した住居環境を保護（住宅＋道路沿い大型スーパー）

*第一種と第二種の違いは「主に〜」と言うところです。主に〜がつくと条件が緩和
されますから主に〜がつかない第一種の方が条件が厳しいことになります。

●商業系の用途地域
・近隣商業地域
　日用品の供給を行うなど利便を増進（住宅地近隣の商店街）
・商業地域
　主に商業その他利便を増進（繁華街）

●工業系の用途地域
・準工業地域
　主に環境悪化のおそれのない工業の利便を増進（工場は多いが危険はない）
・工業地域
　主に工業の利便を増進（工場ばかりだが住居も少し存在）
・工業専用地域
　工業の利便を増進（臨海工業地帯など）


補助的地域地区についても言葉だけ書いておきます。

●用途地域内にのみ定められるもの
・特別用途地区
　土地利用の増進、環境保護等のため用途地域の指定を補完して定める
・高層住居誘導地区
　容積率制限が10分の40、10分の50と定められた地域（※）に定める
　※第一種・第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域
・高度地区
　建築物の高さの最高・最低限度を定める
・高度利用地区
　容積率の最高・最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面の位置の
　制限を定める

*「高度地区」と「高度利用地区」名前が似ているため出題が多い。

●用途地域外でも定められるもの
・特定街区
　容積率と建築物の高さの最高限度、壁面の位置の制限を定める
・防火・準防火地域
　*重要なので建築基準法で詳しく解説します
・景観地区
　市街地の良好な景観（街なみ）の形成を図る
・風致地区
　風致（自然美）を維持するため地方公共団体の条例で建築行為等を制限する

●非線引き都市計画区域、準都市計画区域内の用途地域外
・特定用途制限地域
　市街化調整区域を除く用途地域が定められていない区域内に定める。

本日は用語のオンパレードでした、大体このあたりから、勉強やめた〜いと思
い始めてくる頃です。

「宅建超高速勉強術」の有料版をお読みになった方は、私の言いたいことは
お分かりになると思いますが、これを全て暗記するのは至難の業です。
しかし現実にはここからの出題はあります。
私がここでいえることは、覚えるしかないと言うことです

ただ勉強とは知らないことを学ぶことを言います。
知っていることだったら勉強する必要はありません。
がんばるしかないのです。

宅建の勉強においてここが第一の山です！
がんばってください。

本日はここまで

次回は「都市計画法」の地区計画から

お楽しみに！



【２】宅建一問一答

前回の問題と回答

【問】
国土利用計画法第27条の４及び同法第27条の７に規定する土地に関する権利の移転等の
届出〔以下この問において『事前届出』という。〕に関する次の記述のうち，正しいも
のはどれか。 

１　事前届出をして勧告を受けなかった場合において、予定対価の額を減額して土地売
　　買等の契約を締結しようとするときは，その事前届出に係る土地の利用目的を変更
　　しない限り、再度の事前届出をする必要はない。

２　一団の造成団地を第一期，第二期に分けて分譲する場合において、それぞれの分譲
　　面積が届出対象面積に達しないときは、常に届出をする必要はない。

３　事前届出は、原則として契約の当事者が行うべきであるが、譲受人が定まっていな
　　い場合は、譲渡人が単独で行うことができる。

４　監視区域に所在する土地について土地に関する権利を有している者は、事前届出を
　　した場合において、契約の中止の勧告を受けたときは、都道府県知事に対し、当該
　　土地に関する権利を買い取るべきことを請求することができる。


【回答】１
肢１　【正解：○】
      監視区域・注視区域では，すでに事前届出をして勧告を受けなかった場合に、予
　　　定対価を増額したり利用目的の変更をして契約を締結しようとするときには、改
　　　めて事前届出が必要です。
　　　しかし、減額するだけの変更をして売買契約を締結しようとするときには再び届
　　　出をする必要はありません。
　　　　　
肢２　【正解：×】
      事前届出(監視区域・注視区域)では契約の両当事者に届出義務があるので、当事
　　　者の一方または双方において、一回の取引での面積は届出対象にならなくても、
　　　複数回の取引を合計すると最終的に届出対象面積要件を満たしている『一団の土
　　　地』の取引は、個々の取引それぞれについて事前届出が必要です。
　　・第一期・第二期ともそれぞれ届出要件を満たさなくても、第一期・第二期の合計
　　　面積では届出要件を満たす場合には、第一期・第二期の全ての取引で事前届出を
　　　必要とする。
　　・第一期・第二期ともそれぞれ届出要件を満たさず、また第一期・第二期の合計面
　　　積でも届出要件を満たさないが、買主の中に、この分譲で取得する土地を含めて
　　　最終的に取得する面積が届出要件を満たしている者がいる場合には、その買主と
　　　の取引については事前届出を必要とする。〔買主に計画の同一性があるとす。〕
　　　したがって、個々の取引での土地の面積が届出面積要件に達しなくても、下記の
　　　どちらになる場合は事前届出が必要になります。

肢３　【正解：×】
　　　事前届出は、売買における譲渡人と譲受人のように、両当事者がしなければいけ
　　　ません。したがって、譲受人が定まっていないときには事前届出そのものができ
　　　ないので、本肢は×です。
　　　
肢４　【正解：×】
　　　監視区域・注視区域内の土地について事前届出があった場合において、契約の中
　　　止勧告を受けて契約が中止されたときは、『都道府県知事〔または指定都市の
　　　長〕は、必要と認めたときは処分についてのあっせんその他の措置を講じること
　　　ができる』という規定(27条の５第４項，27条の８第２項)はありますが、中止勧
　　　告を受けて契約を中止した者が知事〔または指定都市の長〕に対して買取請求す
　　　ることができるという規定はありません。
　　　したがって，本肢は×です。
　
　　　規制区域での買取請求と混同してはだめですよ
　　　規制区域内の土地の売買等の契約について不許可の処分を受けた者は、都道府県
　　　知事に対して，当該土地に関する権利を買い取るべきことを請求することができ
　　　る。


