宅建超高速勉強術 

宅建業者の業務に関する義務や禁止事項、制限について

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　宅建超高速勉強術
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２月１１日号
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みなさんこんばんは、矢野です。

本日より読者になっていただいた方、はじめまして

矢野のことはこちらに書いています。

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-*-* おしらせ *-*-

「宅建超高速勉強術」２月に入り本日までで

既に５２本もご購入して頂いております。

この場を借りてお礼を、本当に有り難うございます。

さて実は「宅建超高速勉強術」を通販（冊子）で

ご購入していただいている方がなぜか非常に多いです。

３分の２が冊子版購入者の方です。

冊子版は届くまで２〜３日かかってしまいますのでその間、時間が非常に

無駄だと考えPDF版もメールで送っています。

１日でも速く、「宅建超高速勉強術」を取り入れた

勉強をしてもらいたいと考えておりますので

今後ともご意見、ご要望がございましたら是非ご連絡ください。


それでは本日も張り切って勉強しましょう！


-*-* 目次 *-*-

　　【１】宅建業者の業務に関する義務や禁止事項、制限について
　
　　【２】宅建一問一答

 　　◆◇　編集後記　◆◇


【１】宅建業者の業務に関する義務や禁止事項、制限について

これからお話する内容はズバリ！

「宅建業者自ら売主となる場合の８つの制限」です。

非常に本試験において出題が多いですので必ず覚えなければならないとことです

要チェックとしてください。

はじめに念のため言っておきますが「宅建業者自ら売主となる場合」ですから

個人が売主となる場合は一切ここでは関係はありません。

既に８つのうちの１つはお話しています。

そう前回お話した「クーリング・オフ」です。

忘れてしまった？そんな方は再度見ておいてください。

→　http://archive.mag2.com/0000248047/index.html

本日は２つ目から説明していきます。


●手付金等の保全措置

手付金等とは契約日以後から物件引渡しまでの期間に支払われる代金の全部または一部

として授受される金銭および手付金・内金・中間金等をもって授受される金銭で、

代金に充当されるものを言います。

宅建業者は、保全措置を講じた後でなければ買主から手付金等を受領してはなりません

逆に宅建業者が保全措置を講じない場合は、買主は手付金等を支払う必要はありません

保全措置とは保険見たいなもので、悪徳宅建業者などが手付金等だけ受け取って

行方がわからなくなってしまったとか言う場合、悪徳宅建業者に変わって手付金等を

返還してくれるしくみを言います。

この保全措置の方法は

◎未完成物件の場合→１．銀行等による保証　２．保険事業者による保険保証
◎完成物件の場合→上記１．２に加え、３．指定保管機関による保管

しかしながら、保全措置を講じなくてもいいケースがあります。
ここが非常に重要ですから、必ず覚えておいてください！

１．売買物件につき買主に所有権移転登記がなされたか、
　　買主が所有権の登記をした場合

２．受領しようとする手付金等の額が、
　　未完成物件の場合→代金額の５％以下であり、かつ1,000万円以下である場合
　　完成物件の場合→代金額の10％以下であり、かつ1,000万円以下である場合

