宅建超高速勉強術 

「国土利用計画法」についてもう少し

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３月２２日号
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それでは本日も張り切って勉強しましょう！


-*-* 目次 *-*-

　　【１】「国土利用計画法」についてもう少し
　
　　【２】宅建一問一答

 　　◆◇　編集後記　◆◇


【１】「国土利用計画法」についてもう少し

前回は「国土利用計画法」で一番大事な箇所を説明させていただきましたが、

「事後届出制」については理解できたでしょうか?

とにかく国土利用計画法で圧倒的に出題頻度が多い箇所ですから、必ずこの「事後届出

制」については押さえておいてください。

そんなに難しく難解な箇所ではありませんから、理解はしやすいと思います。


さて本日は「事前届出制」を説明します。

バブル崩壊後ほとんどこの制度自体が用をなしていないため、出題自体も実態社会に

マッチしていないことから出題頻度は少ないですが、たまに出題がありますので

念のため押さえておきましょう。


事前届出制について

事前届出制とは、注視区域内および監視区域内において土地取引を行うなどする場合に
必要とされている届出制です。

注視区域とは、地価が一定の期間内に社会的経済的事情の変動に照らして相当な程度を
超えて上昇し、または上昇するおそれがあり、これによって適正かつ合理的な土地利用
の確保に支障を生ずるおそれがあると認められる区域（規制区域・監視区域を除く）と
して、知事が期間（５年以内）を定めて指定する区域です。

監視区域とは、地価が急激に上昇し、または上昇するおそれがあり、これによって適正
かつ合理的な土地利用の確保が困難となるおそれがあると認められる区域（規制区域を
除く）として、知事が期間（５年以内）を定めて指定する区域です。

２つの区域の説明を見るとほとんど同じことが書かれていますが、
上記から注視区域＜監視区域で厳しい規制ということはわかりますね。
なぜこのような届出を定めたかと言うと、だいたいわかりますね、バブル期のような
地価の急激な上昇を抑えることが狙いでした。
しかし、実際には事前届出制でバブル期の地価の急激な上昇を抑えることはできません
でした。
なぜか、それは届出が必要な面積要件にあります。

注視区域→事後届出制と同じ（市街化区域2,000平方メートル以上、その他の都市計画区
　　　　　域5,000平方メートル以上、 都市計画区域外10,000平方メートル以上）

監視区域→都道府県知事が、都道府県の規則で定める（注視区域の面積要件未満）

つまり小さな面積の取引は、注視区域内であっても全く届出が必要がなかったため、

バブル期には「一坪地主」なども登場して、地価がどんどん上っていったものでした。

このバブル期の反省から許可制という制度を作りこの許可制が実施されている場所を規
制区域といいますが、この規制区域に指定された区域は、面積に関係なく全ての土地取
引に関し知事の許可がなければ取引ができないとした、憲法の財産権の侵害にあたるよ
うな法規を作りましたが、知事さんもよほどのことがない限り早々と規制区域の指定
は出せませんから、実際に許可制が運用されたことは今まで一度もありません。
私の見解ですが、現在の情勢等から考えて今後もないと思います。

以下、事前届出制を覚えておいていただきたい事項をまとめておきます。

１．届出が必要な面積要件

注視区域：事後届出制と同じ
　　　　（市街化区域2,000平方メートル以上、その他の都市計画区域5,000平方メート
　　　　　ル以上、都市計画区域外10,000平方メートル以上）
監視区域：都道府県知事が、都道府県の規則で定める（注視区域の面積要件未満）


２．一団の土地か否かの判断基準

権利取得者（買主等）・権利設定者（売主等）の双方を基準に判断されます。
権利取得者のみを基準に判断される事後届出と区別しておいてください。

事前届出制の場合、契約当事者双方が届出義務者となります。


３．審査対象

事前届出制は、当事者双方が「予定対価の額」「土地の利用目的」などを示し、
市町村を経由して都道府県知事に届け出るという手続きがとられます。

契約締結後２週間以内に届け出る事後届出と比べ、文字通り「事前届出」です。

そして都道府県知事は、届出がなされた内容につき、
予定対価の額および利用目的について審査を行います。

事後届出の審査対象が利用目的だけだったことと比較しておいてください。


４．届出事項の変更

届け出た事項につき予定対価の額や土地の利用目的を変更する場合、原則として再度の
届出が必要となります。

しかし例外として、減額変更を行うだけのときは再度の届出は不要です。

また、事後届出制には、この「再度の届出」という制度はないのでご注意ください。



■許可制

許可制は規制区域内において指定されますが、
都市計画区域内か都市計画区域外かで指定の定義が異なります。


都市計画区域内
土地の投機的取引が相当範囲にわたり集中して行われ(行われるおそれがある）、または
地価が急激に上昇している（上昇するおそれがある）と認められる区域について指定す
る。

