さあ、始めましょう！相続対策の第一歩 

さあ、始めましょう！相続対策の第一歩

―さあ、始めましょう！相続対策の第一歩――――――――――Vol.24――――――

―【目次】―――――――――――――――――――――――――――――――――
・はじめに
・相続時における不動産の評価について
　―所有権以外の権利が存在する土地の評価　2―
・編集後記

―◆はじめに◆―――――――――――――――――――――――――――――――
こんにちは。
発行責任者の小宮山です。

前回は、貸宅地の評価のお話をさせていただきましたが、今回はその中の定期借地権の
目的となっている宅地についてお話をさせていただきたいと思います。

では、始めましょう。

―◆所有権以外の権利が存在する土地の評価について◆――――――――――――――

○定期借地権の目的となっている宅地の評価
　まずは、定期借地権について確認しておきましょう。
　
　定期借地権は、普通借地権と異なり、契約期限が来た時に契約の更新がなく、建物を
　取り壊して更地にして返還する必要がある借地権のことです。
　契約期間の延長はありませんし、立退料の請求などもできません。

　借地借家法では次の3つの種類が規定されています。
　契約期間が50年以上の一般定期借地権、同10年以上20年以下の事業用借地権（平成２
　０年１月１日より、改正借地借家法が施行され、１０年以上５０年未満の期間で事業
　用借地権を設定することが可能になりました。）、そして同30年以上で、建物付で土
　地を返還できる条件の付いた建物譲渡特約付借地権です。

　新築住宅の供給では、通常、一般定期借地権が利用されています。

　評価方法は、一般定期借地権以外の定期借地権（建物譲渡特約付借地権と事業用借地
　権）の場合と一般定期借地権の場合とで異なります。

１．一般定期借地権以外の定期借地権（建物譲渡特約付借地権と事業用借地権）の場合

　　一般定期借地権以外の定期借地権の目的となっている宅地の評価額は、原則として
　　自用地の評価額から定期借地権の価額を差し引いて算出します。

　　では、この定期借地権の価額とはどのように算出するのでしょうか？

　　この計算は、かなり複雑で、専門的な言葉も出てまいりますので、このケースの際
　　には、税理士さんまたはお知り合いの不動産会社にご相談したほうが確実だと思い
　　ます。

　　相続対策の第一歩として評価減になるんだということを頭に入れておきましょう。

２．一般定期借地権の場合
　　
　　一般定期借地権の目的となっている宅地の評価は、その宅地の自用地としての評価
　　額から一般定期借地権の価額を差し引いて評価します。
　　
　　一般定期借地権の価額は、課税時の自用地の評価額に、下記の算式で算出した数値
　　を掛けて計算した額になります。
　　
　　（１−一般定期借地権が設定された時点の底地権割合）×一般定期借地権の逓減率

　　算式の底地権割合は、前回、普通借地権のお話した地域区分によって分かれていま
　　す。割合は以下のとおりです。

　　　地域区分　　　評価倍率表　　　一般定期借地権が設定された時点の底地権割合
　　　Ｃ地域　　　　　　　７０％　　　　　　　　　　　５５％
　　　Ｄ地域　　　　　　　６０％　　　　　　　　　　　６０％
　　　Ｅ地域　　　　　　　５０％　　　　　　　　　　　６５％
　　　Ｆ地域　　　　　　　４０％　　　　　　　　　　　７０％
　　　Ｇ地域　　　　　　　３０％　　　　　　　　　　　８０％
　　
　逓減率の算式は以下のとおりです。
　
　課税時の一般定期借地権の残存期間に応ずる基準年利率による複利年金現価率／一般
　的借地権の設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率

　こちらも、ちょっと複雑ですね。基準年利率は、国税庁のホームページで確認できま
　すので参考にしてください。

　一般定期借地権の目的となっている宅地でもこの計算方法が使えないものがありま
　す。上記地域区分に記載されていないＡ地域、Ｂ地域および権利金の収受の慣行のな
　い地域です。
　
　この場合には、事業用定期借地権などと同じ扱いになりますので注意してください。
　また、定期借地権者と底地所有者（地主）との関係が親子であったり、同族法人など
　の特殊な関係者間の場合にも適用されません。同様に税金逃れのために設定したとみ
　なされるようなものも適用できません。事業用定期借地権などと同じ扱いになりま
　す。
　
　では、また次回。

―◆編集後期◆――――――――――――――――――――――――――――――――
新年明けましておめでとうございます。
新しい年のスタートですね。
原油高騰、物価の上昇など、先行きが不安になるニュースが多いですが、みなさまにと
って良い一年であることをお祈りしております。

今年も宜しくお願い致します。

ご意見、ご要望、ご質問、仕事の依頼等がございましたら、メールにてお願いいたしま
す。
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