この２つのケースに当てはまれば保全措置を講じなくても手付金等を受け取れます。

私を含め面倒くさい手続きをしないで済む方法があるのでしたら、その方法を選択する

と思いますので、よっぽどの事情がない限り宅建業者は上記１・２の方法を（特に２）

選択して上記理由から保全措置を講じないと説明して手付金等を受け取っています。

このため実務上もこの２つの条件を覚えておかないと話しになりませんし、本試験に

おいても頻繁に出題がありますので、必ず覚えてください。


●手付金の制限

民法では手付の種類は３つほどありますが、不動産売買で手付けと言えば

「解約手付」しかありません。

解約手付は民法で勉強しますがここで覚えてしまいましょう。

解約手付とは、契約後買主が手付金として１００万円売主に渡したとします。

買主が契約後他のいい物件があったためこの現契約を解除したいと考えた場合

差し出した手付金１００万円を放棄して契約を解除することができます。

逆に売主はもっと高値で買ってくれる買主が現れた等の理由で現契約を解除したいと考

えた場合、その倍額（２００万円）を返すことにより契約を解除できるという約束です

つまり契約という約束ごとををした以上、売主、買主がそれぞれ契約を解除しにくいよ

うにある一定のペナルティを与え、安心して契約内容を実行できるようにした仕組みな

のです。

しかしここで手付の額がいくらでもいいとなると問題があります。

民法では解約手付の額について制限が実はありません。

これではいけないと思ったのか思わなかったのか

買主保護の見地から、宅建業法で宅建業者は代金の10分の２を超える額の手付を受領す

ることができないとしました。また10分の２を超える部分については無効となります。

買主に不利な特約をしても無効です。

手付金は代金の10分の２までです！要暗記です。

余談ですが手付金は上限は決められていますが、下限は決められていません。

１円からでも手付金は設定できることになりますが、ここが業者として頭が痛いとこで

す。

お金持ちのお客さんなら何の問題はないのですが、そうでないお客さんの場合、

何千万もする物件に対し、貯金がないから手付金１万円とか５万円とか言って来られま

す。

しょうがないのでこのまま契約してしまうと、契約後数日してから手付け解除！

よくある話です。やはり解除しにくい額を設定することは実務上は大切です。

ただあくまでも代金の10分の２の範囲の中ですよ。

ちょっと余談が長すぎました、今お話したのは手付金だけのお話です。

中間金や内金についてはいくら受領しても構いません。（念のため）


●瑕疵担保特約の制限

瑕疵とは欠陥のことです。

瑕疵担保責任とは欠陥の保証のことです。

瑕疵担保責任については民法で詳しくやりますから本日はさらっと説明しておきます。

民法における瑕疵担保責任の原則として、売買の目的物に「隠れたる瑕疵」（＝知らな

かった欠陥）があった場合、売主は落ち度がなくても責任を負うとしています。

そして善意無過失（＝わる気もなく落ち度もない）の買主は、損害賠償請求や（目的が

達成できない場合は）契約解除ができるわけです。

このとき、売主への責任追及期間は、買主が瑕疵を知ったときから１年以内とされてい

ます。

この買主が瑕疵を知ったときから１年以内というのをチェックしておいてください。

これが原則です。

「宅建超高速勉強術」有料版で触れていますのでここでは詳細は省略しますが、

宅建業法では、この「買主が瑕疵を知ったときから１年以内」という規定を少し

厳し過ぎると見ています。

そこで宅建業法上「瑕疵担保責任の期間を、引渡しから２年以上とする」ものについて

のみ有効としています。

以下に具体的に書いていて見ました。

有効
・瑕疵担保責任の期間を、引渡しから２年とする
・瑕疵担保責任の期間を、引渡しから３年とする

無効
・瑕疵担保責任の期間を、引渡しから１年とする
・瑕疵担保責任の期間を、引渡しから半年とする
・瑕疵担保責任の期間を、契約締結から２年とする

不動産売買契約書は業者が売主の場合、瑕疵担保責任の期間を、引渡しから２年とする

がほとんどだと思います。業者としては保証期間は短いに越したことはありませんから

ね。


*　ここまで非常に大事なとことでした。
　 あと残り３つについては余裕が出たら覚えておいてください。

●損害賠償額の予定等の制限

宅建業者自ら売主となる売買契約において債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害
賠償額の予定または違約金を定める場合、その額は合算して代金額の10分の２を超えて
はなりません（10分の２を超える部分は無効）。

●割賦販売契約解除等の制限

割賦販売とは宅建業者への支払いを引渡後１年以上の期間に２回以上に分割して支払う
ことを定めた売買契約を言います。
銀行ローンなどと違います。（勘違いしないように）

宅建業者自ら売主となる割賦販売契約において割賦金の支払いがない場合、宅建業者は
30日以上の期間を定めて書面により支払いを催告し、この期間内に支払いがないときで
なければ、契約の解除や残りの割賦金を請求することができません。

割賦販売契約を実務上使うことはまずありませんから、割賦販売契約ということばの意
味ぐらい押さえておけば充分ですが、「30日以上の期間を定めて書面により支払いを催
告し、この期間内に支払いがないときでなければ、契約の解除や残りの割賦金を請求す
ることができません。」というところは民法の契約解除のところでやりますので「30日
以上の期間を定めて書面により支払いを催告」という箇所はちょっと頭の片隅にでも残
しておいてください。

●所有権留保等の禁止

所有権留保とは、買主が代金の一定額以上を支払わないうちは、売主が所有権を買主に
移転させないことを言います。
車をローンで買ったとき、車検書の所有者の欄にディーラーやローン会社の名前が入り
使用者の欄に買主の名前が入ることがよくあります。
あれが所有権留保です。
宅建業法では、この所有権留保による売買契約を禁止し、売主は引渡しまでに登記の移
転等をしなければならないとしています。

