2009/05/01
「買えない買主」がいることをあなたはご存知ですか？
こんにちは、マンション売却アドバイザーの田中です。 いつもありがとうございます。 豚インフルエンザのニュースが出ていますね。 国内では現在１件の「疑いのある」人がいるということで 今後の情報が注目ですね。 確かに免疫がないので怖い病気です、しかし予防することの出来る病気。 あなたもマスクと手洗いは徹底してくださいね。 さあそれでは今日もマンション売却のノウハウをお伝えします。 【買主さんは買える人？】 現在売却を依頼されている神戸のマンション。 その売却のときの「話」を今日はお伝えします。 売主様の希望もあって、高めの値段をつけているこのマンション 早く買主が見つければいいな〜と思っていたところ、ある不動産屋さんが 買主を内覧に連れてきました。 その時はザーッと見て帰った買主さんと不動産屋さん。 後で聞くと結構買主が気に入っているとのこと。 それから２週間後、同じ買主が再度内覧したいということで 内覧をしてもらいました。 かなり買主は物件を気に入っているようでした。 その日の夕方、買主を連れてきた不動産屋さんから電話がありました。 「いやー田中さん、買主さんすごく気に入っていますよ。」とのこと これはよかったと私も思い、「ぜひお願いします」と伝えましたが 「ええ、気に入っているのですが。ちょっと・・・相談がありまして」 これはずばり「値段交渉」の話です。 売りに出している価格は３１００万円、しかし買主の購入希望価格は なんと２８００万円。 事前に値段交渉を視野に入れた値段設定を売主さんとはしていましたが あまりにもかけ離れた価格です。 当然売主としてもＮＯというレベル。 そこで私は「もうちょっと買主さんに買い上がって（高く買って）もらえ ないか？」と買主側の不動産屋さんと交渉。 その後なんどかのやりとりがあって、ある価格で合意しました。 しかしその間、私は買主側の不動産屋さんに「しつこく」言っていたこと があります。 それは・・・・ 「買主さんのローン、大丈夫でしょうね」ということです。 今回こうした形で話が進んでいます 売主→私 ⇔ 買主側の不動産屋さん←買主 よって、買主の与信や収入についてはコチラは直接聞くことができません。 だから買主さん側の不動産屋さんに何度もしつこく私は聞きました。 「買主さんのローン、大丈夫でしょうね」と。 買主側の不動産屋さんは 「今回合意した価格は、買主さんの収入からみても大丈夫です」とのこと。 それでも私は半信半疑で確認を続けました。 私は何か「嫌な予感」を感じていたのです。 数日後、その予感が的中してしまいます。 買主さん側の不動産屋さんから電話がなりました。 「あの、非常に言いづらいのですが住宅ローンの審査通りませんでした」 私は「やっぱりな・・・・」というキモチでした。 ローンが通らなかった理由を聞いてみると 「収入とかの以前に個人の信用調査の結果で落とされた」とのことでした。 買主は借入で事故歴があったり債務超過になっていたのです。 「そんなことは、ある程度の事前の買主さんへのヒアリングで分かっていた ことではないか？」と私は買主側の不動産屋さんに詰め寄りました。 ようするに、この不動産屋さんがちゃんと買主さんの話を聞けていないのです。 しかしもう「買えない買主」の相手をしてもしょうがありません。 売主さんにはありのままを伝え、引き続き売却活動行いました。 もしあなたが売りに出したマンションを買いたいという方が現れ、値段交渉の 話があるとき。 まずは、その買主さんが「買える買主」なのか、今回のように「買えない買主」 なのかを不動産屋さんを通してしっかり確認しましょう。 但し買い手側の不動産屋さんがいる場合は、その方の能力によるので 靴の上から足を掻くような感覚になってしまいますが。。。。 あと本来買いたい人が現れたら、売主としては早く契約するほうがいいのです。 なぜなら、住宅ローンの審査は契約してからでもできます。 また買うほうも「住宅ローン特約」があるのでリスクがありません。 買主の気が変わらないうちに契約だけでもしておくべきです。 しかし、今回私は「嫌な予感」がしたので、こんな条件を買主と買主側の 不動産屋さんに出しました。 『金融機関の住宅ローンの事前審査が通らないと契約はしない』 なぜ、セオリーを破ってこんな条件を提案したのか？ これについては次回にお伝えします。 ■無料相談受付しています！ 無料電話相談の予約、申込みはここからできます。 ⇒ http://www.musa-web.net/e-ubl/ 予約、申込み方法が分からなかったら、お気軽にこちらまで電話ください。 通話料無料で、携帯からも繋がりますので。 ０１２０−２０−３７８８ まで！！ メールでのご相談（３６５日２４時間対応 ４８時間以内に返信します。） ⇒ soudan@kobe-fudousan.com 電話相談のお時間が合わない、また気軽にメールで相談したい。 スタッフではなく、私田中がちゃんとお返事を書かせていただきます！ ■めっちゃうまいりんごジュース 先日ある方からいただいた「りんごジュース」 これがめっちゃうまかった！ 