素人でも簡単！高利回りで不動産投資ができる方法 

素人でも簡単！『高利回り』で不動産投資ができる方法

◇■■□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
■■■素人でも簡単！『高利回り』で不動産投資ができる方法
■■■□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
　　　　　爆弾級に儲かる不動産投資術をお伝えします
──────────────────────────────

発行元：不動産投資家大学
発行人：中村　一晴　

このメルマガは-□-□-□-□-□-□-□-□-□-□-□-□-□--□-□

不動産投資を始めたい、更に増やしたい人は必見！元投資会社営
業マンが業界の裏側を大公開。プロの投資家が実践してきた高利
回り収益物件を所有する丸秘ノウハウをお伝えします。ちなみに
３１歳の私は家賃収入３０００万を超えました!
-□-□-□-□-□-□-□-□-□-□-□-□-□-□-□-□-□-□-□-□

──────────────────────────────
●NO10　管理を依頼する場合の注意点

INDEX

■管理を依頼するとき、あなたは・・・
■管理とはあくまでも代理です
■管理契約書の注意点
■編集後記

============================================================
■管理を依頼するとき、あなたは・・・

こんにちは。中村です。
以前NO6で【管理をどうするか】ということをテーマに管理とは何
なのか基本的なことをお伝えしました。

今回は高利回りを維持するために、いざ管理を依頼する場合、
オーナーの視点から注意する点をお伝えします。

正しい知識がない状態で管理を依頼してしまうと、自分の物件なの
に束縛されたり、どうなっているのか把握できなくなったします。

仮に満室であったとしても、情報が遮断されてしまうことで経営
戦略として、やろうと思うことが手遅れになったり、無駄な費用
がかかり、利益を減らす要因にも成りかねません。

いずれにしても、管理を依頼することで任せっぱなしにしてしまう
ことだけは避けなければなりません。

今回お伝えする内容を理解すれば、オーナーを手間を減らすために、
管理業者を使って、経営できるようになるでしょう。

============================================================
■管理とはあくまでも代理です

管理はオーナーの依頼によって、不動産業者が各場面で決定する事
があります。

・入居者の選定
・賃貸借契約

分かりやすいものだとこのようなものもあります。

しかし、誰に貸すのか、誰と契約するのかは管理会社が決定する
ことはできません。

なぜなら、入居時の管理会社の立場はオーナーと入居者の仲介を
しているだけだからです。

でも、実情は事後報告が多いですよね？
勝手に不動産業者が決定し、契約した後、退去した後に初めて知る。

このようなやり方をしている場合は、かなり要注意です。
何か問題があると、最終的に負担するのはすべてオーナーなのです。

ですから、管理を依頼するときに締結する管理契約書の内容をきち
んと理解することが必要になってきます。

============================================================
■管理契約書の注意点

管理契約書を客観的にみると、管理会社がいかに仕事をしやすくす
るか、いかにオーナー様のリスクがあるか、分かるはずです。

どこの管理会社だって、極力手間をかけたくないものです。
自分たちが楽できる方法を選択しています。
特に管理業はオーナーに代わって、業務をするものですから本来は
オーナーに承認を得て進めるべきものなんです。

大手の管理会社なら別ですが、街の不動産会社レベルの管理契約書
はかなり雑です。

オーナーから見る管理契約の内容の注意点をお伝えしますので、
ご確認ください。


１、契約期間

ほとんどは１年契約の自動更新になっているはずです。
不動産会社は一度管理になったら離したくないと思います。
固定で入る管理料はおいしいですからね。

オーナー様からみて１年契約はいいとしても何もなければ自動更新
というのはお勧めしません。

ですから、ここは何もなければ、解約という風に直してください。
逆に更新する場合は１ヶ月前に告知し、更新するとして下さい。

管理は一度頼んでしまうと、入居者への連絡などもあって、
なかなか解約できづらくなります。

『解約するはずがない』という業者の安心が業務内容の低下になるも
のです。

オーナー様にとっては手間かもしれませんが、いつでも解約しやすい
環境をつくっておいたほうがいいのです。

２、管理料

管理料は通常５％くらいが相場です。管理戸数が多い大家さんですと、
３％に交渉したり、一戸だけの管理だと７％になったりすることもある
でしょう。

ここで注意する点としてあくまでの、入居している賃料の５％という
ことです。

共益費やそれ以外の実費分は管理料として含まれませんのでご注意下さい。

悪質な業者だと、空室であっても管理料を請求する会社もあります。


３、家賃送金

家賃送金日は、いつなのかきちんと把握してください。
また、土日祝日がある場合は前日なのか、翌月なのか明確にしておく必要
があります。

基本的には当月分を１０日から２０日の間に送金するケースが多いと思い
ますが、あまり長すぎるのも危険です。

仮にその会社が倒産してしまえば、とり損ねることもあるのです。
管理会社も送金するための事務手続きもありますから、最短でも１０日
には送金してもらえるようにした方がいいですね。

