2009/09/19
アメリカ不動産投資の中山です
￥￥￥━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 『 利回り20%以上のアメリカ不動産投資！ 』 【第2009年9月18日号】 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━￥￥￥ こんにちは。中山道子です。 突然登場したシルバーウイーク。 のろまな私は、こんな連休のこと、聞いてないよって感じで、子どもは預けての セミナー資料作りが予定ですが、皆様は、旅行とか、組めましたか？ ■■■9月26日土曜日建物検査セミナー■■■ http://usa-rei.com/archives/2009926_1.html ■■■■■ 昨今の日本は、中古市場が熱いそうですね。 私も、拝見している長嶋修さんの「ズレズレブログ」の最新の記事で、ズバッと、その理由が、 分析されています。 こちらから↓ http://ameblo.jp/03630912/entry-10344968996.html 新築物件の資産価値の問題、地価の問題。融資の問題。 すべて長嶋さんのおっしゃるとおりだと思います。 ナンテいうと、日本のことは知らないが、えらそうに、という感じですが、私は、 この7年にわたり、アメリカで、それなりに、修行をしてきましたので、 日本国内から日本を見つめる方々に比べ、アメリカ側から日本を見なおすことで、 日本のおかれている問題の評価が、より容易にできるのではないかと自負しています。 日本にいながらアメリカ投資。 私の一番の存在意義は、「日本の常識とアメリカの常識を照らし合わせ、日本の方々に、 成熟した不動産市場のひとつのモデルをご説明する」ことにあると私は思っていますのです。 成熟した不動産市場ってなんでしょうか？ それこそが、上のリンクで、長嶋さんが指摘される諸点を実現する市場なのです。 一番のポイントは、結局、 ■ 中古市場の確立、成熟 ■ 消費者保護ルールの確保 の二つに煮詰まるかもしれません。 アメリカの市場が、進んでいるといっても、その問題が露呈したばかりですから、 「大差ないんじゃないの？」と思われる方もいるかもしれませんが、万全の制度は無く、また、 制度の乱用は常に存在します。アメリカは、日本が取り組むべき課題について、たぶん、 ここ数十年間というペースで、日本の先を走ってきました。今は、さらに、「次の課題」に 取り組んでいるのだといっていいでしょう。 アメリカでバブルが破裂し、日本がそれについて先人でいたとはいっても、アメリカと日本の 市場は、決して、歴史的に同じ段階にはありません。 日本の課題は、まず、中古市場というものを、住宅における主たる市場として、 より開かれたものとすることです。 長嶋さんらが進めようとする建物検査制度は日本では、始まったばかり。 この制度があるから、アメリカなどの「進んだ市場」では、中古物件の売買が、進むわけですが、 他方で、アメリカで消費者を中心に、被害が絶えないのは、制度が複雑になりすぎ、そして、 理解をするのが、難しすぎる状態になっているからかと思います。 資本主義大国、消費者至上主義大国、そして、透明性を大切にするアメリカ。 私の知っている範囲でも、どれも、間違いではありません。 しかし、もうひとつ、私たちが見落としていけないのは、「成熟した消費者社会」というのは、 消費者自身の成熟が、そうでない市場以上に求められるという事実です。 私自身、数え上げればきりが無い失敗をしてきましたし、今も、日常的に失敗談が耳に入ってきたり、 相談されもします。こういう問題をどう解決するかは、というと、大体は追加資金投入か、 損切りしかありません。しかし、それでは、「どうやったら、こういう羽目に陥らないようにできるか」 という論点に的を絞れば、答えはおのずと明らかで、事前の資料収集以外には、 身を守る方法はありません。 「じゃあ建物検査っていうのをやればいいってことなのかな？」 建物検査を薦められる場合、建物検査の仕組みやあり方自体に付いて、 そもそも、まったく知らないところから出発するというのが、私たち日本人。 私も、ようやくわかってきましたが、建物検査を理解するのは、本当に大変。 建物検査のレポートを読むのだって一苦労です。最近の「グーグル画像サーチ」が、5目年前に、 これほど普及していたらとつまらないことを考えます。 他方、初めて物件を買う人というのは、家を買っても、株と同じようなイメージでいる ことがあります。 頭ではそのことは、わかっていても、家が古くなるにつれ、ちょっとした手間をかけること になることが、なかなかイメージできないわけです。特に遠距離ならなおさら、現物を ほとんど見ませんから、そういう空想が続きがち。 家によっては、10年間何もしないということがありえます。 建築様式と気候等の環境なんかも大きな意味を持ちます。 私は、6年前に買った自分のスタッコのベガスの家には、支出が無かったわけではありませんが、 まだ、修理といえる修理を施したことはありません。この家は、築年数は、 まだ10年たっていないことのほか、ベガスが乾燥していて、雨もほとんど降らないといった 状況があることが、ハンズフリーをさらに容易にするのです。 