さあ、始めましょう！相続対策の第一歩 

さあ、始めましょう！相続対策の第一歩

―さあ、始めましょう！相続対策の第一歩――――――――――Vol.23――――――

―【目次】―――――――――――――――――――――――――――――――――
・はじめに
・相続時における不動産の評価について
　―所有権以外の権利が存在する土地の評価　１―
・編集後記

―◆はじめに◆―――――――――――――――――――――――――――――――
こんにちは。
発行責任者の小宮山です。

今回は、所有権以外の権利が存在する土地、借地権が存在する土地、貸宅地の評価のお
話をさせていただきます。

評価明細書２をご覧ください。

では、始めましょう。

―◆所有権以外の権利が存在する土地の評価について◆――――――――――――――
○貸宅地の評価
　貸宅地とは、借地権または地上権の目的になっている宅地をいいます。

　借地権には、定期借地権もありますが、定期借地権につきましては、次回お話しま
　す。
　また、地上権については、今回お話しするものが該当しないケースがございますの
　で、ご注意ください。

　借地権とは、自分が使用する目的で他人の土地を借りる権利のことです。
　地上権と貸借権のふたつがあります。

　平成３年に新しい借地借家法ができましたが、現在、相続の対象となるものは、ほと
　んどが旧法による借地権で、一度結んだ契約を土地所有者の都合で、解約するにはそ
　れなりの理由が必要であり、その結果、契約は自動的に更新され、貸した土地が所有
　者の元へ戻ってこないなどの不都合が生じるものです。

　借地権で貸している土地は、ご自分の所有する財産にもかかわらず自ら使用すること
　が出来ず、また借地権という権利が発生しているため様々な問題をかかえています。

　そのため、通常、自分の所有権のみの宅地（自用地）の評価から、この借地権の権利
　分を控除して評価するのです。

　借地権の価額は、様々な画地調整を行った後の自用地価額に、評価する宅地が存在す
　る地域に定められた借地権割合を掛けた金額によって評価することになります。
　
　この借地権割合は、路線価図または倍率表で確認することができます。
　路線価図の場合、路線価の後ろにＡとかＤとか書かれていますよね。そのアルファベ
　ットを確認し、路線価図の上部に記載されている借地権割合の表を見てください。
　そこに記載されているのが、その宅地の借地権割合となります。
　倍率表の場合には、借地権割合が記載されておりますので、その数値をご利用くださ
　い。

　貸宅地をご所有のみなさんは、借りている方の、この借地権の権利割合を差し引くこ
　とになります。

　計算式は、
　
　自用地の評価額−借地権の価額＝自用地の価額×（１−借地権割合）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　となります。

　では、例を挙げてみましょう。

　　自用地価額　５０，０００，０００円
　　借地権割合　６０％（Ｄ）

　　５０，０００，０００円×(１−０．６)＝２０，０００，０００円

　　これが、貸宅地の評価額になります。

　ただし、貸宅地割合が定められている場合には、自用地価額にその貸宅地割合を掛け
　て算出した価額が、評価額となります。

　逆に借地権をお持ちの方は、その借地権が相続財産となります。
　先程の自用地価額が５０，０００，０００円の宅地であれば、
　　５０，０００，０００円×０．６＝３０，０００，０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　となります。

　地域によって特殊なケースもございます。
　その際にはご相談ください。

　では、また次回。

―◆編集後期◆――――――――――――――――――――――――――――――――
いよいよ年の瀬が迫ってきましたね。

あっという間の一年でした。
また、来年もみなさんに喜んでいただけるようなメルマガにするべく、勉強していきた
いと思っております。

では、みなさん、良いお年をお迎えください。
一年間ありがとうございました。

ご意見、ご要望、ご質問、仕事の依頼等がございましたら、メールにてお願いいたしま
す。
＜ks@ks-estate-consul.com＞
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発行責任者　小宮山　昭弘
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