ただ「宅建業者が受領した額が代金額の10分の３以下である場合」宅建業者のリスクが
あまりに大きいので所有権留保を認めています。


本日はここまで

次回は報酬についてです。

お楽しみに！



【２】宅建一問一答

前回の問題と回答

【問】
宅地建物取引業者でない買主Ａが宅地建物取引業者である売主Ｂと宅地の売買契約を締
結した場合における，宅地建物取引業法第３７条の２の規定による売買契約の解除に関
する次の記述のうち，正しいものはどれか。 

１　Ａは、Ａの申出により、Ａの取引銀行の店舗内で売買契約を締結したときは、その
　　契約を解除することができない。

２　Ａは、Ｂの営業マンの申出により、Ａの勤務先で売買契約を締結したときは、その
　　契約を解除することができない。

３　Ａは、Ｂから媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者Ｃの申出により、Ｃの事務所で
　　売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。

４　Ａは、Ｂの現地案内所 （テント張り） で買受けの申込みをし、その翌日Ｂの申出
　　によりＡの自宅で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない
　　い。


【回答】３
肢１　クーリングオフの規定による解除をすることができないのは、「申込者等から自
　　　宅や勤務先で契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合で、自宅や勤務先で買
　　　受けの申込みをしたとき」です。
　　　よって取引銀行の店舗は「事務所等以外」に該当し、クーリングオフの規定によ
　　　る解除をすることができるので、×です。

肢２　申込者等の申出により申込者等の自宅や勤務先で売買契約が締結されたときはク
　　　ーリングオフの規定による解除をすることはできませんが、売主の申出により申
　　　込者等の自宅や勤務先で売買契約が締結されたときはクーリングオフの規定によ
　　　る解除をすることはできるので×です。

肢３　媒介業者の事務所「事務所等」に該当し、媒介業者の事務所で売買契約が締結さ
　　　れたときは、Ａは、クーリングオフの規定による解除をすることはできません。
　　　○　

肢４　売買契約の場所は無視です。関係ありませんので、買受けの申込みをしたテント
　　　張りの現地案内所が「事務所等」に当たるかを判断します。
　　　テント張の現地案内所は宅建主任者の設置義務がありませんので、「事務所等以
　　　」に該当しクーリンクオフの規定が適用され、Ａはクーリングオフの規定による
　　　解除をすることができます。×



【本日の課題】
宅地建物取引業者Ａは、自ら売主となって、建築工事完了前の建物を、宅地建物取引業
者でない買主Ｂに代金６，０００万円で譲渡する契約を締結し、手付金として５００万
円を受け取った。この場合、次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するもの
はどれか。 

１　契約締結の際，ＡＢの合意で，「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは，Ｂ
　　が手付を放棄して、また、Ａは手付の３倍の額を償還して、契約を解除することが
　　できる」との特約を結んだ。

２　契約締結の際、ＡＢの合意で、「当事者の一方が契約の履行に着手した後契約を解
　　除するには、１，２００万円の違約金を支払わなければならない」との特約を結ん
　　だ。

３　契約締結の１週間後に中間金１，０００万円を支払うこととされていたので、Ａ、
　　手付金 ５００万円について、中間金受領の際に，まとめて手付金等の保全措置を講
　　じた。

４　Ａは、手付金等の保全措置について、Ｃ信用金庫と保証委託契約を締結し、その連
　　帯保証書をＢに交付した




◆◇　編集後記　◆◇

本日は「宅建超高速勉強術」購入者様からのメールを紹介します。

S様より購入後このようなメールをいただきました。↓↓↓
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〜前省略〜

宅建超高速術を利用して是非、合格をかちとりたいとおもいます。
よろしくおねがいいたします。
さて、先生に質問ですが、私も欲張りだと思われそうですけど、社労士をも受験したい
とかんがえておりますが、今年、受験するか考え中です。
ただ、先生の合格の実績を拝見して意欲が沸いてきております。

〜以下省略〜

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S様より社労士と宅建ダブル受験についてご相談いただきました。
私の回答は↓↓↓

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この度は「宅建超高速術」にご賛同いただき有り難うございます。
 
