さあ、始めましょう！相続対策の第一歩 

さあ、始めましょう！相続対策の第一歩

―さあ、始めましょう！相続対策の第一歩――――――――――Vol.20――――――

―【目次】―――――――――――――――――――――――――――――――――
・はじめに
・相続時における不動産の評価について
　―評価明細書を利用し、路線価を補正しましょう　１０―
・編集後記

―◆はじめに◆―――――――――――――――――――――――――――――――
こんにちは。
発行責任者の小宮山です。

誠に申し訳ありません。
ひとつ説明を飛ばしておりました。
容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地の評価です。
本来、私道のお話の前に、お話をさせていただくべきものでした。
お手数ですが、評価明細書１をもう一度ご覧になっていただきますようお願い致します。

では、始めさせていただきます。

―◆評価明細書を利用し、路線価を補正しましょう　１０◆――――――――――――
○容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地の評価
　まずは、容積率についてお話しておきます。
　みなさま、もうご存知とは思いますが、容積率とは一言で言ってしまうと、建築時、
　敷地面積に対して、建築延べ面積（延べ床面積）がどこまで取れるかを示した割合で
　す。

　例えば、敷地面積が１００平方メートルで、容積率が８０％の地域であれば、建築延
　べ面積は８０平方メートルまで取れるということになります。

　容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地が良く見られるケースとしましては、
　街道沿いの比較的奥行きの長い宅地です。

　なぜかというと、街道沿いは、土地の高度利用を推進する観点から、比較的容積率
　は高く設定されます。

　但し、街道からあまり奥まで容積率を高くしてしまうと、周囲の住宅地に日照等の問
　題を引き起こすため、街道から奥行き２０〜３０ｍまで、容積率を高くし、それ以降
　は、容積率を引き下げることが多いからです。

　街道の路線価は、このような高度利用を推進する地域では、通常高くなります。
　宅地が全て容積率の高い地域に含まれていれば、大会路線価によって評価されること
　も致し方ないかもしれませんが、一部が低い地域に入ってしまう場合には、そのまま
　高い路線価では、割高になってしまいますよね。

　そのため、容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地に補正を加えるのです。
　補正の方法は、以下の通りです。

　通常の土地の評価のように、まず、奥行価格補正、側方路線影響加算、二方路線影響
　加算、三方及び四方路線影響加算、不整形地補正、無道路地の評価減、間口狭小補　
　正、奥行長大補正、崖地補正などの画地補正を行い算出します。

　その評価額から、次の計算式にて算出した割合を利用し、金額を控除して評価額を算
　出します。（大規模工場用地は適用されません。）

（１−容積率の異なる部分の各部分に適用される容積率にその各部分の地積に乗じて
　計算した数値の合計／正面路線に接する部分の容積率×宅地の総面積）×容積率が
　価額に及ぼす影響度

　影響度は以下の通り
　高度商業地区、繁華街地区　　０．８
　普通商業・併用住宅地区　　　０．５
　普通住宅地区　　　　　　　　０．１

　いくつか注意点がありますのであげておきます。
　　１．上記算式で計算した割合は、小数点第３位未満を四捨五入します。
　　２．正面路線に面する部分の容積率が、異なる部分の容積率より低い場合など、算
　　　　式にて計算した割合がマイナスになる場合には、適用しません。
　　３．容積率には、都市計画により定められたものと、その容積率に建築基準法にて
　　　　規制（道路の幅員による制限・ご不明な場合にはお問い合わせください）を加
　　　　えたものがあります。
　　４．２以上の路線に面する宅地について、正面路線の路線価に奥行価格補正率を乗
　　　　じて計算した価額から、その価額に上記算式により計算した割合を乗じて計算
　　　　した金額を控除した価額が、正面路線以外の路線の路線価に奥行価格補正率を
　　　　乗じて計算した価額を下回る場合の、その宅地の価額は、それらのうち最も高
　　　　い価額となる路線を正面路線とみなして通常の画地調整にて評価し、この減額
　　　　調整は行いません。 

　それでは、実際に例をあげて評価してみましょう。

　●評価する土地の条件

　　・地区区分　普通商業地区
　　・総地積　　１００平方メートル
　　・容積率２００％の部分　７５平方メートル（正面）
　　　容積率　８０％の部分　２５平方メートル
　　・画地補正後の自用地の１平方メートル当たりの額　２００，０００円
　　・影響度　０．５

　各部分の数値合計算出
　７５平方メートル×２０／１０＝１５０
　２５平方メートル×８／１０＝２０
　合計　１７０

　正面路線容積率に総面積を掛けます。
　１００平方メートル×２０／１０＝２００

　では、算式に当てはめます。
　（１−１７０／２００）×０．５＝０．０７５

　この数値を評価明細書に当てはめますと
　２００，０００円×（１−０．０７５）＝１８５，０００円
　自用地の評価額は
　１８５，０００円×１００平方メートル＝１８，５００，０００円
　となります。

　以上が、容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地のお話です。

　では、また次回、よろしくお願いいたします。
　
―◆編集後期◆――――――――――――――――――――――――――――――――
１１月１５日、賃貸不動産経営管理士の講習に行ってまいりました。
その際、税理士先生の講習があったのですが、やはり相続対策は、不動産を上手に活用
し、どのような節税を行えるかを考えてあげることだとの趣旨でした。

私どもも、みなさまのお役に立てますよう更に勉強していかなくてはと、気が引き締ま
る思いでした。

ご意見、ご要望、ご質問、仕事の依頼等がございましたら、メールにてお願いいたしま
す。
＜ks@ks-estate-consul.com＞
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株式会社ケーズ・エステート・コンサルティング
発行責任者　小宮山　昭弘
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E-mail ks@ks-estate-consul.com
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