　第8回価格検証ＰＡＲＴ２『美しの森比較検証』 [まぐまぐ！]

2007/06/11

　第8回価格検証ＰＡＲＴ２『美しの森比較検証』

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　　                          　　　　　　　　　　　　　　　【VOL.018】

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　　　　　　　　　　～美しの森物件　分析シリーズ～

　　第8回価格検証ＰＡＲＴ2『美しの森　全体相場』

こんにちは。

いつもご愛読ありがとうございます。

そして、お待たせしました。

今回の比較検証シリーズは、ついに『価格』です。

マンションを販売する際、いろいろな要素がからみあって価格が決まり、購入す
る側も、最終的にはここをみることとなるでしょう。

ちなみに、ここでいう『高い・安い』は諸条件に見合った適正価格と比較しての
ものです。
日頃、皆さんが、品物に対して抱く“お買い得”感や“お値頃”感をイメージし
ながら、お読みください。

前回、美しの森のマンションは、“売れ残っている”とお話しましたが、実は、
売れ残る理由は、需要と供給のバランス崩壊だけではないのです。

この美しの森に関しては、それに加えて、“販売戦略の誤り”があります。

そして、この販売戦略の誤りに深く関係してくるキーワードが『価格』です。

結論を先にいってしまうと、ドレッセ美しの森フロラージュが美しの森で、一番、
“お買い得”です。
そして、一番、先に販売を始めてしまいました。
これが、何を意味するか、どういう状況を作ってしまうかは、言わずもがなです
が、敢えて、ご説明したいと思います。

ドレッセ美しの森フロラージュは美しの森プロジェクトの皮切り物件でした。そ
の皮切り物件を一番お買い得な価格で販売してしまえば、当然、ユーザー側は、
その“お買い得”感を基準に美しの森マンション全体を考えてしまいます。
よって、同エリア内の後発販売物件には割高感を感じてしまい、購入決断への気
勢が削がれ、売れ行きのペースが鈍化するのです。

購入者が物件に対して抱くべき、適正価格のイメージを狂わすことなく、また、
他物件を含む美しの森全体のことを考慮した販売法・販売価格にしていただきた
かったですね。

今週も分かり易いランキング形式をとりたいと思います。
ご自身の住まいに対する優先順位を念頭におかれながら、物件を検討する際の参
考にしていただけると幸いです。

■価格　ＢＥＳＴ２■

第１位　ドレッセ美しの森　フロラージュ

第２位　ドレッセ美しの森　セントヴェール

（第１位）文句なし、の一位です。
『美しが丘２丁目』というアドレスのブランドバリュー。
美しの森で一番、駅近。
小学校の隣、という立地条件は、好き嫌いの差がでるところでしょうが、設備・
仕様等々含めても“お買い得物件”だといえるでしょう。

この物件の販売は、昨今のマンション価格上昇傾向、の時期初めだったこともあ
り、大きな余波を受ける前の物件でした。

しかし、それを考慮しても、平均坪単価２２５万円というのは、低価格だと思わ
れます。

平均坪単価２２５万円というのは、実は、美しの森マンション全物件の平均坪単
価と同じなのです。

これだけの好条件の立地でしたら、もう少しグレード感をもたせた高品質の建物
にし、平均坪単価が２５０万円くらいになったとしても、それは妥当な価格設定
といえるでしょう。

さて、この、“超”がつくお買い得物件、美しの森全体に多大な影響を与えたわ
けですが“後発物件”の中には、東急さんご自身の他物件もあります。

後発物件は、購入者側が、それらを『高い』と感じてしまわぬような価格設定を
するか、購入者を満足させられるだけのハイグレードな作品にしないといけませ
ん。

いずれにせよ、他社後発物件でも、東急さんご自身でも、値付け段階では、かな
りご苦慮されるでしょうね。

（第２位）１位との差は大きいです。強いていえば、の２位です。
アドレスは『犬蔵』になりますが、駅からも近いですし、いい土地だといえます。

しかし、建物の品質レベル・グレード感、ということになると、首をかしげざる
をえません。
ライオンズ美しの森たまプラーザと同等レベルの創りこみやグレード感であれば、
もっと売れたでしょうし、今のような“売れ残り感”はなかったと思います。

■価格　ＷＯＲＳＴ■

メーカー　　ランドシティたまプラーザ　ブリティッシュコート
ランドシティたまプラーザ　ブリティッシュガーデン

ブービー　　ライオンズ美しの森たまプラーザ

（メーカー）平均坪単価は、美しの森全体からみると低めです。
しかし、立地条件はというと、美しの森の中でも駅から遠く、隣接する急な傾斜
地と目の前の空き地（将来、建物が建設され景観・日照共に悪くなる可能性）が
ネックです。

エントランスのグレード感の低さも弁護できません。将来に向けての資産価値と
いうのは、建物の顔、エントランスで左右されるところがおおいにあります。

このような悪条件をクリアにする為には、もう少し値ごろ感のある価格設定にし
てもよかったのではないでしょうか。

また、細かく、ピンポイントで比較すると、ブランズ美しの森カレンス・グラシ
スの悪条件の部屋のほうが、幾分、割安感がありそうです。

（ブービー）駅近ですが、立地など、好ましくない条件をはらんでいます。
平均坪単価２３５万円、ということです。
これは、世のマンション価格上昇傾向時期という、回避できない原価高が含まれ
たものだといえますが、そのようなことを考慮にいれても割高感が残る価格設定
です。
この割高感、ドレッセ美しの森　セントヴェールと同等の価格設定でしたら、消
えたのですが。

商品企画はとてもいいのですが、立地の悪条件をカバーしきれなかったのは残念
です。

しかし、住戸によっては、悪条件をカバーしきれているものもありますので、ご
購入をお考えの方は、十分にご検討してから決断されるといいですね。

●美しの森
http://www.utsukushi.jp/

　　　　
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◎先日、とあるオフィスビル用地を購入いたしました。
実は、小規模ではありますが、オフィスビル事業を手がけようと思っていま
す。

常日頃から、皆さんのご相談にのったり、不動産の有効活用のお手伝いをして
おりますが、
自分で用地購入し、オフィスビル建設をするのは初めてです。

自分の物件で、日頃思っていることや自分のアイデアを取り入れていき、頭
で考えていたことが、実際、事業の現場で通用するのかどうか、挑戦してみ
たいと考えています。

また、実際に自分で土地を買って、自分の建物を建ててみることで、いろい
ろ学ぶことも多いと思うのです。自分を実験台にするというと大げさかもし
れませんが、この経験を今後のコンサルティング活動に生かしていけたらと
思います。

＊最後まで読んでいただいてありがとうございました。(松井)

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◇松井時弘プロフィール◇
昭和36年6月10日生まれ。日本大学理工学部卒。東急田園都市線「たまプ
ラーザ」を拠点に不動産コンサルティング事業を展開するため、セレブコ
ンセプトを創立し活動中。不動産業界歴23年。新築分譲マンションの企
画販売を手がけるクローバーランド代表取締役社長兼務。1級建築士。
不動産コンサルティング技能登録者。

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