2009/05/05
あなたに「売主としてのリスクヘッジ」についてお話します。
こんにちは、マンション売却アドバイザーの田中です。 いつもありがとうございます。 ＧＷも終盤ですね。 今年のＧＷは全国的に天候もよく、どこも人出が多かったもよう。 私は昨日まで仕事をしていましたので実際には今日と明日でお休みを いただいています。（今日もメルマガは書いていますが） あなたはどんなＧＷを過ごされましたか？ さあそれでは今日もマンション売却のノウハウをお伝えします。 【すぐに契約をしない理由】 前回のメールで 【本来買いたい人が現れたら、売主としては早く契約するほうがいいのです。 なぜなら、住宅ローンの審査は契約してからでもできます。 また買うほうも「住宅ローン特約」があるのでリスクがありません。 買主の気が変わらないうちに契約だけでもしておくべきです。】 と最後に書きました。 http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm090501.html しかし、この前回のメールで登場した「買えない買主」の話の中で 私は契約することを先延ばしにしていました。 なぜ私が、このようなセオリーを破って契約を先延ばしにしたのかを 今日はお話します。 今回の件では買主側の不動産屋さんがいました。 話の中で買主さんの収入がそう高くなく、ローンが借りられるかどうか について不安があると言われていました。 結果としては前回書いたとおり、「収入の問題ではなく、個人の信用調査で ローンが通らなかった」のです。 しかし当初の時点では、まだ買主側の不動産屋さんから私も 「収入の面で厳しいとは思います」と聞いていました。 ある程度「ローンが通る」買主だと分かっていれば即契約に話をもっていくの ですが、今回のようにローン審査が綱渡りの状況は非常に厳しい。 そこで私は 『金融機関の住宅ローンの事前審査が通らないと契約はしない』 という条件をつけたのです。 これには大きな訳があります。 私は売主さんからマンションの売却を依頼されています。 当然ネット上の不動産業界のデータベースであるレインズに物件情報を登録 します。 登録していれば他の業者から問い合わせがあります。 「御社の出されているマンション、まだありますか？（売れていないか？）」 と問い合わせがあるのです。業界ではこれを「物確（ぶっかく「物件確認の略」）」 といいます。 その時私は、状況に応じこう答えています。 ●まだ全然買主候補が居ない・・・「大丈夫、まだあります」 ●購入申込み書をもらったが、まだ合意していない・・・「商談中です」 ●既に契約している・・・「契約済みです」 不動産屋さんは問い合わせをして「契約済みです」といわれれば、自分のお客さん である買主さんにはその物件を薦めませんよね。 もちろん「大丈夫、まだあります」となればお客さんに紹介します。 そして微妙なのが、この「商談中」です。 あくまで商談中ではあっても、その話が成約するか破談するかはまだ分からない。 状況として「売主には第一順位の購入希望者がいますよ」ということになる。 しかし当然破談になる場合もあるので、別の買主さんからすれば 「破談になるか、自分がもっといい条件で購入希望を出せば買える可能性がある」 ということになります。 よって売主側の不動産屋さんに問い合わせをして「商談中です」と言われた 不動産屋さんも、自分のお客である買主に対して 「商談中ですが、売れてしまった訳ではないので内覧に行きませんか？」 という話になるのです。 ただ前述の通り、一旦契約をしてしまうと「契約済み」となります。 今交渉をしている第一順位の買主が「堅い（買うことのできる）」場合はいいですが 今回のように「ローンのつくか分からない綱渡り状態の買主」と契約してしまうと 「破談した場合のリスクヘッヂとして『第二順位以降の買主』を見つける作業」 が出来なくなります。 よって、今回私は買主の状況からあえてセオリーを破り「契約の先延ばし」と 「契約の条件」を買主側に提示したのです。 あと契約しなかった理由について大切なことがもう一つあります。 今回のメールですべてあなたさんにお伝えしたかったのですが、結構な文量 となってしまったので、改めて次回にこの「もう一つ伝えたかった大切なこと」 をお話しますね。 ■無料相談受付しています！ 無料電話相談の予約、申込みはここからできます。 ⇒ http://www.musa-web.net/e-ubl/ 予約、申込み方法が分からなかったら、お気軽にこちらまで電話ください。 