一番いいのは、家賃は自分の口座へ振込みさせるのがベストですが、
この場合、回収をどうするかです。

自分の口座の場合だと、毎日口座チェックして、未入金者を管理者へ
連絡しないといけません。

作業としてできる方であればその方がいいでしょう。

それと、家賃送金はどういう状態で送金してくれるのか確認して下さい。
というのは、必ず滞納する人がいます。

この場合の選択肢として
A　滞納者がいる場合は、１０日までにすべて回収して送金するのか？

B　１０日までに回収できない場合、翌月分にまとめて送金するのか？

C　滞納者分は入金され次第、翌日中に送金するのか？

ベストはAです。

でも、１０日までに回収できない場合もありますから、このような内容は
回収し次第、翌日には送金するとしてください。

管理会社は手間ですが、オーナーからみた場合はお金はできる限り早く
したほうがいいのです。

話をひっくり返すようではありますが、一番いいのはカード会社と締結
している管理会社に依頼し、入居条件をカード決済のみとすることです。

家賃の滞納者というのは想像以上に多いものです。
場合によっては2ヶ月、3ヶ月滞納して夜逃げ・・・
こんなことも現実にあります。

カード決済にすることで、確実に家賃は振込みされますし、カード会社の
審査に通らないと、良質な入居者のみとなります。

ただし、この場合は直接オーナー様の口座に振込させることはできません
のでご注意ください。

私だったら、カード会社と提携している管理会社にして、カードのみの
決済とします。

４、解約

管理会社に問題があって、管理を解約する場合、解約予告の時期がどの
くらいなのか知る必要があります。

一般的には３ヶ月でしょう。

『これは解約する場合は３ヶ月前には伝えてください』ということです。

仮に１ヶ月前に解約しても、２ヵ月後じゃないと解約できないのです。

ダメだから解約するのに、３ヵ月後じゃないと解約されないのもおかし
い話ですよね？

これは管理を解約する場合、入居者への家賃振込先変更の案内や管理会社
変更の通知を出したりすることもあって、それくらいの期間が必要だと
いうことでしょう。

ですから解約についてはこのようにして下さい。

・解約は当月２０日までの告知であれば、次月末で解約できる

・解約した場合、管理会社は当月中に全入居者へ管理会社の変更を出す
　こと

・当物件の書類、鍵は管理解約と同時にオーナーへすべて渡すこと

・管理会社は翌月の賃料から新管理会社へ支払うように協力すること

・管理会社変更後も入居者が間違って賃料が振込みした場合は、即オー
　ナーへ返還すること

以上のように解約する場合の事務手続きまで決めておかないと、終わっ
たものは適当に処理する会社もいます。

５、賃貸借契約

先ほども言いましたが、誰に貸すかはオーナーが決めることです。
いくら空室の物件でも、良質な入居者じゃないと、泣きをみるのはオー
ナーです。

ですから、賃貸借契約をする場合

申し込みがあったら、どのように報告するのか？設定してください。

できれば申込書をファックスをもらい、申込から○日以内に報告すると
決めたほうがいいです。

また、実際の契約書に押印するのは管理会社にやらせるのか、自分で
やるのかということになります。

できれば、賃貸借契約は一緒に立ち会って、オーナーが押印して下さい。
どんな人なのか知ることもできるし、逆にどんなオーナーなのか知って
もらうこともできますからね。

もし、そうする場合は管理契約書に記載してください。

仮に

【承認なくして契約したものはすべて、管理会社の責任者で処理すること】

このくらいは入れないと意味がありません。

契約というのは『あれはいい』『これはダメ』としますが、破った場合
どうするのか決めないと意味がないのです。

それと、契約してもいい条件もあらかじめ明確にしてください。

・どんな人に貸すのか？
・年齢
・勤務条件（○年以内）
・保証人（親類だけにする）など

最初から条件を決め、管理契約書の別紙につけたほうがいいでしょう。


６、敷金

いざ、契約したら敷金をどうするのかです。

最悪なのは管理会社に預けることです。
これは絶対やめてください。

敷金を預けて管理会社が倒産してしまうと、倒産したから返せませんは
通りません。

なぜなら、賃貸借契約書では敷金をオーナーに預けてるものだからです。

それを管理会社に預けているのはオーナーの勝手であり、入居者には
関係ないのです。

ですから、この場合は、入居者から預かったらいつまでにオーナーに
渡すの決めてください。

もし、オーナーが賃貸借契約に立ち会うのであれば、その場で受領でき
ますが、賃貸借契約を管理会社に依頼するする場合はいったん管理会社
が受領するわけです。

この場合、何も決めていないと、家賃送金日に一緒に振込みするとなる
でしょう。

できれば、翌日に契約書は郵送してもらい、敷金は振込してもらって
下さい。


７、敷金清算

退去すると、敷金を入居者に敷金を返還し、原状回復します。
この場合、敷金を入居者に返し、オーナー分の負担額を引き落とし
されますが、自分の負担する額だけしかしらないようであれば問題
ありです。