都市計画区域外
上記のような事態が生ずると認められる場合に、その事態を緊急に除去しなければ適正
かつ合理的な土地利用の確保が著しく困難となると認められる区域について指定する。

○無許可で契約をした場合は無効（届出制は無届でも罰則の対象となるが有効）


本日話した箇所は一応押さえる程度で充分です。

注視区域、監視区域、規則区域とは何かぐらいわかっていれば充分です。


本日はここまで

次回は都市計画法です。

お楽しみに！


【２】宅建一問一答

前回の問題と回答

【問】
国土利用計画法第２３条第１項の届出 （以下この問において「事後届出」という。) に
関する次の記述のうち、正しいものはどれか。　　
 
１　土地に関する賃借権の移転又は設定をする契約を締結したときは、対価として権利
　　金その他の一時金の授受がある場合以外は、事後届出をする必要はない。

２　停止条件付きの土地売買等の契約については、その締結をしたときに事後届出をす
　　るとともに、停止条件の成就後改めて届出をする必要がある。

３　土地売買等の契約の当事者の一方が国又は地方公共団体である場合は、その契約に
　　ついて事後届出をしなければならないが、勧告されることはない。

４　事後届出をして国土利用計画法第２４条第１項の規定による勧告を受けた者が、そ
　　の勧告に従わない場合は、罰金に処せられることがある。


【回答】１
肢１　【正解：○】
      これは説明しました。本旨の通りです。
　　　権利金などの対価の授受のある地上権・賃借権の移転・設定についての契約は、
　　　届出対象となる「土地売買等の契約」に該当します。
　　　逆に地上権・賃借権の設定・移転についての契約で設定や移転に対価のないもの
　　（権利金などの授受を伴わないもの）は届出対象ではありません。
　　　　　
肢２　【正解：×】
      停止条件付きの土地売買等の契約とは、例えば、銀行からお金が借りられたら
　　　土地を買うなどの何らかの条件をクリアしないと売買契約が成立しないことを
　　　言います。また条件をクリアできた場合のとき「停止条件の成就」と言っていま
　　　す。
　　　これを踏まえて、停止条件付き売買契約の場合でも売買契約に変わりはありませ
　　　ん。よって、停止条件付き売買契約後、事後届出をしなくてはいけません。
　　　しかし、停止条件がクリアされ停止条件の成就後に改めて事後届出は不要です。
　　　なぜなら同じ条件（契約内容）の取引について２度も審査しても意味がないじゃ
　　　ないですか。だから「停止条件の成就後改めて届出をする必要がある」の部分が
　　　誤りです。

肢３　【正解：×】
　　　これも説明しました。当事者の一方が国又は地方公共団体である場合は、事後届
　　　出は不要です。
　　　
肢４　【正解：×】
　　　これもよく出題されています。
　　　勧告に従わない場合は、罰則はありませんが、勧告に従わなかったときはその旨
　　　及びその勧告内容について公表されることがあります。
　　　業者等は信用第一です。悪いことで公表されるのは、罰金より怖いことです。


【本日の課題】
国土利用計画法第27条の４及び同法第27条の７に規定する土地に関する権利の移転等の
届出〔以下この問において『事前届出』という。〕に関する次の記述のうち，正しいものは
どれか。 

１　事前届出をして勧告を受けなかった場合において、予定対価の額を減額して土地売
　　買等の契約を締結しようとするときは，その事前届出に係る土地の利用目的を変更
　　のない限り、再度の事前届出をする必要はない。

２　一団の造成団地を第一期，第二期に分けて分譲する場合において、それぞれの分譲
　　面積が届出対象面積に達しないときは、常に届出をする必要はない。

３　事前届出は、原則として契約の当事者が行うべきであるが、譲受人が定まっていな
　　い場合は、譲渡人が単独で行うことができる。

４　監視区域に所在する土地について土地に関する権利を有している者は、事前届出を
　　した場合において、契約の中止の勧告を受けたときは、都道府県知事に対し、当該
　　土地に関する権利を買い取るべきことを請求することができる。


◆◇　編集後記　◆◇

不動産屋にとって忙しい２月・３月が終わろうとしています。

ただ４月くらいまで駆け込みでちょっとは忙しいのですが・・・

でも最近子供の数が少ないなあと実感しています。

私の事務所は短大や高校が近隣にあるのですが、例年に比べそんな生徒さんの

来客がすくなあ〜〜い。

昨年ぐらいからそんな傾向はあったのですが、今年は輪をかけて少なかったですね。

景気もよくわからない状況ですし・・・・

やれることをしっかりやっていくしかないと言い聞かせている今日この頃です。

ただ管理物件は増えているのですよ、入居斡旋が思うように伸びないのが悩みなんで

す。

少子化の影響でワンルームはガラ空き状態！

ワンルームのオーナーは泣いています。

バブルよまた来い！っと心から願っています。

本日はくだらない話でごめんなさい。

本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。


それではまた次号で！

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発行者　矢野　準也
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