2007/02/21
賃貸マンション仲介業界のコソッと裏話
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━2007.2.21 Vol.3━━━━━━ ■■ ■■■■ ■■■■■■ 賃貸マンション仲介業界のコソッと裏話 ■■□■ ■■□■ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 目次 ------------------------------------------------------------------------------ ■ 営業マンの独り言 ------------------------------------------------------------------------------ ■ 賃貸業界裏話 〜業界用語その２〜 ------------------------------------------------------------------------------ ■ 編集後記 ------------------------------------------------------------------------------ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ □ ■ 営 業 マ ン の 独 り 言 ■ □ ■ こんばんは！そして新たにご購読くださったあなた、ありがとうございます！ そう言えばハンドルネームを決めてなかったので現在「名無し」状態なのを忘れていました （汗）という訳で急遽、脳内ハンドルネーム選考会議を開く事にしましたので次回には名前を発 表できると思います。 とある賃貸のノウハウを書いているサイトを何件か拝見させていただきました。 中にはお店のクチコミサイトなどもあって楽しめました。ただ、どのサイトも明確な答えが書い てない部屋探しで一番重要な事柄が抜けているのが気になりました。 「良い部屋に住みたい」この願いを叶える唯一無二の方法です。しかしながら現段階の業界事情 ですとこの方法は運のみに左右されています。 何故運便りなのかは、このメールマガジンを読んでいる方は徐々に理解できると思いますので 毎回楽しみにしていただけたらなと思います。 そして将来、私がその方法を提供できるようになればいいなと思っております。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ □ ■ 賃 貸 業 界 裏 話 〜業界用語その２〜 ■ □ ■ 【Ａ】 仲介手数料の事。 【Ｂ】 物件を成約した場合の家主（管理業者）からの契約成功報酬の事。 売上金として会社に計上します。広告料と言われています。 【Ｃ】 成約時に物件オーナーから個人的にもらうお金。 【わかれ】 契約成功報酬がもらえない事。 【ネット】 契約時の礼金部分が報酬となる事。 （例）０ネット→礼金全てが広告料（報酬） ５ネット→礼金５万円を超える部分が広告料 今日はどのサイトを見ても記載されていない業界の暗部に触れるお話です。 １つの契約で得られる売上げは… Ａ(仲介手数料)＋Ｂ(広告料）＝売上げ という式で計算します。 Ｂ（広告料）の多くは家賃の１ヶ月分という物件が多いです。しかし、物件の数が多く人気のな くなってきた物件オーナーは、より多く案内してもらおうと２ヶ月分出したり３ヶ月 分出したりして営業マンに見返りを多くして空室を埋めようと考えるのです。 営業マンとしては、売上げは多ければ多いほど評価されるわけですから、がんばって広告料の多 い物件を紹介しようとあの手この手を使って契約をもらおうと動きます。 地域によって広告料の相場は違いますが、私が仕事をしている大阪では市内南部に行けば行くほ ど広告料が高いという印象を受けます。 東京などでは、まだまだ家主優位の市場ですので広告料が出ない（わかれ）物件が多いと聞きま す。 最近の大阪では、ネット物件（礼金取り）がたくさん増えてきました。 このネット物件を契約すれば、１つの契約での売上げが２〜３契約分にもなり得ますので営業マ ンは目の色を変えて狙ってきます。 一概には言えませんが基本的に、広告料が低い＝人気がある物件 という傾向があります。 オーナー側の立場からすれば当然です。無理に広告料を上げなくても満室になるのですから。 Ｃバック（個人バック）をちらつかせて満室にしようとする家主もいます。 このＣバックは会社からは建前上、受け取りを禁止されている所が多いのですが見えない所で営 業マンは受け取っているのが実状です。 Ｃバックを目当てに物件を紹介する営業マンもいるほどです。額としては大体１〜２万円が相場 となっています。 最近は「仲介手数料半月分」の看板を掲げて営業しているお店が目立ってきましたが、実際に 先頭に立って売上げを上げる仕事をしている営業マンとしては仲介手数料が減っても売上げは 落とせませんから、仲介手数料が減った分広告料が高い物件を薦めようとするのは当然の成り行 きといえます。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ □ ■ 編 集 後 記 ■ □ ■ 今日はとても自分で自分の首を締める内容となりました（笑） 多分、こんな業界内部の話を書く営業マンは日本広しと言えど私くらいではないでしょうか。 最近大阪で多くなってきているネット物件は本当にとんでもなく多額の礼金を上乗せしようとす る営業マンがたくさんいます。 大阪で単身マンション１件を契約した時の平均売上げは１３万円くらいでしょうか。 その平均の倍の売上げを上げるのがネット物件です。もちろん売上げの大部分をお客さんが負担 することになるのですね。 １件単価を追わずにお客さんに満足してもらい、また何かの機会（例えば友達の部屋探しなど） で名前を思い出してもらい、紹介していただけたらいいなというスタンスで営業をしています ので、礼金１０万円で入居できる物件を２０万円や２５万円で契約させるのは抵抗があります。 ネット物件が悪いというわけではありません。 例えば、なんらかの事情で初期費用があまり出せないけれど引越しをしなければならない人にと ってはネット物件はとても良い物件になります。 先日、初期費用が１０万円しか出せないというお客さんを応対させていただきましたが、ネット 物件が活躍しました。間取りや場所の希望は少しズレましたが、１０万円では引越しできないと 半ば諦め気味で来られていたのでとても喜んでもらえました。 賃貸マンションの契約では、貸主・借主・仲介業者 この３者がいます。 この１人が喜ぶだけの契約などあってはいけないと思います。３者全てが喜べるような契約とい うのが理想ではないでしょうか？ 上のお客さんの例では、家主も空室が埋まって喜び、お客さんも諦めかけていた引越しが実現し て喜び、私（仲介業者）も少しではありますが売上げが上がって喜ぶ。 これ以上の契約はないでしょう。（ただ、私は会社の評価は良くありませんが（笑）） 私は売上げこそ中の上程度ですが、決定率（成約率）と紹介数は社内トップクラスです。 「この地域で部屋探しするなら○○さん」私はこう言われるようになるのが目標です。 今回の内容で、部屋探しで本当に大事なモノはなにかをお分かりいただけたでしょうか？ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ ご意見、ご感想など大歓迎でお待ちしております。 メールはこちら→ chintai_urabanashi@yahoo.co.jp まで ■ 掲載された内容を許可無く転載・引用することはお断りさせていただきます。 ■ 本メールマガジンにより生じた損害について責任を負いません。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