「宅建超高速術」筆者の矢野準也です。
 
ご質問について解答いたします。
 
＞宅建超高速術を利用して是非、合格をかちとりたいとおもいます。
＞よろしくおねがいいたします。
こちらこそよろしくおねがいいたします。
ただ、やるのは私ではありません！Sさんですから
必ず合格をかちとっていただきます。
 
＞さて、先生に質問ですが、私も欲張りだと思われそうですけど、社労士をも受験した
＞いとかんがえておりますが、
＞今年、受験するか考え中です。ただ、先生の合格の実績を拝見して意欲が沸いてきて
＞おります。
 
ここで私からご質問させてください。
(1)Sさんは社労士Or宅建の受験経験（学習経験）はありますか？
(2)社労士受験となると今から本試験まで約６ヶ月です。
　 勉強時間（３時間/日）取れる自信がありますか？
(3)現在のお仕事は社労士Or宅建に関係がありますか？
 
はっきり言っておきますが
社労士は宅建と比べようがないくらい難しいです。
「宅建高速勉強術」の購入者さんでこのようなご質問はたくさん頂いていますが
１年に２つ、３つの合格を目指すと言うのは簡単ですが、実行するのは非常に大変で
す。
インフォトップ等で私と同様に勉強法を売られている方がおられますが、
「宅建」では、２ヶ月しっかり勉強さえできれば必ず、合格させる自信がありますが
社労士・行政書士は短期間に隙間時間だけを使った勉強法というのは
受験経験者としては、非常に疑問があります。
私が言いたいことは、今から勉強しても社労士合格は無理ではありません。
なぜなら私が２月から社労士の勉強を始めて合格しています。
ただ非常に大変です。これだけは覚えておいていただきたいと思います。
具体的にはほとんど寝る間を惜しんで勉強ということになります。
覚悟を決めていただく必要はあります。
脅かしているようで申し訳ないです。

〜中略〜 
 
私からの回答は以上になります。
厳しいことを書いてしまいましたが、Sさんが今年社労士を目指す！ということでしたら
お手数ですが再度メールください。
具体的な勉強法お伝えしたいと思います。
ただ基本の勉強法は「宅建超高速術」です。
なぜ直ぐ言わないのかと言うと複雑ではありませんが、一部の方が「混乱」してしまっ
た方がいらっしゃった経験から出し惜しみではなく、まず基本勉強法の「宅建超高速
術」を理解してくださいという意味からです。ご理解ください。
覚悟を決めてダブル・トリプル受験をすると決意していただいた方にのみお伝えしてい
ます。

もしSさんが、考えを変えて来年社労士を目指すとしてもそのときメールくだされば
同様の勉強法をお伝えしますので安心してください。

メールサポート、メール相談は購入者の方には期限を付けていませんので
将来、不動産屋さんになって重説これでいいかって質問していただいても
お答えするつもりでいます。
 
ご不安な点、わからないこと、些細なこと何でも構いません
矢野は忙しい？など考える必要一切なし、遠慮一切なしで
メールください。必ず返信します。
 
今後ともよろしくお願いします。
 
矢野準也

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そして再度S様より↓↓↓

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〜前省略〜

さて、昨日、社労士との併願について相談をさせていただいた件でありますが、
今年は、宅建試験一本に絞り、がんばりたいと思います。
アドバイス本当にありがとうございました。これからもよろしくお願いいたします。
矢野様の学習法は裏技的な他の勉強法とは違い、非常に信憑性がありそうだと安心して
学習に取り組んでおります。
しかし、○○という作業が以外と今は大変で○○をつかおうかと考えたこともあり
ましたが、○○の方が頭にしみこむ気がして○○でがんばっております。

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有り難うございます○○というところは「宅建超高速勉強術」の肝の部分ですので
伏せさせていただきました。

このほかにも毎日数十通のメールを頂いています。

本当に有り難うございます。

このような感じでメール相談等行っていますので是非メールいただければと思います。


本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。


それではまた次号で！

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 　 ┌──┐このメルマガでは、より充実した内容になるよう
　　│＼／│みなさまからのご意見・ご感想をお待ちしております。
　　└──┘必ずお返事をさしあげます！

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　　　　 必ずいただきます。安心してお送りください。
　
　　　　 ▼　お問い合わせはこちらから　▼
　　　 　http://www.formzu.net/fgen.ex?ID=P58651081

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発行者　矢野　準也
http://www.takkengoukaku.net/

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