宅建超高速勉強術 

クーリング・オフについて

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さて本日も張り切って勉強しましょう！


-*-* 目次 *-*-

　　【１】クーリング・オフについて
　
　　【２】宅建一問一答

 　　◆◇　編集後記　◆◇


【１】クーリング・オフについて

クーリング・オフという言葉は１度は聞いたことがあるのではないでしょうか？

クーリング・オフの概略についての説明は省略しますが、簡単に言えば商品について

知識の乏しい買主に与えられた「契約を解除する」権利と言うところでしょうか。

クーリング・オフは主に訪問販売等でよく使われていると思いますが、不動産につい

ても規程がされています。

ただ実務上は使うことがありません。（わたしだけかな）

よって試験対策上又は知識として勉強してください。


まずクーリング・オフはいつでも誰でもできるものではありません。

試験で問われるのは「○○の場合クーリング・オフできるか？」というものです。

なので覚えるのは単純明快でクーリング・オフできない場合をしっかり覚えてしまえば

満点が取れます。

ただこれから説明することは不動産についてのクーリング・オフですから

動産の取引とごちゃごちゃにならないでください。

基本的には同じなのですが微妙に違ってきますから・・・あくまでも不動産です。

では順を追って説明しますね。

まず大前提は売主が宅建業者に限ります。

売主がいくら不動産に詳しい個人でもクーリング・オフはできません。


次に買受の申し込み「場所」です。

買受の申し込みとは「買いま〜す」と言った場所のことです。

民法では、売主が「売ります」買主が「買います」となった時点で契約成立となりま

す。

なので申し込みと言う行為は非常に大切だと民法では考えられているみたいですが、

こと不動産に関しては動産と違い書面を交わす契約行為が入ってきます。

ここが実務と法律でギャップがあるため、特に実務をよく知っている方は、迷ってしま

うところなのです。

実務をしながら宅建試験を勉強している方は、このようなところで取りこぼしが多いの

が実態です。

不動産の売買で申し込みを定義し、それを重要な要素とするクーリング・オフ制度は

おかしいと誰でも思っているのですが、現実の法がそうなっており、また本試験におい

ても出題頻度が大きい為、法に沿って覚えるしかないのです、ここをご理解のうえ、

試験の為と割り切って覚えてください。

話が大きくそれました、戻します。

クーリング・オフは前記したように、買受の申し込み「場所」が非常に重要です。

クーリング・オフの問題に関しては「一切」買受の申し込み以外、例えば契約等は

無視してください。（問題文に出ていても関係ありません）

その買受の申し込み「場所」ですが、「宅建業者の事務所等で買受けの申込みをした場

合」クーリング・オフはできません。

ここでは、「事務所等」とはどのような場所なのかを覚えたらいいことになります。

ただ無理に覚える必要はありません。

以下事務所等です。

1.事務所
2.専任の取引主任者の設置義務がある場所
　　→継続的に業務を行うことができる事務所以外の施設
　　→土地に定着した一団の宅地建物の分譲を行う際の案内所（モデルルーム等）
　　→土地に定着した宅地または建物の売買契約に関する説明をした後、展示会その他
　　　 これに類する催しを実施する場所
3.買主から申し出た場合、買主の自宅や勤務先


