2009/04/03
住替え・移住支援制度でライバルが増える！
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【アパマン経営成功法〜金持ち大家の稼ぐ思考】 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ライバル。 大家さんという職業は、物件がいくらずば抜けて良くても、 スグに追いつかれてしまいます。 現在、満室であったとしても、周辺に新しい物件が建つ度に、 心臓はドキドキ、血圧は上がり、場合によってはめまいまで起こす始末です。 あなたの物件から入居者を奪っていくかもしれません。 あなたの物件の周辺に、ライバル物件など唯一つも存在せず、 自分の物件だけだったらどんなに良いことでしょう。 いらない心配などしなくても、あなたの物件は満室でしょうし、 入居者からの退去の連絡にビクビクする必要もありません。 しかし、日本は資本主義である以上、 競争して勝ち負けがハッキリし、 負けたほうがいずれ撤退していく厳しい現実なのが鉄則です。 これから大家さんは、 どのようなライバルと戦わなくてはならないのでしょうか？ これからは、今まででは予想もできなかった敵と 入居者を奪い合わなければならなくなります。 なぜなら、家余りだけでなく、 国の大きな政策転換が待ち構えているからです。 政府は２００６年に、国の基金を使い信用を補完する 「マイホーム借り上げ制度」を作っています。 その仕組みは５０歳以上の人が持つマイホームを生涯借上げて、 子育て層に転貸するものです。 また、空家になっても安心できるように 一定の家賃を保証までしてくれる制度です。 取扱先は「ＮＰＯ移住・住替え支援機構」です。 それを受けて、住宅金融支援機構も、 この制度利用者が一定の率で返済する場合、 収入がゼロであっても、 また何歳からでも、３５年の住宅ローンを借りられる仕組みを導入しています。 これにより、マイホームが産む家賃を現時点で 現金化することも可能になりました。 以前、政府が制度化していたリバース・モーゲージ (マイホームを担保に融資を受けて、 死亡時にそのマイホームを売却して一括返済する仕組み)では、 全く子供たちには資産が移りませんでしたが、 この制度を利用できれば生きているうちに現金を得る事ができるだけでなく、 子供たちにも資産を残せます。 すなわち、この制度が普及すれば、 今後、あなたの物件のライバルとして、 この制度を使った持家一戸建てが増えてくるわけです。 この制度を使う場合、入居者は良質な住宅を相場より安い家賃で借りられますし、 契約時の仲介手数料は必要ですが、敷金や礼金は必要がありません。 契約形態は三年の定期借家契約ですが、 入居者は壁のクロスなど、一定の自分好みの改修が可能です。 また、期間満了後には優先して再契約ができます。 確かに、２００９年現在、マダマダ登録件数は少ないですが、 今後この制度を使って年金プラス家賃を得ようとする シニア世代は確実に増えていくでしょう。 また、住宅ローン破綻予備軍により、 築１０年程度の中古の一戸建てやマンションなども、 不動産投資の対象物として賃貸市場に出回ってくるでしょう。 さらに、撤退したファンドがらみの賃貸物件や 本業の余った土地を賃貸物件として活用する企業の物件も ライバルになるでしょう。 これだけさまざまな多くのライバルが これから一斉に賃貸市場に現れてる中で、 今までどおりのアパマン経営で太刀打ちできるか不安が頭をよぎります。 ┏━…………………………………………━━━★ ┃【アパマン経営成功法〜金持ち大家の稼ぐ思考】 ┃（発行者）ダントツ大家さん実践研究会有限会社 ┃ （有）ウェルライフ徳島 ┃ info@100apaman.com ┃「あなたのアパマンに行列ができる方法」 ┃ ⇒ http://www.100apaman.com/ ┃ 平成２１年度「実践!金持ち大家塾（徳島校）」好評開催中! φ━━━━━━━━━━━…………………………………………┛