本来であれば、

一、修繕する箇所をすべて明確にする
二、入居者が負担する分、オーナーが負担する分を確定する
三、入居者の負担分を敷金で相殺する。この場合に不足する場合は
　　現金でもらい余った分は返還します。

オーナーはこの内容をすべて知る必要があるのです。
そうしないと、直すことで費用負担しているのにしていなかったり、
どこを直したのか分からないこともあります。

この辺もしっかり、管理契約書に掲載して下さい。


８、報告書

管理契約書を締結する場合は、口頭の約束事はなくして下さい。

できれば事前に契約書を見て、内容を確認し、修正してもらってから
契約しないと、その場で言いくるめられます。

不動産会社はあなたよりも上手ですからね。

また、管理料として払う対価としてやるべき作業というのは報告があって
こそ、完了しているのです。

『やっているか、いないか分からないけどやることになっている』では
ダメです。

例えば掃除をすることが義務付けられているのであれば、報告書として
どこを清掃したのか報告してもらうべきです。

あと、オーナー、入居者とやりとりする書類には事前にすべて目を通して
下さい。

・家賃明細書
・申込書
・賃貸借契約書
・敷金清算書

など、どんな内容ですすめるのか分かった上で管理を依頼しないと後から
トラブルになったりします。

賃貸契約書ひとつとっても、損をするのはすべてオーナーなのです。


※その他、客付け

管理を頼むと基本的には入居者募集業務も含まれますよね。

この場合、【入居者募集もできる】という内容にした方がいいです。

【できる】ですからやってもいいし、やらなくてもいいとのです。

不動産会社は縄張り意識が強いので、自分の管理している物件は、
他に紹介しなかったり、他社から申込があっても勝手に断ったりする
こともあります。

他社が決めると、仲介手数料が半分もっていかれるからです。

ありえない話ですが、管理会社は【早く部屋を埋めること】より、
【仲介料を満額取れること】を選択するのです。

ですから、入居募集業務は管理内容から外して、契約業務のみ依頼
したほうがいいと思います。
そして、募集は決めたところが仲介手数料をもらえるようにした方が
いいでしょう。

ただ、この場合は仲介手数料は管理会社に入ってこないので契約
作成費としてオーナーがお金を別に払うようにして下さい。

この場合は協議になりますが、1万円〜2万円でもいいと思います。

こうすることで、逆に管理会社も自分たちで『早く決めないと』と
いう意識にもなります。

今日はここまでです。では次号をお楽しみに！
============================================================
■編集後記

今日は長すぎました。
出し惜しみしないようにしているつもりなので、すべて書きたいと
思うと、結構な量になってします。

今日は２時間かかりました。

でも、これを読んでくれている人に少しでも為になればなと思って
います。

ちなみに今週はかなり寝不足です。
５日間で合計しても睡眠１０時間もありません。

私の性格として、やることがあれば、早く終わらせたいと思うので
その為には寝ないでもやろうします。

別にやっている時も苦痛ではないし、楽しみながらやっているので
いいのですが、だんだん体がついてこなくなりました。

早く終わらせたいと思って、一生懸命やっても、また違うことを
思いついて、やることができるので結局、ずっと同じなんです（悲）

==========================================================
★ご意見、ご質問、仕事の依頼、取材などどんな些細なことでも
いいのでメールください、必ずお返事書きます。
また取り上げて欲しい話題、ご質問もお待ちしております
⇒naka@112103104.com
==========================================================
★相互相互も受付中です。ご希望の方はお気軽にどうぞ！
⇒naka@112103104.com
==========================================================
●このメルマガはお知り合い、ご友人、社内でもどんどん転送
ご自由です。口コミは威力抜群ですので、ご協力お願いします

─────────────────────────────
　　(C)2007 Investor bank,inc. All Rights Reserved.　　　
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■登録、解除はこちらからお願いします
http://www.mag2.com/m/0000222218.html
■私のプロフィールはこちら
http://www.112103104.com/profile.htm

• 前の記事
• 最新の記事
• 次の記事

規約に同意して

登録した方には、まぐまぐの公式メルマガ（無料）をお届けします。