それに対し、やはり、日本のように、降雨や、場合によったら、積雪も経験するような エリアでの中古物件は、修理ポイントが、多数出てきます。 要修理案件か修理不要・即入居可能かどうか、という対比をさせる場合も、中古の場合、 修理不要の「より厳密な定義」がさらに問題になってきます。 そのことについては、こちらのビデオで、お話をして見ました。 即入居可とそうでない物件の区別について http://www.youtube.com/watch?v=18uf3UBHQkU ここのところの誤算で、「安く買ったはずの家に、数百万のフォローコストがかかった」 というのは、ぜんぜん、フツーなケース。新築であっても、ちょっとした手入れは、 あって当然ですが、自宅ならそれがわかっていても、投資案件、それも、遠距離となると、 突然、このことが計算に入りにくくなるのですね。 今度の9月26日土曜日は、こういった問題について、時間をとって本格的に勉強をするセミナーです。 建物検査、住宅政策問題における業界リーダーの長嶋修さんは、上のような話をさせたら相当 熱くなりそう。私が話す時間がなくなるかもと今から心配です（？）。 もう一人の尾浦英香さんは、賃貸マンション建設に数多く携わってこられた方で、彼女の専門は、 「いかに、賃貸マンションのお部屋を埋めるか」というウルトラC。 尾浦さんのお話を聞くと、「新築のとき、それがだめでも、購入のときに、相談に来てください。 ガタが来てしまった凡庸な中古物件を入居させられるようになるまで持っていくのは、 とっても高くつく大変な作業なのです」という切実なお話が、、、。 そう。機能がしっかりしていても、それだけでは、「即入居可」とならないのが、 いまどきの供給過剰の日本の賃貸市場と、品質管理についての合意ができていない日本の中古物件。 尾浦さんは、実はこの前の6月に私がご案内する対米不動産投資視察旅行にご一緒にアメリカに 渡航してくださり、ある意味、「驚きの連続」だったよう。 日本の中古物件が、アメリカのように、便利に、安く、リフォームできて、デザイン性も高くできたら、、、 もちろん、耐震構造の問題や区画の形など、違いが多いこともあるから、すべてが導入できるわけではないけれど、、、 日本の賃貸マンションの内装って、みんな、グレーで、機能的で、おしゃれじゃなくて、 だから、女性から見ると、「ここに入りたい」という決め手に欠けるけれど、アメリカの内装って、 自然に、楽をして、おしゃれに、そんなことが、簡単な環境が、あるんだなあ、、、 そんなふうに、思われながらご帰国してくださったようです。 建物検査をする側として、建物のチェックポイントのみならず、政策にも詳しい長嶋さん、そして、 施工主の側から、場合によっては、長嶋さん以上に建物自体に詳しく、しかも、日本中のオーナーの 悲鳴に答える中で、全国の多くの賃貸市場のあり方を、マーケッターとして、的確に掌握している尾浦さん。 そんなすごい方々が、来週、ご一緒に、少人数制のセミナー講師として、ご一緒してくださることに賛同 してくださいました。 共通テーマは、日本の中古市場を盛り上げよう。対米投資時の中古市場のあり方を勉強しよう です。 “チャリティーです”という私の強引な思いが伝わったゆえに実現したこの企画、対象となるチャリティー については、下のHPをご覧ください。 http://www.fistula-japan.org 場所は、展望が見渡せる六本木ヒルズ。現在のマネージャーであるモニカ・デッカー氏からも、 「対象疾病について勉強し、大変共感しました。このような機会に、ヒルズクラブを利用してくださり、 ありがとうございます」という温かい言葉と、ディナー券2名分というプレゼントも頂戴しました。 本来は会員制クラブで、100万の入会金や年会費が必要ですので、すごい価値がありますね。 メニューは、いつも便宜を図ってくださる宮永さんが、特別メニューを考えてくださっているようです。 アナゴのテリーヌ ポタージュ 鳥のコンフィ デザート 宮永さん、ワーキングランチですので、あまり、たっぷり出さないで、、、大汗。 プレゼントのご用意をしなければ、また、ラッフルは、どういうふうに行おうかな、わくわくしながら、 準備にまい進しています。 ■■■9月26日土曜日建物検査セミナー■■■ http://usa-rei.com/archives/2009926_1.html ■■■■■ まだ、お席はご用意できます。直前までお仕事の都合がわからないというお問い合わせがありましたが、 そうした方は、前日午後5時くらいまでに、下のリンクから、お申し込みをいただければ幸いです。 駆け出しの投資家だったときに、こういうことを教えてくれる人がいたらなあ。 私が、毎回苦しみながらも、いろいろなセミナーを展開していく、原動力です。 私のセミナーについての考え方を、したのリンクから、アップデートしてみました。 これも、ぜひ、ご覧になってくださいね。 http://usa-rei.com/cat30/ それでは、ごきげんよう。シルバーウイークを、楽しんでくださいませ！ 中山道子でした。
