さあ、始めましょう！相続対策の第一歩 

さあ、始めましょう！相続対策の第一歩

―さあ、始めましょう！相続対策の第一歩――――――――――Vol.25――――――

―【目次】―――――――――――――――――――――――――――――――――
・はじめに
・相続時における不動産の評価について
　―所有権以外の権利が存在する土地の評価　3―
・編集後記

―◆はじめに◆―――――――――――――――――――――――――――――――
こんにちは。
発行責任者の小宮山です。

前２回は、貸宅地の評価のお話をさせていただきましたが、今回は貸家建付地(借家権の
目的となっている家屋の敷地の用に供されている宅地)となっている宅地についてお話を
させていただきたいと思います。

では、始めましょう。

―◆所有権以外の権利が存在する土地の評価について◆――――――――――――――

○貸家建付地（借家権の目的となっている家屋の敷地の用に供されている宅地)の評価
　
　貸家建付地とは何でしょう。
　
　簡単に言ってしまえば、土地所有者が一戸建てやアパート・マンションを建設し、そ
　の建物が、実際に賃貸されている建物である場合の宅地のことです。　

　建物を賃貸しているということは、簡単に借家人を退去させることなどは困難であ
　り、間接的ではありますが、建物の敷地も借家人に使用されることになりますので、
　宅地の評価が下がることになります。

　この評価減と建設金額より建物評価が低くなること、建設資金の借り入れが債務控除
　されることなどを利用して、相続対策として賃貸物件の建設が行われるのです。

　評価減の方法は、下記の計算式で計算した額を、その宅地の自用地価額から差し引く
　形で行います。

　借家権割合は、倍率表に記載されていますので確認してください。借地権割合は、以
　前、お話させていただいた方法で確認してください。
　ちなみに東京国税局管内に所在する宅地の借家権割合は３０％です。

　計算式
　その宅地の自用地価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

　借地権について、借地権が権利金等の名称をもって取引される慣行のない地域につい
　ては借地権割合を２０％とすることになっています。

　また、計算式中の賃貸割合とは、アパート・マンションのように、その貸家に各独立
　部分がある場合に、その独立部分、ようするに何室賃貸されているかを割合にしたも
　のです。

　計算式は以下のとおりです。

　各独立部分の床面積の合計のうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面
　積の合計／その家屋の各独立部分の床面積の合計

　では、実際に例をあげて、計算してみましょう。

　その宅地の自用地価額　５，０００万円
　借地権割合　６０％
　借家権割合　３０％
　賃貸割合　　７０％

　５０，０００，０００円×６０％×３０％×７０％＝６，３００，０００円

　貸家建付地の評価額
　５０，０００，０００円−６，３００，０００円＝４３，７００，０００円

　次に各独立部分についてお話させていただきます。
　各独立部分とは、建物の構成部分となります壁、扉、天井、床などによって完全に独
　立している部分で、独立した出入口がある賃貸、その他の用途に利用できるもので
　す。アパート・マンションの一室をイメージしていただければ結構だと思います。

　ふすま、障子、ベニヤなど簡単に取り外しできるもので仕切られている部分であると
　か、階層で区分されている場合でも、独立した出入口を有しない部分は、各独立部分
　には該当しません。

　賃貸されている各独立部分とは、継続的に賃貸されている部分は勿論、課税時期にち
　ょうど空室になってしまい、一時的に賃貸されていないような場合も含まれます。
　但し、空室期間や状況などを総合的に判断されますので、このようなケースの場合に
　は、検討が必要です。

　最後にいわゆる一括借り上げのサブリースの場合ですが、この場合も該当します。
　しかし、借り上げ会社が同族会社などの場合などには注意が必要です。

　先に、評価減と建設金額より建物評価が低くなること、建設資金の借り入れが債務控
　除されることなどを利用して、相続対策として賃貸物件の建設が行われるとお話しま
　したが、前にもお話しましたとおり、建設した建物は相続後も存在し、債務もまた残
　るのです。

　評価減のために軽率に賃貸物件を建設してしまいますと、将来、債務返還などに困窮
　する場合もあります。充分な検討が必要です。

　では、また次回。

―◆編集後期◆――――――――――――――――――――――――――――――――
ここのところ、寒い日が続きますね。
先日は、東京でも久しぶりの雪になりました。
通勤、通学などは大変ですが、雪が降ると少し、ワクワクした気持ちになりませんか？
たまにしか、雪を見ることがないからでしょうけど。

ご意見、ご要望、ご質問、仕事の依頼等がございましたら、メールにてお願いいたしま
す。
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