【本日の課題】
都市計画法に規定する用途地域に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 

１　市街化区域及び区域区分が定められていない都市計画区域については、少なくとも
　　道路、公園及び下水道を定め、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地
　　域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第
　　二種住居地域及び準住居地域については、都市施設のうち少なくとも道路、公園、
　　下水道及び義務教育施設を定める。

２　第二種低層住居専用地域は、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定め
　　る地域である。

３　工業専用地域は、主として工業の利便を増進するため定める地域である。

４　市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとされているが、市街化
　　調整区域では、用途地域を定めることはできない。



◆◇　編集後記　◆◇

本日もメールをご紹介したいと思います。

--------ここから---------------------------------------------------------------

今年の宅建試験を受験して、来年から開業しようと考えている、団塊の中年男です。

宅建の試験は、確かにむづかしくなっているなーと思います。

私の関心は、売買業務なのですが、なんとしても今年合格をしたいと考えており、

毎日２時間勉強していますが、矢野さんの方では、メールによる質問はどの程度、

可能なのでしょうか？

というのも、どちらかというと、実際の業務に対することと、今勉強している宅建との

はざかい部分に、非常に危機感というか、それこそ重要事項や瑕疵担保条項、その他

に、損害賠償などのことがじぶんの身に降りかかってきても大変ですし、当然お客さん

に迷惑かけたらという、気持ちが常に付きまといます。

そういう中で、宅建の問題を見てしまいまして、疑問に答えていただけるのかなーと思

い質問させていただきました。

--------ここまで---------------------------------------------------------------

------私の回答です　ここから---------------------------------------------------

●●さま

ご質問有難うございます。

「宅建超高速勉強術」筆者の矢野です。

早速ご回答したいんですが、ちょっと質問の趣旨がはっきりしないので

私なりの解釈でご回答させて頂きます。

違うようでしたらお手数ですがもう１度メールください。

> 矢野さんの方では、メールによる質問はどの程度、可能なのでしょうか？

どんなことでも私が答えられることでしたら受付します。
メールは毎日でもかまいません。

> というのも、どちらかというと、実際の業務に対する
> ことと、今勉強している宅建とのはざかい部分に、非
> 常に危機感というか、それこそ重要事項や瑕疵担保条
> 項、その他に、損害賠償などのことがじぶんの身に降
> りかかってきても大変ですし、当然お客さんに迷惑か
> けたらという、気持ちが常に付きまといます。
> そういう中で、宅建の問題を見てしまいまして、
> 疑問に答えていただけるのかなーと思い

実務に関してもhttp://goukakutatten.web.fc2.com/に書きましたように
私のわかることでしたらお答えはしたいと考えています。
現実に今も合格者の方との交流をしています。
宅建を合格したからといって直ぐに「重説」はまず書けるものでも
ありませんし、瑕疵担保に関する調査はある程度経験がないとできませんので
私からアドバイスができればとは思っています。

ただメルマガでも何回かお話ししましたが、実務と試験は別物と考えたほうが良いで
す。 

まずは「宅建に合格する」その後開業の準備に入る。
実務はその時その時で勉強すればいいことです。（私がそうでした）
実務が不安だということはわかりますが、今考えても無意味ではないでしょうか。
不動産屋を将来やるためには今何が必要か、何をしなければならないのか
そこをしっかり考えられた方がいいかと思います。

私は売り逃げは絶対にしませんので安心してください。

矢野準也

-------私の回答です　ここまで--------------------------------------------------

実務に対する不安は、どの業種でも同じです。

不安は付き物です。

私は先生と呼ばれたいと思い行政書士を目指しました。

たったこれだけの理由です。

実際に試験に合格し開業したものもお客さんなんてくるわけありません。

そしてこれではダメだと考え、社労士、宅建と資格を取り、経験があった不動産屋

をメインに現在不動産関連の行政書士の仕事をさせていただいています。

毎日が勉強ですし、生活していくためですから必死です。

受験勉強の比ではありません。

ただ受験勉強は合格しないといけないと言うプレッシャーだけです。

そしてなにより合格しないことには、これらの仕事に就けないのです。

受験勉強中は色んなことを考えてしまいます。

特にモチベーションが下がったときなど、こんなに勉強して、

今より豊かな生活ができるのだろうか？などなど・・・・

私はこんなとき「豊かな生活ができる」と将来の自分を想像して勉強してきました。

現在はどうかと言われれば、考えていた以上に厳しい世界というのは間違いありませ

ん。

ただ私でも、この業界でご飯が食べられています。

はたから見れば豊かではないかもしれませんが、それなりの生活はできています。

勉強熱心で優秀な読者の皆さんだったら、私以上にきっとなれると思います。

先のことを、くよくよ考えても実はしょうがないのです。

今やれることを一生懸命に今やる人こそ実は、合格できて新たな一歩を踏み出せる

人なのです。

本日は偉そうなことを書いてしまいましたが、私の本心です。


本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。


それではまた次号で！

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 　 ┌──┐このメルマガでは、より充実した内容になるよう
　　│＼／│みなさまからのご意見・ご感想をお待ちしております。
　　└──┘必ずお返事をさしあげます！

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　　　　 必ずいただきます。安心してお送りください。
　
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発行者　矢野　準也
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http://goukakutatten.web.fc2.com/infotop/
http://goukakutatten.web.fc2.com/style/
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