家に持って帰って嫁に見せたのですが 「おいしいの？でも言うても『りんごジュース』でしょ」 と嫁も最初は言っていました。 私も正直「まあ『りんごジュース』やし」と思っていました。 飲むまでは・・・・・。 風呂上り、家族で冷やしておいたジュースを空けて乾杯。 ゴクリ・・・。 「おいしー！！」 最初に叫んだのは４歳の長男でした。 このときにはすでにグラスは空。 ６歳の娘も「真剣な顔」してりんごジュースを飲んでいます。 嫁さんも「これはおいしい、こんなりんごジュース飲んだこと無い！」と 言いました。 で、私も飲んだのですが・・・・これはほんまウマイ！ りんごでイメージしにくいとは思いますが まさに「絞りたて」って感じです。 甘すぎず、後口も爽やか。 私も３３年生きてきましたが、間違いなく 「これまでに飲んでおいしかったジュースベスト３」に入ります。 （ちなみにあと２つは「ハワイのハレクラニホテルのマンゴージュース」と 「ロサンジェルスのファーマーズマーケットのオレンジジュース」です。） そのめっちゃウマイりんごジュースはココで売ってます。 http://www.tateshina-apple.com/ 私が飲んだのは「たてしなップル“ふじ”」です。 サイトを見ていただければ分かりますが、「ジュース」としてみれば 決して安くはありません。 しかしこれは高い値段出しても飲む価値のあるジュースですよ！ ぜひお試しあれ〜 http://www.tateshina-apple.com/ 結構売り切れるので、在庫あったら買いですな。 ではまた次回のメールマガジンでお会いしましょう！！ マンション売却アドバイザー 田中徹也 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■お願い 〜独自配信メルマガへの登録をお願いいたします！ ------------------------------------------------------------------------ 独自配信の「１円でも高く売りたい！中古マンション売却ノウハウ」では、 セミナー情報や教材のプレゼント、格安販売などお得な情報を配信中！ こういった特典は、独自配信の読者様に対して定期的に出しますので ぜひ、この機会にご登録くださいませ。 http://www.e-ubl.net/m-maga.html ※まぐまぐで送るものは、独自配信に含まれるので 独自配信を登録された方は、まぐまぐ！のメルマガは解除してください。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ●おまけ「大好評の不動産クイズ！」 前回出題した問題 Ｑ：不動産屋さんの仲介手数料の上限額の計算方式は 「成約価格×３．１５％＋６３０００円」であるが、これは成約価格が いくらの場合でも同じである。 １.○ ２.× 正解は２の×です。 実は仲介手数料は成約価格の金額によって％が違うのです。 成約価格が・・・・ 〜２００万円まで・・・・・・５．２５％（税込） ２００〜４００万円以下・・・４．２％（税込） ４００万円以上・・・・・・・３．１５％（税込） こう定められています。 この計算を簡素化するために一般的に３．１５％とあと４００万円未満の％の 調整の意味で６．３万円を足しています。 では、今週の問題 Ｑ：売買契約書に添付する印紙は売買契約書１つにつき課税される。 １.○ ２.× 今回も○×の２択です。 解答は今度のメールでお届けします。 ************************************************************************** 株式会社ユービーエル 〒651-0083 神戸市中央区浜辺通4-1-23 三宮ベンチャービル101 TEL 078-231-5170 FAX 078-252-2378 URL：http://www.e-ubl.net/ Blog：http://ameblo.jp/kobe-fudousan/ E-mail：info@kobe-fudousan.com ************************************************************************ 発行者 田中徹也プロフィール http://www.e-ubl.net/profile.html Copyright(c) kobe-fudousan. All Rights Reserved. ☆あなたの『１クリック』が「世界の幸せ」に変わります！ クリック募金のページに設置されているボタンをクリックして、 スポンサーのサイトにアクセスするだけで、無料で１円募金ができる仕組みです。 募金は世界のさまざまな問題解決のために生かされます。 私も毎日１クリックしています！！ http://clickbokin.ekokoro.jp/ ☆「そんじょそこらのノウハウ本とは違う」と好評です！ 著書『成功する中古マンション売却術』（同文舘出版） http://www.qurl.com/z2b75 ・ ・ （以下、まぐまぐさんからのお知らせです） ・ ・