通話料無料で、携帯からも繋がりますので。 ０１２０−２０−３７８８ まで！！ メールでのご相談（３６５日２４時間対応 ４８時間以内に返信します。） ⇒ soudan@kobe-fudousan.com 電話相談のお時間が合わない、また気軽にメールで相談したい。 スタッフではなく、私田中がちゃんとお返事を書かせていただきます！ ■習慣 最近つくづく「習慣」というのは大事だな〜と思っています。 先週から週に３回、朝７時にスポーツクラブに行ってトレーニングを してから会社にきています。 新しい習慣をカラダに叩き込んでいるところです。 また、私はあなたに週二回このようなメールをお届けし ポッドキャストを配信し、またブログも更新し相談を受けています。 同業者の中には「よくそれだけいろいろできますね」と言われる方も います。しかしこれも習慣なのです。 あなたは朝起きて、顔を洗って歯を磨くのを毎回毎回 「めんどくさいな〜」とは思いませんよね、それは習慣だからです。 もしあなたが 「私は三日坊主でなんでも続かないからな〜」と思っているのであれば 継続したいことを「習慣」にすることをオススメします！ ではまた次回のメールマガジンでお会いしましょう！！ マンション売却アドバイザー 田中徹也 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■お願い 〜独自配信メルマガへの登録をお願いいたします！ ------------------------------------------------------------------------ 独自配信の「１円でも高く売りたい！中古マンション売却ノウハウ」では、 セミナー情報や教材のプレゼント、格安販売などお得な情報を配信中！ こういった特典は、独自配信の読者様に対して定期的に出しますので ぜひ、この機会にご登録くださいませ。 http://www.e-ubl.net/m-maga.html ※まぐまぐで送るものは、独自配信に含まれるので 独自配信を登録された方は、まぐまぐ！のメルマガは解除してください。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ●おまけ「大好評の不動産クイズ！」 前回出題した問題 Ｑ：売買契約書に添付する印紙は売買契約書１つにつき課税される。 １.○ ２.× 正解は１の○です。 契約書一通に対し課税されます。一千万円から五千万円の価格の契約書で 印紙代は１５，０００円掛ります。 売主買主当たり前のように一通づつ契約書を作りますが、買主に契約書を 渡してしまい、売主として「契約書のコピーだけあればいい」となれば 当然印紙税がいらなくなります。 では、これに絡めて今週の問題 Ｑ：売買契約書はコピーでは証明にならない。 １.○ ２.× 今回も○×の２択です。 解答は今度のメールでお届けします。 ************************************************************************** 株式会社ユービーエル 〒651-0083 神戸市中央区浜辺通4-1-23 三宮ベンチャービル101 TEL 078-231-5170 FAX 078-252-2378 URL：http://www.e-ubl.net/ Blog：http://ameblo.jp/kobe-fudousan/ E-mail：info@kobe-fudousan.com ************************************************************************ 発行者 田中徹也プロフィール http://www.e-ubl.net/profile.html Copyright(c) kobe-fudousan. All Rights Reserved. ☆あなたの『１クリック』が「世界の幸せ」に変わります！ クリック募金のページに設置されているボタンをクリックして、 スポンサーのサイトにアクセスするだけで、無料で１円募金ができる仕組みです。 募金は世界のさまざまな問題解決のために生かされます。 私も毎日１クリックしています！！ http://clickbokin.ekokoro.jp/ ☆「そんじょそこらのノウハウ本とは違う」と好評です！ 著書『成功する中古マンション売却術』（同文舘出版） http://www.qurl.com/z2b75 ・ ・ （以下、まぐまぐさんからのお知らせです） ・ ・
