さあ、始めましょう！相続対策の第一歩 

さあ、始めましょう！相続対策の第一歩

―さあ、始めましょう！相続対策の第一歩――――――――――――――Vol.14――

―【目次】―――――――――――――――――――――――――――――――――
・はじめに
・相続時における不動産の評価について
　―評価明細書を利用し、路線価を補正しましょう　４―
・編集後記

―◆はじめに◆―――――――――――――――――――――――――――――――
こんにちは。
発行責任者の小宮山です。

前回は、間口が狭小な宅地等の補正と不整形地の補正についてお話させていただきま
した。いかがでしたでしょうか？

引き続き、今回も、補正についてお話を続けて行きたいと思います。
前回同様、評価明細書と調整率表をお手元にご用意いただきますようお願いいたし
ます。

では、始めましょう。

―◆評価明細書を利用し、路線価を補正しましょう　４◆――――――――――――
○無道路地の補正
　以前、調査の中でお話したかと思いますが、土地の価額を決める大きな要因として、
　接道がございます。建築基準法上の道路に最低２ｍ以上面していなければ、建築物
　などを建てることができないからです。
　
　そのため、相続時の評価においても、無道路地は、補正の対象となります。
　相続時の評価における無道路地とは、隣接地の所有者の土地を通行しなければ道路
　に出ることができない土地、道路には接しているが、建築基準法その他の法令で、
　規定されています建築物を建築するために必要な、最小限の間口の長さ（接道義
　務）を満たしていない土地をいいます。

　東京都の例を挙げてみましょう。東京都の接道義務は、東京都建築安全条例により
　以下のように規制されています。建築基準法では、最低２ｍ道路に接道しなければ
　ならないことになっていますが、通路部分の長さ（いわゆる敷地延長と言われる形
　状）によって規制が掛かるのです。規制の内容は以下のとおりです。

　　東京都建築安全条例の接道義務
　　　■住宅、長屋、事務所、小規模飲食店など
　　　　・総床面積が２００平方メートル以下で、道路までの距離（通路部分の長さ）
　　　　　が２０ｍ以下　２ｍ以上
　　　　　　２０ｍ超　　３ｍ以上

　　　　・耐火建築物および準耐火建築物以外の建物で、総床面積が２００平方メー
　　　　　トル超の場合で、道路までの距離（通路部分の長さ）が
　　　　　　２０ｍ以下　３ｍ以上
　　　　　　２０ｍ超　　４ｍ以上

　　　その他大規模建築物を建設する場合にも規制が掛かります。

　それでは、実際に例をあげて評価してみましょう。
　●評価する土地の条件
　　・地　目　宅地
　　・地　積　１５０平方メートル
　　・路線価　正面路線価　２００，０００円
　　・間　口　１５ｍ（接道していませんが、道路側の間口）
　　・奥　行　２０ｍ（道路までの距離も含んでいます。土地の実際の奥行きは１０
　　　　　　　ｍ）
　　・利用区分　自用地
　　・地区区分　普通住宅地区

　　まずは、この土地の奥行価格補正を見てみましょう。
　　普通住宅地区、奥行２０ｍですから、調整率表を確認すると、補正率１．０
　　評価明細書１に当てはめると

　　　２００，０００円×１．０＝２００，０００円となります。

　　次に不整形について検討しましょう。
　　この土地は、現状では道路に接道していません。道路までの距離は、１０ｍです
　　ので、建築安全条例では、最低２ｍの接道義務があります。
　　そのため、この土地の間口距離を２ｍとします。奥行きは、２７ｍですから、
　　普通住宅地の間口狭小補正率　０．９
　　　　　　　　奥行長大補正率　０．９となり合わせて０．８１となります。

　　不整形地補正はどうでしょう。
　　この土地が道路に接道する場合の想定整形地は、
　　１５ｍ×２０ｍで３００平方メートルとなります。

　　陰地割合は、
　　（３００平方メートル−１５０平方メートル）÷３００平方メートル＝５０％

　　補正率は、地積１５０平方メートルですので、地積区分Ａで０．７９です。

　　間口狭小、奥行長大補正と比較してこちらが有利ですので、こちらを採用しま
　　す。

　　　２００，０００円×０．７９＝１５８，０００円となります。

　　更に、無道路地の場合、不整形補正後の価額から１００分の４０の範囲内で、
　　相当と認められる価額を控除することができます。
　　この控除額は、道路へ出るために隣接する土地を通路として使用する部分の評
　　価額（この部分の補正はしません）です。

　　今回の土地の場合であれば、
　　　２００，０００円×２ｍ×１０ｍ＝４，０００，０００円となります。

　　評価明細書の計算式では、

　　（２００，０００円×２０平方メートル）÷
　　　　　　　　　　　　　　　（１５８，０００円×１５０平方メートル）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝０．１６８７７・・・

　　　１５８，０００円×（１−０．１６８７７・・・）＝１３１，３３３円

　　これが、この土地の１平方メートル当たりの価額となります。

　　この土地の自用地評価額は、
　　　１３１，３３３円×１５０平方メートル＝１９，６９９，９５０円となり
　　ます。

　　
今回は、ここまでとして、次回、がけ地などを有する宅地の補正について、お話いたします。

では、また次回。

―◆編集後記◆―――――――――――――――――――――――――――――――
暑い日が続きますね。
みなさま体調は大丈夫ですか？
以前は、３５度を超える日って、珍しかったと思うのですが、今では、当たり前のよう
になってしまいましたね。
熱帯夜も連日ですが、先日、東京では、一晩中３０度以下にならなかったようです。
本当にぐったりですね。
くれぐれも熱中症には、注意してくださいね。

ご意見、ご要望、ご質問、仕事の依頼などがありましたらメールにてお願いいたしま
す。

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