買主に有利になることを考えてください。

上記３については買主の都合で申し出ているのですから理解しやすいですね。

１・２については実際に取引主任者がいなくても構わないのですが、専任の取引主任者

の設置義務がある場所だったら充分買主に対し購入不動産の情報を提供できる旨の趣旨

だと思います。


次にクーリング・オフができる期間ですが、これは「クーリング・オフができる旨およ

びその方法」を書面で告げられた日から８日以内です。

例えば宅建業者が書面で教えてくれなかったば場合は永遠にクーリング・オフできる

ということになります。（時効はありますけど）


さて実際にクーリング・オフをするにはどうすればいいのでしょうか？

クーリング・オフして契約を解除しようと考えた場合、必ず、書面でその旨を記載して

郵送などの手段により発送します。

この発送した時点でクーリング・オフが成立します。

通常民法では相手方に意思表示が到達した時点で色々な効果が発生すると規定していま

す（到達主義といいます）が、このクーリング・オフでは発送した時点（発信主義とい

います）を取っています。（民法の例外に当たりますのでここは試験に出る箇所で

す！）

買主側に有利なように規定する←発信主義でも読み取れると思います。

たとえ「クーリング・オフができる旨およびその方法」を書面で告げられた日から

８日目にやっぱりやーめたと書面を出して、その２日後にその書面が業者に届いても

クーリング・オフは成立するということです。


最後にクーリング・オフで契約を解除した場合どのような効果があるのでしょうか？

この効果は、一言！白紙解約になります。

業者が手付金等の金銭を受け取っていたのなら全額返還。

損害、違約金等の請求はできません。

何もなかったことになります。

クーリング・オフ恐るべしと言う感じですね。


ただ買主が「宅地建物の引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払った場合」は

クーリング・オフできませんので注意してください。

「かつ」が入っていますので、物件の引渡しを受けただけとか、代金の全額を払った

だけではクーリング・オフできますので念のため。


ここで去年の問題見ておきましょう。

平成１９年【問41】　
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を
締結しようとし、又は締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下こ
の問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

肢４
Ｂがホテルのロビーで買受けの申込みをし、 ３日後にＢの自宅で売買契約を締結した場
合、Ｂは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、
当該売買契約の解除をすることができる。

【回答】×
まず売主は「宅地建物取引業者」です。←クーリング・オフ可
買受けの申込みはホテルのロビー＝事務所以外←クーリング・オフ可
売買契約は無視！そんなの関係な〜い
買主は「建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っている」←クーリング・オフ不可
よって答えは×です。簡単ですね。


クーリング・オフの問題でもし迷ったら買主により有利と思う選択肢を選んでくださ

い。

買主に不利となる特約は全て無効になりますので、例えば、問題でクーリング・オフが

できる期間を特約で５日とすることができるなどは、法で８日と定められている以上こ

れより厳しい５日とすることはできないということです。

もし特約してもそれは無効だということです。

（逆に買主に有利になる特約はＯＫです念のため）


本日はここまで

次回は宅建業者の業務に関する義務や禁止事項、制限についてです。

お楽しみに！



【２】宅建一問一答

前回の問題と回答

【問】宅地建物取引業者Ａの行う広告に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規
定によれば、正しいものはどれか。 

１　Ａは、別荘地に住宅を建設して分譲する場合、契約の締結を建築確認後に行うこと
とすれば、広告については、建築確認前であっても、建築確認申請中である旨を表示し
て行うことができる。

２　Ａは、取引態様の別について、広告の際省略しても、顧客から注文を受けた際に明
示すれば、さしつかえない。

３　Ａは、実在しない物件を広告し、又は虚偽の表示を行ってはならないが、物件が実
在し、その表示に誤りがなければ、実際に取引する意思のない物件を、広告してもさし
つかえない。

４　Ａは、媒介物件の売却の依頼を直接受けた宅地建物取引業者が作成した広告を、そ
のまま掲載して、Ａ名義のチラシを作成し、配布した場合でも、その広告内容によって
は、責任を問われることがある。


【回答】４
肢１　広告は許可後、確認後でないと出すことはできません。　×

肢２　取引態様の別については、常に明示、表示しないといけません。×

肢３　おとり広告はダメに決まっています。×　

肢４　何を書いているのでしょうか。
　　　要はＡが他の業者の広告をパクッてＡ名義のチラシとして出したときその広告内
　　　容によっては、責任を問われることがあるか。ということです。当然責任を問わ
　　　れます。○


【本日の課題】
宅地建物取引業者でない買主Ａが宅地建物取引業者である売主Ｂと宅地の売買契約を締
結した場合における，宅地建物取引業法第３７条の２の規定による売買契約の解除に関
する次の記述のうち，正しいものはどれか。 

１　Ａは、Ａの申出により、Ａの取引銀行の店舗内で売買契約を締結したときは、その
　　契約を解除することができない。

２　Ａは、Ｂの営業マンの申出により、Ａの勤務先で売買契約を締結したときは、その
　　契約を解除することができない。

３　Ａは、Ｂから媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者Ｃの申出により、Ｃの事務所で
　　売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。

４　Ａは、Ｂの現地案内所 （テント張り） で買受けの申込みをし、その翌日Ｂの申出
　　によりＡの自宅で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない
　　い。



◆◇　編集後記　◆◇

先日新聞を見て目を疑いたくなるくらいびっくりしました！

私が３年前ぐらいに入居斡旋したお客さんがなんと

貴金属窃盗で逮捕されたのです。

しっかり名前と住所が出ていました。

大家からまだ何も言ってきていませんが時間の問題でしょう。

こんなこと初めてです。

年明け早々頭の痛い出来事です。

んん〜〜〜


本日もこんなに下まで読んでいただき有り難うございます。

それではまた次号で！

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発行者　矢野　準也
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