2009/05/08
契約することで売主が追うリスクがあるのです。
こんにちは、マンション売却アドバイザーの田中です。 いつもありがとうございます。 ジムに通い始めて２週間、週３回で計６回目となった今日は トレーニングメニューの見直しと目標の設定でした。 これまでやったことのないマシンを使ってみましたが、 これがこれが・・・・効きます。 特に肩を鍛える運動があるのですが、それがめっちゃ効きました。 朝から肩をプルプルさせながらこのメールを書いています。（笑 それでは今日もあなたにマンション売却に役立つ情報をお届けします。 【契約してしまうリスク】 前回は、買主のローン審査が通らず契約が破談した場合のリスクヘッヂとして 『第二順位以降の買主』を見つける作業」が出来なくなる。 というお話をさせていただきました。 http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm090505.html 今回はこの続きとして、「売主として契約してしまうリスク」について お話をしたいと思います。 通常マンションの売買の時、買主が住宅ローンを使う場合がほとんどです。 中にはまれに自己資金で全額を払う買主さんも居ますが、私の経験上非常に少ない。 買主さんが住宅ローンを使う場合、ローンの審査を金融機関で行います。 このローンが通らない限り、買主さんは銀行からお金を借りることができません。 買主さんがお金を借りることが出来ない限り、お金を用意できませんので 当然そうなればあなたのマンションを買うことはできません。 そして、この住宅ローンの審査にひとつ問題があります。 それは審査に時間が掛かることです。 買主からすれば、せっかく今買いたいマンションがあっても住宅ローンの審査を している間に他の人に買われては大変です。 先に契約をしておきたい、でも審査が通らなかったら買えない・・・・。 下手をすれば買えないことで損害賠償に発展する可能性もあるのです。 そこで、その買主の救済策として「ローン特約」なるものができました。 ローン特約とはもし住宅ローンの承認を得られなかったときには、売買契約を 白紙解除することができるという条文です。 買主が住宅ローンを使う場合の契約では１００％記載されています。 またこのローン特約には期間が設けられます。 「○月○日までに買主の住宅ローンの承認を得られなかったときには、 売買契約を白紙解除する」という感じですね。 この定められた期間は買主は一生懸命住宅ローンの取り付けにがんばりなさいと 言うことです。 これは買主からすれば「時間の猶予」をもらったことになります。 しかし反対に考えれば、これは売主としては「時間の制限」を掛けられたことに なるのです。 なぜなら、住宅ローンの審査が非常に厳しそうな買主さんとローン特約つきで 契約すれば、そのローン特約の期間まで『他にローンが確実な買主』が現れても そちらに売ることは当然できません。 さらに契約した買主の審査がもたついても買主にはローン特約で「時間の猶予」 を与えてしまっているので、「この買主ローンが無理じゃないかな〜」と 思っても、ローン特約の期間中は売主は売却活動ができないのです。 売主として売買契約を締結するとき、このローン特約がある場合こうしたリスク があることを知ってください。 だからこそ、契約前には買主が住宅ローンが通りそうかどうかについて売却を 依頼する不動産屋さんにはしつこく確認してくださいね。 次回はマンションを売却するときの諸費用の清算の注意点をお話します。 ■無料相談受付しています！ 無料電話相談の予約、申込みはここからできます。 ⇒ http://www.musa-web.net/e-ubl/ 予約、申込み方法が分からなかったら、お気軽にこちらまで電話ください。 通話料無料で、携帯からも繋がりますので。 ０１２０−２０−３７８８ まで！！ メールでのご相談（３６５日２４時間対応 ４８時間以内に返信します。） ⇒ soudan@kobe-fudousan.com 電話相談のお時間が合わない、また気軽にメールで相談したい。 スタッフではなく、私田中がちゃんとお返事を書かせていただきます！ ■ストレッチはじめました。 ジムに行き始めて運動前にストレッチをしています。 そこで寝る前にもジムと同じストレッチをするようになったのですが これが非常にいい。 何がいいかと言うと寝つきがよくなり、眠りが深くなりました。 よって目覚めもすっきりです。 もともと寝つきはいい方なのですが、さらにあっという間に眠れるように なりました。 しかし反面、寝る前の寸暇で楽しんでいたゲームがまったく進みません。 同じところばっかりやって、保存する前にダウンの繰り返しです（泣 ぜひあなたも寝る前にストレッチをしてみては？ ではまた次回のメールマガジンでお会いしましょう！！ マンション売却アドバイザー 田中徹也 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■お願い 〜独自配信メルマガへの登録をお願いいたします！ ------------------------------------------------------------------------ 独自配信の「１円でも高く売りたい！中古マンション売却ノウハウ」では、 セミナー情報や教材のプレゼント、格安販売などお得な情報を配信中！ こういった特典は、独自配信の読者様に対して定期的に出しますので ぜひ、この機会にご登録くださいませ。 http://www.e-ubl.net/m-maga.html ※まぐまぐで送るものは、独自配信に含まれるので 独自配信を登録された方は、まぐまぐ！のメルマガは解除してください。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ●おまけ「大好評の不動産クイズ！」 前回出題した問題 Ｑ：売買契約書はコピーでは証明にならない。 １.○ ２.× 正解は２の×です。 契約書はコピーでもまったく問題ありません。 １通にちゃんと記名押印したものを作り、そのコピーを持っていれば いいのです。 大きなマンション業者さんなどは、高額な土地を売買します。 その場合の印紙代は数十万になる場合があるのです。 その場合はコピーで済ませて印紙代を節約しています。 では、今週の問題。今日のメルマガの内容に絡めましょう。 Ｑ：住宅ローン特約の期間は３ヶ月を超えてはならない。 １.○ ２.× 今回も○×の２択です。 解答は今度のメールでお届けします。 ************************************************************************** 株式会社ユービーエル 〒651-0083 神戸市中央区浜辺通4-1-23 三宮ベンチャービル101 TEL 078-231-5170 FAX 078-252-2378 URL：http://www.e-ubl.net/ Blog：http://ameblo.jp/kobe-fudousan/ E-mail：info@kobe-fudousan.com ************************************************************************ 発行者 田中徹也プロフィール http://www.e-ubl.net/profile.html Copyright(c) kobe-fudousan. All Rights Reserved. ☆あなたの『１クリック』が「世界の幸せ」に変わります！ クリック募金のページに設置されているボタンをクリックして、 スポンサーのサイトにアクセスするだけで、無料で１円募金ができる仕組みです。 募金は世界のさまざまな問題解決のために生かされます。 私も毎日１クリックしています！！ http://clickbokin.ekokoro.jp/ ☆「そんじょそこらのノウハウ本とは違う」と好評です！ 著書『成功する中古マンション売却術』（同文舘出版） http://www.qurl.com/z2b75 ・ ・ （以下、まぐまぐさんからのお知らせです） ・ ・
